Polska Mniej inwestycji, więcej pustostanów

Najnowszy raport firmy Newmark pt. „Occupier Insight – Rynek magazynowo-przemysłowy w I kwartale 2023 roku” podkreśla również, że wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu niespotykanego w Polsce od ponad dwóch lat - jak zwracają uwagę eksperci, I kwartał 2023 roku na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce został zdominowany przez liczbę 2.

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, na koniec I kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce zbliżyły się do granicy 30 mln mkw., przekraczając 29,9 mln mkw., co oznacza wzrost o 19,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 roku.

Nowa podaż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku wyniosła ponad 1,9 mln mkw. i był to najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku magazynowego, wyprzedzający poprzedni rekord z I kwartału 2022 roku, w którym deweloperzy dostarczyli 1,25 mln mkw. Na koniec marca 2023 roku wolumen powierzchni magazynowo-przemysłowej w budowie wyniósł 2,1 mln mkw., czyli o 38 proc. mniej niż w IV kwartale 2022 roku i ponad 55 proc. mniej niż w I kwartale 2022 roku.

Po okresie wzmożonej aktywności deweloperskiej, która w ostatnich kwartałach przekładała się na rekordową podaż powierzchni magazynowej, deweloperzy obecnie koncentrują się na zabezpieczaniu gruntów oraz planowaniu nowych inwestycji. Istotnymi barierami dla kolejnych inwestycji są jednak utrzymujące się trudności z pozyskaniem finansowania na realizację nowych projektów, szczególnie o charakterze spekulacyjnym, oraz niestabilna sytuacja geopolityczna – komentuje Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w I kwartale 2023 roku przekroczył 1,2 mln mkw., co oznacza spadek o prawie 22 proc. rok do roku i o 20,6 proc. kwartał do kwartału. Jest to jednocześnie najniższy poziom aktywności najemców odnotowany w Polsce od I kwartału 2020 roku. Z kolei popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wyniósł 661,8 tys. mkw. i stanowił prawie 55 proc. całkowitego wolumenu transakcji.

Utrzymująca się wysoka inflacja, wpływająca na obniżenie się siły nabywczej konsumentów, powoduje zmiany polityki odnośnie do gromadzenia zapasów i organizacji łańcuchów dostaw, co sprawia, że najemcy obecnie ostrożniej podejmują decyzje o wynajmie powierzchni magazynowej – tłumaczy Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

W strukturze transakcji zawartych w I kwartale 2023 roku dominowały nowe umowy najmu (48,9 proc.). Renegocjacje kolejny kwartał z rzędu zwiększyły swój udział w całkowitym popycie – do 45,5 proc., co oznacza wzrost o 3,5 pp. w porównaniu z IV kwartałem 2022 roku i o 19,9 pp. w stosunku do I kwartału 2022 roku. Pozostałe 5,6 proc. przypadło na ekspansje. Jak podkreślają eksperci Newmark Polska, w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 61 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2023 roku znalazły się m.in.: odnowienie przez Tyco Electronics Polska kontraktu na 56 tys. mkw. w Panattoni Park Szczecin I, wynajęcie 55 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez firmę Shein oraz nowa umowa zawarta przez MCG EastBridge na 36,7 tys. mkw. w GLP Kraków Logistics Centre III. Jak zwracają uwagę eksperci Newmark Polska, najemcy coraz częściej zwracają uwagę na zrównoważony charakter i efektywność energetyczną magazynów oraz rozwiązania umożliwiające zaspokojenie potrzeb społecznych przyszłych użytkowników.

Na koniec marca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 6,4 proc., co oznacza wzrost o 2,3 pp. kwartał do kwartału i o 3,1 pp. w ujęciu rocznym. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,92 mln mkw. w porównaniu z 1,16 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Po raz pierwszy od początku pandemii najemcy mają większy wybór wolnej powierzchni w już wybudowanych parkach magazynowych niż tych będących w budowie.

Jak podaje Newmark Polska, nadal widać presję wzrostową na czynsze, ale dotyczy ona przede wszystkim obiektów w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach oraz posiadających nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG. Na koniec I kwartału 2023 roku. najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).