Polska Więcej transakcji, mniejsza powierzchnia

Całkowita aktywność najemców w I połowie 2023 roku wyniosła 325,7 tys. mkw. i była niższa o 32 proc. r-d-r, co jest związane z efektem wysokiej bazy.

W I kwartale 2022 roku nastąpiła kumulacja transakcji zawartych przez pięć wielkoskalowych spółek, które wynajęły łącznie ponad 110 tys. mkw. Natomiast ożywienie na rynku najmu jest widoczne w liczbie zawartych transakcji. W I połowie 2023 roku ten wskaźnik był tylko 3 proc. niższy r-d-r, choć jednocześnie wyższy o 6 proc. niż tuż przed wybuchem pandemii – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research w Cushman & Wakefield.

Do największych umów zawartych w tym okresie należały: renegocjacja umowy Accenture w budynku Proximo II (8,8 tys. mkw.), wynajęcie 8,7 tys. mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie oraz renegocjacja umowy Lionbridge w budynku Taifun (7,1 tys. mkw.).

W I połowie 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły około 61 proc. wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 35 i 4 proc. wszystkich zawartych umów – mówi Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego.

W II kwartale 2023 roku w Warszawie oddano do użytku trzy nowe projekty biurowe zlokalizowane w strefach poza centrum, o łącznej powierzchni 18,7 tys. mkw. Tym samym, całkowite zasoby stołecznego rynku wyniosły 6,25 mln mkw. Największym ukończonym budynkiem w tym półroczu była kolejna faza projektu The Park (11 tys. mkw., White Star Real Estate).

Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w II połowie roku o około 47,5 tys. mkw. w ramach czterech projektów, a całkowita nowa podaż w 2023 roku wyniesie około 66 tys. mkw.

Oznacza to, że aktywność deweloperska osiągnie w tym roku najniższy poziom od blisko 25 lat. Warto jednak zauważyć, że pomimo niesprzyjającego otoczenia ekonomicznego powierzchnia biurowa w budowie wzrosła o blisko 60 tys. mkw. i aktualnie wynosi blisko 221 tys. mkw. Przykładem już rozpoczętej inwestycji, wpisującej się w ten trend, jest powstający w sąsiedztwie Ronda ONZ kompleks biurowo-hotelowy Upper One. W kolejnych kwartałach spodziewamy się też uruchomienia kolejnych projektów, które będą zlokalizowane w centrum Warszawy – prognozuje Anna Górska-Kwiatkowska, head of Leasing Services w Cushman & Wakefield.

Dostępność powierzchni biurowej w czerwcu 2023 roku wyniosła 714,4 tys. mkw. i spadła o 33,3 tys. mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w II kwartale 2023 roku wyniósł 11,4 proc., co oznacza spadek o 0,5 p.p. rok do roku i o 0,2 p.p. kwartał do kwartału.

Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2023-2025 Cushman & Wakefield spodziewa się dalszej kompresji wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej, która powstała na skutek tymczasowego ograniczenia popytu w latach 2020-2021.

Najszybsze tempo absorpcji powierzchni będzie obserwowane w strefie centralnej oraz w budynkach postrzeganych jako nowoczesne i wyposażone w coraz bardziej pożądane przez najemców rozwiązania ESG – dodaje Jan Szulborski.

W I połowie 2023 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie nie uległy zmianie względem końca 2022 roku i wyniosły 22,00-26,00 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach pozacentralnych.

Z obserwacji Cushman & Wakefield wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek czynszu, co wynika ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni.

Z kolei na kształt polityki cenowej w istniejącym zasobie w dużej mierze wpływać będą takie aspekty jak lokalizacja, wiek, standard oraz poziom obłożenia budynków znajdujących się w posiadaniu poszczególnych inwestorów – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz.