Polska Fit-outy coraz droższe, umowy coraz dłuższe

W zależności od klasy obiektu i składowych opłat eksploatacyjnych w Warszawie zarejestrowano ich wzrost na poziomie od 15 do nawet 30-40 proc. Najemcy przykładają teraz szczególną uwagę do elementów składowych rozliczenia, które mogą różnić się w zależności od budynku oraz do rozwiązań technologicznych, które pozwalają zmniejszyć zużycie mediów. Z kolei indeksacja stawek czynszowych najczęściej oparta jest o wskaźnik HICP. Wzrost o prawie 9 proc. jest wyraźnie odczuwalny na rynku. Wpłynął on również na stawki wyjściowe dla nowych najemców, podobnie jak rosnące koszty fit-outu, które właściciel budynku musi prędzej czy później zamortyzować w czasie.

Koszty aranżacji i rearanżacji powierzchni biurowych w ciągu ostatnich dwóch lat znacząco wzrosły. Problemy gospodarcze i zaburzenia w łańcuchu dostaw, przy jednocześnie rosnącym rynku nieruchomości, przyczyniły się do dynamicznego wzrostu cen materiałów i robót budowlanych. Dodatkowo, konieczność restrukturyzacji światowych organizacji, związana ze zmianą sposobu pracy, oraz wysoki poziom inflacji, powodują problemy z budowaniem długoterminowych strategii przez firmy. Szczególnie te, które muszą dostosować się do obowiązków najmu. Trzeba również uwzględnić silny trend włączania świadomości ekologicznej do całego łańcucha dostaw.

Jak podkreślają eksperci Avison Young i Reesco, przed rozpoczęciem prac nad tworzeniem planu przestrzennego, który spełni oczekiwania najemcy warto przeprowadzić dokładną analizę techniczną przestrzeni, audyt instalacji i sprawdzić wszystkie elementy zawarte w dokumentacji podwykonawczej. Właściwy zespół składający się z osób doświadczonych w rearanżacjach, architektów nastawionych na poszukiwanie funkcjonalnych rozwiązań, z zachowaniem maksymalnej ilości substancji budynku oraz doświadczonych inwentaryzatorów, mogą przy niewielkim nakładzie początkowym znacznie obniżyć koszty. Jednym z najdroższych elementów kosztu fit-outu są instalacje HVAC oraz elementy związane z automatyką budynkową. Każda zmiana, której wymagają te systemy, generuje dodatkowe koszty. Im więcej zmian wprowadza się w istniejący układ przestrzenny i mniej wykorzystuje obecny układ instalacji, tym droższa jest aranżacja, a za to odpowiada głównie space plan. Optymalne zaprojektowanie nowego układu pozwala na redukcję kosztów nawet do 80 euro za mkw. Wiedza zespołu architektów na temat inżynierii materiałowej pozwala na wybór najbardziej optymalnych cenowo rozwiązań – tańszych, ale spełniających odpowiednie parametry.

Kwestia synergii między architektami, projektantami branżowymi, wykonawcą generalnym, inwestorami i najemcami jest kluczowa dla optymalizacji kosztów fit-outu. Każdy z partnerów wnosi unikatowe perspektywy i umiejętności, które ostatecznie kształtują efekt końcowy projektu. Bardzo ważne jest wzajemne edukowanie się na temat możliwych rozwiązań, szczególnie w tak dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości społeczno-ekonomicznej – przekonuje Michał Kiersnowski, sales director, Office Department w grupie Reesco.

Im bardziej świadomie klient podchodzi świadomie do procesu wynajmu i im większy ma zapas czasu, z tym większą korzyścią dla niego się to wiąże. Każdy parametr oferty możemy wtedy przeanalizować na kilka sposobów, sprawdzić różne warianty. Często jest po prostu za późno na przygotowanie alternatywnego projektu aranżacji, który byłby tak samo efektywny dla najemcy, a jednocześnie tańszy. Naszym zadaniem jest spięcie transakcji w każdej fazie procesu i wynegocjowanie odpowiednich warunków finansowych w oparciu o precyzyjne dane, co do których mamy pewność i są zgodne z wizją klienta – dodaje Maks Sobczak, associate director, Office Agency w Avison Young.

