Polska Dynamiczny Poznań

Najwięcej, bo ponad 20 proc. powierzchni (ponad 673,3 tys. mkw.) znajduje się w Poznaniu, kolejne 16 proc. w Gądkach (537 tys. mkw.) i ponad 12 proc. w Komornikach (ponad 407,3 tys. mkw.).

Driverem rynku magazynowego w Wielkopolsce są firmy logistyczne. Nawet po wybuchu wojny w Ukrainie, położony 260 km od Berlina, Poznań – nadal pozostaje wygodnym węzłem przeładunkowym towarów z zachodu na wschód – mówią Natalia Mika oraz Patryk Podgórski, doradcy w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska.

Do głównych zalet regionu należą bliskość Berlina oraz dobrze rozwinięta sieć dróg krajowych i bliskość autostrady A2. Dodatkowym atutem jest międzynarodowe lotnisko, usytuowane blisko centrum miasta, oferujące połączenia z ważnymi hubami, takimi jak Monachium, Amsterdam czy Warszawa.

Jak wskazuje Newmark, Poznań, jako jeden z pięciu głównych rynków magazynowych, odzwierciedla trendy panujące w całym kraju. Firmy wykazują większą ostrożność podejmując decyzje o wynajmie, co już widać w statystykach za trzy kwartały 2023 roku. Do końca września najemcy podpisali w Wielkopolsce kontrakty najmu na 330,5 tys. mkw. magazynów, czyli o ponad 55 proc. mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku (732,9 tys. mkw.). Najważniejszą grupą najemców są firmy logistyczne.

Nastroje schłodziło ogóle spowolnienie gospodarcze, a co za tym idzie mniejsza przewidywalność zainteresowania ze strony klientów docelowych. W konsekwencji także w branży logistycznej odnotowaliśmy mniej transakcji – zauważa Natalia Mika.

Trzeba jednak pamiętać, że aktualne spadki liczone są w porównaniu z poprzednimi latami, gdy na rynku padały rekordy. W latach 2021 i 2022 w Wielkopolsce firmy zawarły sporo spektakularnych transakcji, na duże magazyny, po 50-100 tys. mkw.

Obecnie firmy wynajmują zdecydowanie mniejsze powierzchnie. Dokładnie analizują swoje potrzeby i nie decydują się na dobieranie metrów na tzw. zapas. W przyszłości będziemy też świadkami coraz częstszych konsolidacji – czyli przenoszenia działalności najemcy z kilku hal do jednej. Takie działanie ma na celu obniżenie śladu węglowego i bycia zarówno bardziej ekologicznym, jak i bliżej rynku zbytu – wyjaśnia Patryk Podgórski.

W ostatnich 12 miesiącach najwięcej metrów magazynowych wynajęły: Raben w City Logistics Poznań III (44 tys. mkw. w III kwartale 2023 roku), poufny najemca z sektora logistycznego w Panattoni Park Poznań XI (21 tys. mkw., IV kwartał 2022 roku) oraz 7R Solution w 7R Park Poznań West (19 tys. mkw. w II kwartale 2023 roku). Niemniej to w III kwartale 2022 roku została podpisana rekordowa transakcja ubiegłego roku, a mianowicie firma z sektora e-commerce wynajęła 82 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2.

Dogodne położenie Poznania przyczynia się do rosnącego zainteresowania tym rynkiem wśród firm logistycznych.

Ze statystyk firmy Newmark Polska wynika, że na koniec września 47 proc. ogółu powierzchni w budowie nie było objętych kontraktami najmu. Co oznacza, że deweloperzy decydowali się na rozpoczynanie niektórych inwestycji zupełnie spekulacyjnie. A to jest optymistyczny prognostyk. Widzimy również, że w kluczowych lokalizacjach w Wielkopolsce logistycy decydują się na budowanie obiektów na własność, których uzupełnieniem są wynajmowane powierzchnie. Umowy typu build to suit stanowiły prawie 20 proc. najmów w regionie w okresie styczeń-wrzesień 2023 roku. Taki model przyjęły np. firmy DHL i Raben – wymienia Natalia Mika.

Największymi obiektami oddanymi w regionie w ostatnich 12 miesiącach są: P3 Poznań II w Robakowie (77,4 tys. mkw.), Panattoni Park Poznań West Gate I w Tarnowie Podgórnym (59,6 tys. mkw.), MLP Poznań West (58 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Poznań West Gate II (47,8 tys. mkw.).

Jak podkreślają eksperci firmy Newmark, rynek magazynowy kwitł w Poznaniu w kilku ubiegłych latach. W samym 2022 roku nowa podaż w regionie wyniosła aż 539,1 tys. mkw. – czyli podobnie, jak na Górnym Śląsku i więcej niż w Warszawie. Pierwsze trzy kwartały 2023 roku zwiększyły nowoczesne zasoby magazynowe w regionie o kolejne 286,4 tys. mkw. Spowolnienie gospodarcze spowodowało jednak, że nie cała podaż została wchłonięta. Dzisiaj pustostany w Wielkopolsce są na poziomie 7 proc. – prawie 1 p.p. mniej niż średni wakat dla Polski.

Oczekujemy, że poziom pustostanów pozostanie stabilny, a Poznań nadal będzie rozwijał się w równym tempie. Rynek magazynowy działa w cyklach i pod koniec roku zwykle finalizuje się najwięcej umów, dlatego przewidujemy, że w ostatnim kwartale wolne powierzchnie zaczną się szybciej wypełniać. Jednocześnie zauważamy rosnące zapotrzebowanie na mniejsze magazyny (2-3 tys. mkw.), zlokalizowane w granicach miasta – podkreśla Natalia Mika.

Deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie. We wrześniu ruszyła budowa City Logistics Poznań II, przy ul. Węgorka. Inwestycja dostarczy na rynek 12,8 tys. mkw. W najbliższym czasie planowana jest też budowa 7R City Flex Poznań East I (9,5 tys. mkw.). Przy ul. Wołczyńskiej, w miejscu istniejących hal, MLP Group wybuduje nowy park. Obok istniejącej hali typu big box, o powierzchni ponad 10 tys. mkw., powstanie sześć budynków z powierzchniami magazynowymi SBU, w modułach od 980 do 2,1 tys. mkw., a także powierzchnie biurowe.

Największe inwestycje logistyczne w trakcie realizacji w Wielkopolsce to: magazyn dla H&M w Panattoni Park Poznań A2 (82 tys. mkw.), Panattoni Park Poznań A2 (60 tys. mkw.), Panattoni Park Piła (38,9 tys. mkw.) oraz P3 Poznań II (28,3 tys. mkw.).

Dla firm szukających powierzchni logistycznej albo przemysłowej wyzwaniem może być rekordowo niskie bezrobocie, które w Poznaniu we wrześniu tego roku w mieście wynosiło tylko 1,1 proc., a w całym województwie wielkopolskim 3 proc.

Zachodnia część Poznania historycznie bardzo dynamicznie się rozwijała, ze względu na połączenie logistyki i biznesu z zachodnią Europą. W przyszłości „zachód” niezmiennie pozostanie mocniejszy i będzie motorem napędowym tego regionu magazynowego. Niemniej, uwzględniając m.in. możliwości rynku pracy, w tym większą dostępność pracowników, powoduje, że deweloperzy przychylniej patrzą też na działki po wschodniej stronie miasta i chętniej szukają tutaj okazji. Plany na rozwój po „prawej” stronie ma m.in. największy deweloper magazynowy w kraju Panattoni – podsumowuje Patryk Podgórski.