Do końca marca 2023 roku do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw. Eksperci firmy Colliers szacują, że w kolejnych kwartałach wolumen nowej podaży będzie niższy.
Jak podają eksperci Colliersa, w I kwartale 2023 roku wolumen popytu brutto wyniósł 1,2 mln mkw. Wśród najemców najwięcej powierzchni w tym okresie wynajęły firmy z sektora 3PL – 39 proc. Colliers zwraca uwagę, że branża farmaceutyczna odpowiada za 10 proc. wolumenu popytu brutto, co w jej przypadku jest wyjątkowo wysokim udziałem w rynku.
W ocenie analityków Colliersa pod względem struktury umów najmu od kilku ostatnich kwartałów widoczna jest zmiana. W I kwartale 2023 roku 49 proc. stanowiły nowe umowy i aż 45 proc. ich odnowienia, podczas gdy w analogicznym okresie ubiegłego roku udziały te wynosiły odpowiednio 66 i 27 proc.
Wśród największych inwestycji oddanych do użytku w I kwartale 2023 roku można wskazać m.in. obiekt Zalando zrealizowany przez Panattoni w Bydgoszczy (146 tys. mkw.), kolejną fazę Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 tys. mkw.) oraz CTPark Warsaw South (77,6 tys. mkw.) zrealizowany w okolicach Mszczonowa.
Eksperci zwracają uwagę, że na rynku widoczny jest spadek wolumenu powierzchni w budowie. Obecnie w realizacji jest 2,2 mln mkw., podczas gdy w I kwartale 2022 roku było to aż 4,8 mln mkw. To efekt decyzji deweloperów, którzy w ciągu ostatniego roku rozpoczęli mniej inwestycji – na początku 2022 roku wolumen nowo rozpoczętych budów wyniósł około 1,5 mln mkw., podczas gdy na koniec roku nowych inwestycji było zaledwie około 300 tys. mkw.
Spadek powierzchni w budowie widoczny od II kwartału 2022 roku spowodowany jest m.in. niepewnością inwestorów, trudnościami związanymi z finansowaniem inwestycji, a także nieprzewidywalnymi kosztami budów. W I kwartale 2023 roku widzimy jednak wzrost liczby nowo rozpoczętych inwestycji w stosunku do IV kwartału 2022 roku. O ile na koniec ubiegłego roku było to 300 tys. mkw., o tyle na koniec marca 2023 ich wolumen wyniósł około 830 tys. mkw. Wśród realizowanych obiektów 48 proc. powierzchni stanowią obiekty budowane czysto spekulacyjnie, mimo że obecnie możliwość realizacji tego typu projektów jest ograniczona ze względu na wysokie wymagania podmiotów finansujących – podkreśla Maciej Chmielewski, senior partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers.
Od początku 2022 roku zauważalny jest trend wzrostowy liczby pustostanów. W okresie I kwartał 2022 roku – I kwartał 2023 roku wzrosła ona o 3,1 pp., wynosząc na koniec marca 6,2 proc., co jest najwyższą wartością tego wskaźnika od I kwartału 2021 roku. Pustostany w obiektach dostarczonych w samym I kwartale wyniosły aż 31 proc. Poziom wynajęcia w obiektach w budowie wynosi obecnie 47 proc. i jest to najniższa wartość tego wskaźnika w ostatniej dekadzie. Analitycy firmy Colliers prognozują, że rok 2023 będzie się charakteryzował wyższą stopą pustostanów niż rok 2022.
Ta sytuacja będzie spowodowana niższym popytem netto niż w roku ubiegłym. Udział renegocjacji w popycie brutto może stanowić wyższy odsetek niż w ostatnich trzech latach. Wolumen powierzchni w budowie powinien się utrzymać natomiast na poziomie między 2 a 3 mln mkw. Po wysokich fluktuacjach stawek czynszów od początku ubiegłego roku, rok bieżący powinien przynieść ich stabilizację – uważa Antoni Szwech, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.
W ocenie ekspertów, wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej spowodowany był głównie dostarczeniem ogromnej ilości nowej powierzchni w ostatnich latach, która cechowała się relatywnie wysokimi pustostanami.
Jednak ich wysoki współczynnik nie powinien niepokoić, gdyż stopa ta wciąż znajduje się na dość niskim poziomie i przy ograniczonym wolumenie nowej podaży zapobiega wystąpienia niedoboru rynkowego i pozytywnie wpływa na konkurencyjność na nim – przekonuje Maciej Chmielewski.
