Czechy Niewystarczająca podaż

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni przemysłowej w Czechach wzrosła w III kwartale 2023 roku jedynie o 182,2 tys. mkw. i na koniec września wyniosła 11,44 mln mkw. Czynsze ustabilizowały się po gwałtownym wzroście w ciągu ostatnich trzech lat i na koniec września wynosiły od 7,50 do 7,70 euro za mkw. miesięcznie za powierzchnię magazynową oraz od 9,50 do 12,50 euro za mkw. miesięcznie za powierzchnię biurową.

Tempo dostarczania nowych projektów na rynek jest niższe niż oczekiwaliśmy. W odniesieniu do założeń, które przewidywały dostarczenie około 300 tys. mkw. w każdym kwartale tego roku, w pierwszych trzech kwartałach do użytku oddano jedynie 653,2 tys. mkw. Przyczyną mniejszej liczby ukończonych i oddanych do użytku projektów jest nie tylko spowolnienie rynku i odkładanie niektórych projektów zarówno przez najemców, jak i deweloperów, ale przede wszystkim rosnąca liczba projektów spekulacyjnych, których budowa jest często zatrzymywana na zaawansowanym etapie, a ukończenie uzależnione od pojawienia się odpowiednich najemców - tłumaczy Josefína Kurfürstová, analityk w Colliers.

W ciągu ostatnich dwóch lat deweloperzy i najemcy musieli zmagać się z kryzysami w łańcuchu dostaw i energetyce, inflacją i trudniejszymi warunkami finansowania ze względu na wyższe stopy procentowe i malejący zwrot z inwestycji. Podczas gdy popyt wzrósł w 2021 i 2022 roku, podaż uległa spowolnieniu z powodu nieoczekiwanych globalnych kryzysów, takich jak niedobory materiałów budowlanych, wzrost kosztów tych materiałów oraz wzrost cen innych czynników produkcji.

Pustostany

Chociaż wskaźnik pustostanów nieznacznie wzrósł w 2023 roku (osiągając najwyższy poziom od dwóch lat pod koniec I półrocza), to w ostatnim kwartale ponownie spadł o 22 punkty bazowe do 1,49 proc. Wynika to w dużej mierze ze zmieniającej się strategii budowlanej rynku i wspomnianych wcześniej wysiłków mających na celu zachowanie budynków w budowie do czasu znalezienia odpowiednich najemców.

Czeski rynek ma jeden z najniższych wskaźników pustostanów w Europie. Praktycznie nie ma nowoczesnej powierzchni dostępnej do natychmiastowego wynajęcia, co jest niestety oznaką niezdrowej sytuacji na rynku. O ile nie wzrośnie ilość powierzchni budowanej spekulacyjnie lub nie nastąpi kryzys gospodarczy, który zmusi najemców do opuszczenia swoich lokali, sytuacja ta nie zmieni się w najbliższym czasie - komentuje Josefina Kurfürstová.

Popyt

Popyt gwałtownie spadł w III kwartale tego roku, osiągając łącznie 181,6 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o 62 proc. rok do roku. Zrealizowany popyt netto wyniósł 141 tys. mkw. i był niższy o 60 proc. rok do roku.

W II kwartale odnotowaliśmy zwiększoną liczbę renegocjacji, co pomogło utrzymać całkowity wolumen zrealizowanego popytu na stosunkowo wysokim poziomie, ale w III kwartale liczba renegocjacji drastycznie spadła - dodaje Josefina Kurfürstová.

Renegocjacje umów stanowiły jedynie 19 proc. całej aktywności w III kwartale, na którą składały się głównie nowe umowy najmu i umowy przednajmu. Spowolnienie obserwowane na rynku może wynikać z wielu czynników, z których najważniejszym jest prawdopodobnie spowolnienie w globalnej gospodarce. Spowodowało to wydłużenie procesów decyzyjnych i zwiększoną ostrożność ze strony firm, które chcą zabezpieczyć się przed potencjalnym kryzysem.

Czynsze

Najwyższe osiągane czynsze rynkowe w Czechach gwałtownie wzrosły w ciągu ostatnich 3 lat z około 5 do 7,5 euro za mkw. miesięcznie. W najbliższym czasie nie spodziewamy się znaczących wahań. Czynsze w najbardziej pożądanych lokalizacjach w III kwartale 2023 roku wahały się między 7,50-7,70 euro za mkw. miesięcznie w przypadku magazynów i 9,50-12,50 euro za mkw. miesięcznie w przypadku biurowców. Opłaty eksploatacyjne wynoszą 0,75-1,00 euro za mkw. miesięcznie.

Potencjał

Pomimo słabszych wyników za III kwartał, widać wyraźnie, że deweloperzy nadal widzą potencjał w czeskim rynku. Świadczy o tym m.in. stale rosnąca liczba projektów przeznaczonych do realizacji. Nie ma wyraźnych oznak kryzysu, warunki rynkowe pozostają w dużej mierze stabilne, a czeski rynek radzi sobie dobrze w porównaniu z innymi w Europie.