Polska Rynek powoli do przodu
Biura i projekty wielofunkcyjneW związku z tym, pomimo że płynność jest na porównywalnym poziomie do wyników z okresu od I do III kwartału 2016 i 2017 roku, średni wolumen transakcyjny jest znacznie mniejszy (32 mln euro). Aktualne warunki rynkowe w pewien sposób hamują działania zakupowe funduszy inwestycyjnych, ale z drugiej strony przyciągają doświadczonych graczy poszukujących strategicznych zakupów.
W I połowie 2023 roku Avison Young odnotował gwałtowny spadek wolumenu inwestycji w nieruchomości w Polsce. Pomimo ożywienia na rynku pod koniec lata, całkowity wolumen w okresie od I do III kwartału 2023 roku wyniósł zaledwie 1,7 mld euro, co jest najniższym wynikiem od 2015 roku w analogicznym okresie. Po I półroczu, ubogim w transakcje portfelowe, w III kwartale pojawiły się już cztery – w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 mln euro. Co ciekawe, pomimo zawirowań, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku trzech nowych graczy: Eika Asset Management, Frey oraz austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.
Nowa dynamika cenowa zachęciła deweloperów magazynowych, chcących rozwijać swoje portfolio w Polsce, do rozważania zakupów zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się obecnie realną alternatywą. Taki typ strategicznego działania obrazuje przykład GLP, który w III kwartale 2023 roku nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku magazynowym.
W okresie od I do III kwartału 2023 roku sektor magazynowy odegrał istotną rolę w napędzaniu polskiej aktywności inwestycyjnej, odpowiadając za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zrealizowanych w tym okresie. Spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie z nich przekroczyły próg 100 mln euro. Największe transakcje obejmowały nabycie 80 proc. udziałów w 7R przez NREP oraz sprzedaż Campus 39 we Wrocławiu przez Panattoni do P3. W I połowie roku dominowały transakcje pojedynczymi aktywami, natomiast w III kwartale zamknięto dwie małe transakcje portfelowe.
Rok 2023, z perspektywy deweloperów magazynowych, charakteryzuje się bardzo przemyślanymi zakupami gruntów. Przy stale rosnących kosztach finansowania, zmieniających się kosztach budowy i presji inwestorów na obniżki cen gotowych magazynów, rynek gruntów doświadcza skumulowanej presji. Obecnie najbardziej atrakcyjne działki to te, które są najlepiej zlokalizowane i posiadają pozwolenia na budowę, co pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych – komentuje Bartłomiej Krzyżak, senior director, Investment, Avison Young.Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe przyciąga obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Najliczniejsze pod względem sprzedanych nieruchomości są parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają „bezpiecznym” wyborem. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy stale poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu. W okresie od I do III kwartału 2023 roku wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe wyniósł 405 mln euro. Frey, nowy gracz z Francji, sfinalizował przejęcie parku handlowego typu „prime” w Gdańsku – Matarni.
Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi nadal koncentrują się na warszawskim rynku. Wszystkie z 10 zrealizowanych od I do III kwartału 2023 roku transakcji miały miejsce w stolicy. Rynek biurowy będzie musiał jeszcze poczekać na powrót transakcji najlepszymi biurowcami – dodaje Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young.
Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi nadal koncentrują się na warszawskim rynku. Wszystkie z 10 zrealizowanych w trzech pierwszych kwartałach tego roku transakcji miały miejsce w stolicy.
Na radarze znajdują się niezmiennie aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji. Rynek biurowy będzie musiał jeszcze poczekać na powrót transakcji najlepszymi biurowcami – ocenia Marcin Purgal, senior director, Investment w Avison Young
Największą jak dotąd transakcją biurową w tym roku w Polsce była sprzedaż Wola Retro w Warszawie, gdzie Avison Young reprezentował Develię w sprzedaży na rzecz Adventum Group za około 70 mln euro. Druga największa transakcja dotyczyła budynku Warta Tower, która została przejęta przez Cornerstone.
Jak podkreśla Avison Young, popyt na PRS nie słabnie. W związku z tym sektor ten będzie się nadal rozwijał, a popyt na lokale na wynajem pozostanie na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż. Ponadto, ze względu na wczesny etap rozwoju tego sektora, oczekuje się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać wyższe niż na rynkach zachodnioeuropejskich stopy zwrotu z inwestycji.
Istotną przeszkodą w rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest niedobór dostępnych gruntów w pożądanych lokalizacjach w głównych polskich miastach. W związku z tym inwestorzy aktywnie poszukują alternatywnych strategii, takich jak nabywanie działek ze starszymi budynkami, które można zmienić lub wyburzyć. Doprowadziło to do rozwoju trendu na rynku nieruchomości, który koncentruje się na przekształceniach nieruchomości.
W okresie od I do III kwartału 2023 roku wolumen zamkniętych transakcji w sektorze PRS wyniósł prawie 130 mln euro. Spośród sześciu aktywów zrealizowanych w ramach forward funding, które zostały wprowadzone na rynek, cztery znajdowały się w Warszawie, a pozostałe dwa w Krakowie. Heimstaden Bostad, który jest drugim najbardziej aktywnym operatorem PRS w Polsce pod względem projektów w budowie, sfinalizował przejęcie portfela Marvipol i projektu w Czyżynach w Krakowie. Sfinalizowano również transakcje typu forward funding dla NREP, AFI Europe i Aurec RE Europe (platforma LivUp PRS).
Avison Young zauważa, że pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji, aktywność inwestycyjna w Polsce pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Brakuje dużych portfeli, ponieważ inwestorzy ostrożnie podchodzą do większych inwestycji, których ceny nie uległy jeszcze oczekiwanej korekcie.
Eksperci oceniają, że w 2024 roku będziemy świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.
Stopy kapitalizacji wzrosły i wygląda na to, że teraz się stabilizują. Sprzedający muszą przyzwyczaić się do nowych cen, a kupujący uzbroić się w cierpliwość, aby sfinalizować transakcje. Jak podkreśla Avison Young, to właśnie niedopasowanie cen wpłynęło na mniejszą aktywność inwestycyjną na rynku i mniejszy wolumen niż w poprzednich latach.
Październik w budownictwie mieszkaniowym – przybywa inwestycji
Październik w budownictwie mieszkaniowym – przybywa inwestycji
Polski Związek Firm Deweloperskich
Najnowsze dane GUS pokazują dużą aktywność na rynku mieszkaniowym i to zarówno jeśli chodzi o inwestycje rozpoczynane przez deweloperów, jak i budownictwo indywidualne. Październik ...
Przyspieszenie w elektromobilności: 10 tysięcy punktów ładowania na horyzoncie
Przyspieszenie w elektromobilności: 10 tysięcy punktów ładowania na horyzoncie
Powerdot Polska
9,8 tys. punktów ładowania aut elektrycznych jest już zarejestrowanych w systemie Urzędu Dozoru Technicznego. Dzięki dużym inwestycjom w infrastrukturę, Polska wypada coraz lepiej ...
Szanse na odbicie rynku prefabrykacji betonowej?
Szanse na odbicie rynku prefabrykacji betonowej?
PMR Market Experts
Problem z dostępnością pracowników na placach budów jest coraz większym wyzwaniem. Wpływ tego zjawiska na rosnącą popularność technologii prefabrykacji betonowej staje się bardziej ...