Rosnące ceny fit-outów często wymuszają rewidowanie planów przez najemców. Ze względu na koszt relokacji oraz aranżacji nowej powierzchni część firm przedłuża umowy najmu. Za wykończenie powierzchni z reguły odpowiedzialny jest wynajmujący, ale żeby koszty fit-outu kalkulowały się, umowy najmu muszą być zawierane teraz na dłuższy okres. Dotąd standardem w nowych budynkach były umowy pięcioletnie, w starszych obiektach możliwe było przygotowanie niedużej aranżacji dla okresu trzyletniego. Od dwóch-trzech lat standardem stają się umowy siedmioletnie w nowych budynkach, zdarzają się też kontrakty na dłuższy okres. Przy innych parametrach koszt aranżacji często przewyższałby wpływy z tytułu czynszu.

W czasie bardzo wysokiej aktywności najemców, nie możemy zapominać o starszych budynkach biurowych. To jest właśnie ten moment, kiedy właściciele starszych budynków powinni wyjść naprzeciw potrzebom najemców i postawić na repozycjonowanie obiektów, podniesienie ich jakości i stworzenie przyjaznego otoczenia i atmosfery pracy, a inwestycje mogą się świetnie zwrócić w krótkiej perspektywie czasu. W starszych budynkach można również wykonać efektowne i tanie aranżacje, ale wymaga to większego nakładu pracy, analizy obecnego stanu i determinacji stron.

Modernizacja z zachowaniem istniejących nieruchomości, przy odpowiednim podejściu, pozwala na uzyskanie satysfakcjonującego zwrotu inwestycji przy mniejszym negatywnym wpływie na środowisko. W rezultacie unikamy marnotrawstwa i nadmiernej eksploatacji naturalnych zasobów. Projekty tego typu mogą okazać się bardziej opłacalne, ponieważ korzystając z istniejącej infrastruktury, często w atrakcyjnej lokalizacji, minimalizujemy koszty realizacji. Uwzględnienie istniejących warunków i ograniczeń stanowi wyzwanie, ale jednocześnie daje możliwość wydobycia unikalnych cech i charakterystyki istniejących obiektów. Przebudowa starszych obiektów pozwala również na zachowanie wartości historycznych oraz dziedzictwa kulturowego, harmonijnie łącząc je z nowoczesnością i tworząc przestrzenie o niepowtarzalnym charakterze i funkcjonalności.

Doświadczenie grupy Reesco pokazuje, że starsze biurowce mogą z powodzeniem pełnić dalej swoją pierwotną rolę lub ulec przekształceniu, np. w nowoczesny hotel lub obiekt typu PRS. Przykładem naszej realizacji jest budynek HOP przy ul. Chmielnej. Przeprowadzona przez Reesco generalna metamorfoza biurowca z lat 90., przyczyniła się do tego, że jego powierzchnia jest obecnie niemal w 100 proc. wynajęta – dodaje Michał Kiersnowski.

Kolejne regulacje wprowadzane przez Unię Europejską, dotyczące efektywności energetycznej budynków i alternatywnych źródeł energii, w pewnym stopniu także wymuszają już na właścicielach biurowców o niższym standardzie decyzję o ich modernizacji, zmianie funkcji czy wyburzeniach i budowie nowocześniejszych obiektów. Jak podkreślają eksperci Avison Young, w nadchodzącym czasie będzie można prawdopodobnie obserwować coraz liczniejsze działania tego typu, zapobiegające utracie wartości nieruchomości, które nie spełniają odpowiednich standardów w zakresie zrównoważonego rozwoju. Narastająca potrzeba elastyczności wkrótce będzie musiała przełożyć się na nowy produkt, jaki zmuszeni będą dostarczać wynajmujący.