Polska Czas czekania, czas olśnienia

Pomimo niewielkiego wolumenu nowej podaży i stosunkowo ograniczonej aktywności deweloperów, wskaźnik pustostanów w II kwartale bieżącego roku uległ tylko nieznacznej korekcie w dół. Z kolei aktywność najemców utrzymała się na poziomie zbliżonym do odnotowanego w pierwszych trzech miesiącach.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,25 mln mkw. W I połowie 2023 roku na stołecznym rynku oddano do użytkowania trzy projekty biurowe o łącznej powierzchni 18 700 mkw. – to najniższy poziom nowej podaży odnotowany w Warszawie w I półroczu od ponad 10 lat. Wszystkie obiekty zostały ukończone w drugim kwartale oraz są zlokalizowane w strefach pozacentralnych. Największą zrealizowaną inwestycją jest kolejny biurowiec (nr 9) kompleksu The Park (11 tys. mkw., Al. Jerozolimskie).

Na koniec II kwartału 2023 roku w budowie pozostawało 270 000 mkw. – o prawie 25 proc. więcej niż w I kwartale, ale o niemal 8 proc. mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku. Prawie 80 proc. realizowanej obecnie powierzchni biurowej powstaje w centralnych strefach biurowych, szczególnie w pobliżu węzłów przesiadkowych komunikacji publicznej, umożliwiających wygodny dojazd metrem, SKM czy tramwajem. Na znaczeniu zyskują też lokalizacje, do których można łatwo dojechać rowerem czy hulajnogą, a to z kolei przyczynia się do rozbudowy odpowiedniej infrastruktury w ich okolicy.

W pierwszej połowie 2023 roku najemcy wynajęli łącznie prawie 326 tys. mkw., z czego niewiele ponad 51 proc. (167 100 mkw.) w II kwartale. Popyt na warszawskim rynku biurowym w drugim kwartale br. wzrósł w porównaniu z pierwszym kwartałem o ok. 5,4 proc., ale w całym I półroczu był niższy o 32 proc. od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku. Taki poziom aktywności transakcyjnej świadczy o tym, że najemcy bardzo dokładnie analizują swoje potrzeby i w wyniku wprowadzenia hybrydowego modelu pracy coraz częściej zwracają uwagę na optymalne wykorzystanie zajmowanej powierzchni. Z tego względu niektóre firmy decydują się na zmniejszenie wynajmowanej powierzchni lub skorzystanie z bardziej elastycznych form najmu, np. wynajęcie stanowisk pracy w centrach coworkingowych.

W I kwartale 2023 roku na warszawskim rynku biurowym dominowały transakcje dotyczące biur o powierzchni od 500 mkw. do 2 tys. mkw. W analizowanym okresie nie odnotowano żadnej umowy powyżej 10 tys. mkw. Prawie 58 proc. popytu odnotowanego w I półroczu dotyczyło centralnych lokalizacji biurowych, szczególnie Centralnego Obszaru Biznesu i podstrefy Zachodnie Centrum – podaje Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy (54 proc.) oraz renegocjacje i odnowienia (35 proc.). Na pozostałe 11 proc. złożyły się ekspansje i przednajmy (po 4 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (3 proc.).

Utrzymujący się wysoki odsetek zarówno nowych umów, jak i renegocjacji wskazuje na dwa istotne trendy na rynku biurowym. Z jednej strony świadczą one o zainteresowaniu firm wynajmem biur oferujących rozwiązania, które zapewniają efektywność energetyczną i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG – mówi Anna Szymańska, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska. - Z drugiej strony wysokie koszty przeprowadzki i wykończenia powierzchni biurowej oraz brak dużych modułów dostępnych od ręki sprawiają, że niektórzy najemcy decydują się na renegocjację umowy w oczekiwaniu na pojawienie się na rynku biur, które spełnią ich wymagania – dodaje ekspertka.

Na koniec czerwca 2023 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,4 proc., co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,5 p.p. w ujęciu rok do roku. W budynkach wybudowanych po 2016 roku współczynnik powierzchni niewynajętej był niższy od średniego poziomu odnotowanego w stolicy i wyniósł 7,6 proc., natomiast w biurowcach ukończonych w 2010 roku i wcześniej sięgał on aż 15,7 proc. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszego spadku dostępnej powierzchni biurowej, szczególnie w budynkach ukończonych w ostatnich pięciu latach.

Na koniec II kwartału 2023 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach pozostały na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosiły 22-26 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Najwyższe czynsze niezmiennie obserwujemy w budynkach oferujących biura, które spełniają wysokie standardy techniczne i środowiskowe oraz umożliwiają najemcom dbanie o pracowników, ich potrzeby i dobrostan.