Polska Atrakcyjna Polska magazynowa

Jak wskazują eksperci CBRE, pozytywnym sygnałem dla rynku jest rosnący popyt, który od lipca do września tego roku był o ponad połowę wyższy niż w II kwartale 2023 roku. Powierzchnia w budowie wynosi obecnie 2,5 mln mkw. (o 47 proc. mniej niż w tym samym okresie rok temu), z czego ponad połowę stanowią inwestycje spekulacyjne, czyli bez zapewnionego najemcy. Choć poziom pustostanów w skali kraju rośnie, to w rejonach Trójmiasta, Białegostoku i Rzeszowa jest bardzo niski i spadł poniżej 2 proc.

Mimo lekkiego spowolnienia, które obserwowaliśmy na rynku magazynowym szczególnie na początku tego roku, Polska pozostaje bardzo atrakcyjnym miejscem dla najemców. Dodatkowo, najnowsze dane za trzeci kwartał br. wskazują, że mieliśmy wtedy do czynienia z ożywieniem, które ma duże szanse na kontynuację. W porównaniu do II kwartału, odnotowaliśmy wzrost powierzchni w budowie i znacznie wyższy popyt. Ilość powstającej powierzchni magazynowej jest wyższa o 17 proc., a popyt urósł o 56 proc. Biorąc pod uwagę cały 2023 rok, największą popularnością cieszą się Region Warszawski, Katowice i Wrocław. Poziom pustostanów rośnie, jednak jest to efekt większej liczby budów spekulacyjnych, które zostały dostarczone na rynek i potrzebują czasu, by zostać wynajęte – tłumaczy Anna Bielacka, senior consultant w dziale badań rynku i analiz w CBRE.

Jak wskazuje Anna Bielacka, wysoki poziom budów, odnotowany w 2022 roku, był efektem wysokiej liczby inwestycji sektora e-commerce w magazyny, z którą mieliśmy do czynienia jeszcze w pandemii.

Od początku 2023 roku na rynek dostarczono 3,1 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli o 11 proc. mniej niż w tym samym okresie zeszłego roku. Najwięcej przybyło w Regionie Warszawskim (539,1 tys. mkw.), oraz w południowo-zachodniej części Polski, a więc w Katowicach (471,7 tys. mkw.) oraz w Zielonej Górze i Gorzowie (437,3 tys. mkw.). Największy ukończony projekt to Panattoni BTS Zalando w Bydgoszczy, który został otwarty w I kwartale tego roku, a jego rozmiar to 146 tys. mkw.

Południowo-zachodnia część Polski wyróżniała się także pod względem popytu. W 2023 roku w Katowicach wynajęto 655 tys. mkw., a we Wrocławiu 578 tys. mkw. W Regionie Warszawskim zainteresowanie sięgnęło 780 tys. mkw. Całkowity popyt na magazyny odnotowany od początku tego roku wyniósł 3,9 mln mkw. Choć to o jedną czwartą (25 proc.) mniej niż w tym samym czasie minionego roku, to przy porównaniu wyniki z III kwartału z II widać wzrost o 56 proc. Większość umów na wynajem magazynów podpisanych w tym roku stanowiły nowe kontrakty (59 proc.), udział odnowień sięgnął 34 proc.

Sektor produkcyjny utrzymuje wysoką pozycję wśród najemców magazynów. Jego udział w całkowitym popycie w tym roku sięgnął niemal jednej czwartej wszystkich umów. Prym wiodą jednak operatorzy logistyczni, głównie wyspecjalizowani, zajmujący się odbiorem towaru od sprzedawcy, przechowywaniem go we własnym magazynie, kompletowaniem i dostarczaniem do klientów końcowych. Odpowiadają za niemal połowę całej aktywności popytowej na rynku – podaje Maciej Gierak, zastępca dyrektora w dziale wynajmu powierzchni przemysłowo-logistycznych CBRE.

Średni poziom pustostanów na rynku magazynowym w III kwartale 2023 roku wzrósł o 3,5 p.p. w porównaniu rok do roku oraz o 1 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału i wynosi 7,7 proc. Najniższy jest w Trójmieście, Białymstoku i Rzeszowie, gdzie spadł poniżej 2 proc. Jednocześnie w regionie Łodzi czy Wrocławia odsetek niewynajętych powierzchni magazynowych sięga niemal 10 proc. Zróżnicowane są także koszty wynajmu. W większości głównych rynków regionalnych wynoszą one 3,9-5,4 euro/mkw. za miesiąc, a w stolicy i jej okolicach sięgają nawet 7,5 euro za mkw. za miesiąc.