Polska Przyszłość należy do parków

W I połowie 2023 roku deweloperzy oddali do dyspozycji najemców 219 tys. mkw. powierzchni handlowych, z czego nieco ponad 122,6 tys. mkw. (56 proc.) stanowiły parki handlowe, a prawie 28,5 tys. mkw. (13 proc.) centra convenience. W rezultacie 2023 może być kolejnym rekordowym rokiem pod względem dostarczenia na rynek nowej podaży. Autorzy raportu podają, że w Polsce funkcjonuje obecnie około 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2 tys. mkw., co przekłada się na łączną podaż tego typu przestrzeni wynoszącą ponad 3,6 mln mkw. GLA (stan na koniec I półrocza 2023 roku). Ponad 2,6 mln mkw. GLA przypada na parki handlowe, a około 958 tys. mkw. GLA na centra typu convenience.

Parki handlowe i centra convenience na dobre wpisały się w krajobraz polskiego rynku. W sumie oba formaty zdominowały nową podaż handlową w latach 2020-2023 (ponad 250 tys. mkw. oddawanych rocznie), co podkreśla potencjał tego segmentu nieruchomości. Warto zauważyć, że w ostatnich latach zmienił się jednak charakter nowych inwestycji. Po pierwsze, coraz rzadziej obserwujemy nowe parki handlowe o powierzchni powyżej 20-30 tys. mkw. przez co zaciera się granica pomiędzy omawianymi formatami. Po drugie, obserwujemy geograficzną polaryzację nowej podaży – większość nowych obiektów pojawia się w małych miastach, gdzie brakowało nowoczesnej oferty, oraz największych aglomeracjach, które rozrastają się za sprawą nowo powstających osiedli. Wygoda, dostępność, komplementarność oferty i możliwość dokonania szybkich codziennych zakupów niewątpliwie wpływają na utrzymującą się popularność niewielkich parków handlowych – zauważa Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań rynku, JLL.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy, w ramach 57 inwestycji na rynek dostarczono około 376 tys. mkw. GLA w postaci tradycyjnych i regionalnych parków handlowych (31), jak również centrów convenience (26). Większość z nich (38 proc.) jest zlokalizowana w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, a 31 proc. w dużych aglomeracjach. Biorąc pod uwagę ich powierzchnie, najwyższy odsetek tych inwestycji to parki handlowe o metrażu powyżej 10 tys. mkw. Największymi realizowanymi projektami parków handlowych w Polsce są natomiast Koszalin Power Center (38 tys. mkw. GLA), Karuzela w Białej Podlaskiej (23 tys. mkw. GLA), Vendo Park w Szczecinie (22 tys. mkw. GLA) i Ozimska Park w Opolu (18 tys. mkw. GLA).

Sektor małych formatów handlowych ma nadal potencjał i uzupełnia ofertę galerii handlowych. W mniejszych miejscowościach spełnia oczekiwania zakupowe lokalnych społeczności, choć często ma też oddziaływanie ponadlokalne – mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Struktura najemców różni się w zależności od typu powierzchni handlowej. W dużych parkach regionalnych często mieszczą się wyspecjalizowane sklepy, oferujące m.in. meble czy artykuły do wyposażenia domów (zwykle zajmują one 39 proc. GLA danej inwestycji). Natomiast mniejsze parki handlowe są najczęściej miejscem codziennych zakupów pierwszej potrzeby. Lokalizuje się w nich m.in. sklepy typu off-price (tzw. value retailers), zajmujące średnio 39 proc. GLA, takie jak Action, Pepco, Tedi, KiK, Dealz czy Woolworth. W tradycyjnych regionalnych parkach handlowych i centrach convenience popularne są również sklepy spożywcze (16 proc. GLA), odzieżowe i obuwnicze (11 proc. GLA), sklepy z elektroniką (11 proc. GLA) oraz te z segmentu health & beauty (9 proc. GLA). Struktura najemców parków handlowych zmienia się jednak w ostatnim czasie.

Parki handlowe zyskują na znaczeniu również wśród marek, które do tej pory nie były z tym formatem kojarzone, jak Sinsay, Deichmann czy C&A. Ofertę uzupełniają marki i usługi, które otwierają się na lokalne społeczności i dostrzegają, że klienci doceniają kompaktowość takich miejsc – dodaje Jacek Wesołowski.

W analizowanym przez JLL i Trei Real Estate Poland okresie średnia wysokość czynszu w parkach handlowych plasowała się w przedziale od 6 do 13 euro za mkw. Wysokość stawek zależy od lokalizacji inwestycji, jej powierzchni czy usług, jakie oferuje najemca. Przykładowo, dla sklepów odzieżowych wynoszą one średnio 8 euro/mkw. miesięcznie, dla sklepów spożywczych 6-10 euro/mkw. miesięcznie, dla sklepów z elektroniką 11-14 euro/mkw. za miesiąc, a dla placówek z segmentu health & beauty 15 euro/mkw. miesięcznie.

Sytuacja makroekonomiczna, w tym wojna w Ukrainie i rosnąca inflacja, wpłynęła na wzrost kosztów realizacji inwestycji, co przełożyło się na wysokość czynszów. W porównaniu do dużych centrów, stawki w parkach handlowych są jednak nadal bardzo konkurencyjne, skłaniając najemców do lokowania w nich swoich sklepów, w tym również nowych marek zarówno lokalnych, jak i sieciowych – podkreśla Jacek Wesołowski.

Dobre praktyki w zakresie działań ESG zatwierdzane są certyfikatami środowiskowymi, a w Polsce do najpopularniejszych należą BREEAM i LEED. Według danych PLGBC, tylko około 200 inwestycji handlowych (59 proc. wszystkich nowych powierzchni handlowych) jest objęta stosowną certyfikacją.

Niewielka liczba prośrodowiskowych certyfikatów przyznawanych parkom handlowym wynika przede wszystkim z dużych kosztów związanych z ich uzyskaniem. Nie zmienia to faktu, iż coraz więcej tego typu inwestycji dostosowuje się do nowych realiów środowiskowych – podsumowuje Jacek Wesołowski.