Polska Cisza w inwestycjach

Jak wskazują eksperci Avison Young, bieżące wyniki na rynku transakcji inwestycyjnych nie napawają optymizmem, jednak oceniają, że jest to stan przejściowy. Według szacunków firmy doradczej, wolumen zamkniętych transakcji ogłoszonych publicznie od początku 2023 roku do końca maja wyniósł tylko około 800 mln euro. Dla porównania, w latach 2021 i 2022 wolumen transakcji w analogicznym okresie wyniósł ponad dwa razy więcej. Zabrakło dużych transakcji, które w pierwszym kwartale 2022 roku (The Warsaw Hub, dwie inwestycje typu joint venture utworzone przez EPP) same stanowiły 75 proc. całkowitego wolumenu.

Eksperci Avison Young podkreślają, że mimo to, na tle krajów Europy Środkowo-Wschodniej, Polska wciąż pozostaje najbardziej atrakcyjnym i płynnym rynkiem.

Od stycznia do końca maja 2023 roku na rynku biurowym zostało zawartych tylko siedem transakcji budynkami typu core + i oportunistycznymi zlokalizowanymi w Warszawie, poza centrum miasta. Zespół inwestycyjny Avison Young reprezentował stronę sprzedającą przy transakcji sprzedaży budynków Celebro i Wola Retro.

Wśród transakcji magazynowych od początku roku wyraźnie widać dominację regionów zachodnich pod względem lokalizacji, głównie Dolnego Śląska. Z kolei w ostatnich dwóch miesiącach przeważały transakcje typy sale & leaseback. Nie odnotowano żadnych transakcji portfelowych – podaje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager w Avison Young.

W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2023 roku została zrealizowana i ogłoszona tylko jedna transakcja parkiem handlowym. W I kwartale największym powodzeniem cieszyły się oportunistyczne, mniejsze centra handlowe i obiekty do przebudowy. Przykładem takiej transakcji może być portfelowa sprzedaż czterech obiektów handlowych, znajdujących się w Koszalinie, Szczecinie, Wałbrzychu i Strzegomiu, gdzie zespół Avison Young reprezentował sprzedającego. Z kolei w ciągu ostatnich dwóch miesięcy przedmiotami komunikowanych transakcji były wielkopowierzchniowe nieruchomości handlowe: 3W portfolio oraz Castorama w Płocku.

Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszych pięciu miesiącach 2023 roku, jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku – uważa Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.

Jak podkreśla ekspert, banki, pomimo że dalej bardzo selektywne, jednak coraz sprawniej analizują nowe produkty do finansowania.

Sytuacja związana ze stopami procentowymi wydaje się być już w miarę przewidywalna, inflacja hamuje, niemniej jednak wciąż potrzeba czasu, aby rynek się ustabilizował i wrócił na tory. Obecnie, wielu kupujących próbuje wykorzystać sytuację rynkową i składa oferty dużo poniżej wycen nieruchomości, licząc na upolowanie korzystnej okazji. Jednakże wielu sprzedających nie spieszy się ze sprzedażą. To się zmienia, gdy sprzedający musi likwidować fundusz, kończy się finansowanie lub nieruchomość przestaje „performować” lub komuś „powinie się noga” – wyjaśnia Marcin Purgal.

Eksperci Avison Young spodziewają się, że w II półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”. Niemniej jednak, najlepsze biurowce, czy to w Warszawie, czy w głównych miastach regionalnych a także magazyny, powinny również cieszyć się zainteresowaniem inwestorów.