Polska Czynsze stabilne, podaż spada

Prawie 89 proc. realizowanych obecnie inwestycji powstaje właśnie w tych regionach, na które przypadło prawie 84 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu odnotowanego w pierwszych trzech kwartałach 2023. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach i parkach magazynowych zaobserwowano niewielką korektę czynszów. Na koniec III kwartału 2023 całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły prawie 31,1 mln mkw., co oznacza wzrost o 13,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Ponad 80 proc. wolumenu istniejących obiektów zlokalizowane jest na sześciu głównych rynkach w kraju: w regionie Warszawy i okolic, na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, na Dolnym Śląsku i w Wielkopolsce oraz w województwie pomorskim (gdzie zasoby powierzchni magazynowej w 2024 mogą wzrosnąć do niemal 2 mln mkw.

Nowa podaż od początku roku wyniosła ponad 3,12 mln mkw. i była niższa od odnotowanej w okresie od stycznia do września 2022 o 12,9 proc. W III kwartale 2023 deweloperzy dostarczyli na rynek tylko 527 tys. mkw., czyli aż o ponad 55 proc. mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku i o 23,9 proc. mniej w porównaniu z II kwartałem 2023. Według prognoz Newmarka, w 2023 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce powiększą się o 4 mln mkw.

Aktywność deweloperów od początku roku utrzymuje się na stabilnym, umiarkowanym poziomie, aczkolwiek pod koniec trzeciego kwartału nieznacznie wzrosła. Na koniec września w budowie pozostawało 2,5 mln mkw., tzn. o 17,4 proc. więcej niż w II kwartale 2023, ale prawie 38 proc. mniej niż pod koniec III kwartału 2022 roku. Niemniej zauważalnym jest trend mocnej koncentracji aktywności deweloperów na sześciu głównych rynkach magazynowych, na które przypada blisko 89 proc. powierzchni w budowie. Wyróżnia się też województwo małopolskie, gdzie na koniec III kwartału realizowanych było prawie 167 tys. mkw. magazynów – zauważa Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.

Wzrostowi aktywności deweloperskiej w III kwartale 2023 towarzyszyło powolne ożywienie na rynku najmu. Popyt brutto w okresie od lipca do września przekroczył 1,5 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 47 proc. kwartał do kwartału i o ponad 1 proc. rok do roku. W pierwszych trzech kwartałach 2023 najemcy wynajęli łącznie prawie 3,75 mln mkw., tzn. o 27,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku. Podobnie jak w przypadku deweloperów, największą koncentrację aktywności najemców odnotowano na sześciu głównych rynkach magazynowych, na które przypadło prawie 84 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu zarejestrowanego od początku roku – dodaje Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych, Newmark Polska.

W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2023 dominowały nowe umowy najmu, w tym projekty typu BTS (53 proc.). Renegocjacje stanowiły 35 proc. całkowitego popytu, a pozostałe 12 proc. przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 175,4 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku). Ponadto kolejnym zauważalnym trendem jest znaczący wzrost udziału ekspansji w całkowitym wolumenie transakcji – do nawet ponad 14 proc. w III kwartale 2023.

Trzeci kwartał upłynął pod znakiem dwóch dużych transakcji dotyczących inwestycji typu BTS o powierzchni przekraczającej 100 tys. mkw. W wyniku ich sfinalizowania sieć handlowa z branży modowej wynajęła 120 tys. mkw. w Psarach, a firma Raben podpisała umowę najmu obiektu o powierzchni 110 tys. mkw. w CTParku Warsaw West. Od końca IV kwartału 2022 można zaobserwować także stopniowy wzrost wskaźnika pustostanów. Na koniec września bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej wyniósł 7,8 proc., co oznacza wzrost o 1,1 p.p. kwartał do kwartału i o 3,4 p.p. w ujęciu rocznym. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało ponad 2,4 mln mkw. w porównaniu z 1,3 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji. Największe wzrosty wolnej powierzchni w stosunku do poprzedniego kwartału zaobserwowano w województwie łódzkim (o ponad 185,5 tys. mkw.) i lubuskim (o prawie 88 tys. mkw.).

W III kwartale 2023 czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem, aczkolwiek w przypadku niektórych lokalizacji i parków magazynowych odnotowano niewielką korektę. Najwyższe stawki za wynajem powierzchni magazynowych utrzymują się niezmiennie w Warszawie (Strefa I) i Krakowie.