Polska To będzie ciekawy rok

Obecnie na rynku dominują inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich, a także kapitał lokalny, który poluje na okazje inwestycyjne. Jak oceniają eksperci Avison Young, w krótkim terminie sytuacja raczej nie ulegnie zmianie, gdyż fundusze instytucjonalne skupiają obecnie uwagę na swoich lokalnych rynkach zachodnioeuropejskich, gdzie mogą znaleźć wiele okazji cenowych, jakich nie było od wielu lat. Przewiduje się, że dopiero w drugiej kolejności wrócą na rynek polski. W trend ten również wpisują się nowe zagraniczne podmioty, które jeszcze nie są obecne na krajowej arenie, ale analizowały już potencjalne projekty w przeszłości.

Uzyskanie finansowania w bankach przez inwestorów jest dalej trudne, gdyż banki ostrożnie i skrupulatnie przyglądają się projektom, które mają finansować, a koszt pieniądza jest wysoki. Istotnym czynnikiem wpływającym na zakupy nieruchomości w dalszym ciągu będzie również kwestia ESG, która jest coraz bardziej uwzględniana w strategiach inwestycyjnych funduszy w szczególności tych instytucjonalnych. Aspekt ten będzie również kluczowym elementem w uzyskiwaniu finansowania z banków.

Rok 2024 będzie ciekawy, a rozdźwięk w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi będzie się zmniejszał, co z kolei przełoży się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i dużo większy wolumen w skali roku. Wiemy o kilkudziesięciu transakcjach, które się toczą i powinny sfinalizować się w przyszłym roku – twierdzi Marcin Purgal, senior director, investment w firmie Avison Young.

Obecnie inwestorzy sektora biurowego koncentrują się na nieruchomościach zlokalizowanych w Warszawie, zwłaszcza na tańszych dzielnicach Mokotowa i Służewca. Eksperci Avison Young nie spodziewają się, żeby ta sytuacja miała się szybko zmienić. W tym roku wyraźnie obserwowano zainteresowanie inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Wynika to z jednej strony z tego, że w sytuacji niedoboru gruntów pod zabudowę takie budynki, często znajdujące się w znakomitych lokalizacjach, są rozważane do wyburzenia lub zmiany ich funkcji np. na PRS.

Takich budynków jest jeszcze sporo zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, więc spodziewamy się ogłaszania kolejnych projektów tego typu. Takie inwestycje są poszukiwane przez obecne na rynku fundusze nastawione na uzyskiwanie wysokich zwrotów. Wracają inwestorzy chętni na aktywa typu „core” w najlepszych lokalizacjach, np. CBD w Warszawie czy też centralnie ulokowane i najlepsze najnowsze budynki w miastach regionalnych. Jednak duże wolumeny wciąż mogą być wyzwaniem, co przełoży się na bardziej wyszukane i strukturyzowane podejście do zakupu nieruchomości – dodaje Marcin Purgal.

Sektor magazynowy na koniec 2023 roku jest dalej dominującym sektorem pod względem wolumenu. Był on jednak zbudowany na mniejszych projektach – zaledwie kilka transakcji przekroczyło próg 100 mln euro. W przyszłym roku można się spodziewać dalszej popularności sektora, szczególnie w transakcjach „sale and leaseback” i kolejnych przejęć istniejących obiektów, które nie znalazły nabywców w roku 2023.

W ocenie Avison Young, sektor handlowy będzie przyciągał inwestorów niezmiennie parkami handlowymi i obiektami typu convenience, które pozostają bezpiecznym rodzajem inwestycji. Z kolei inwestorzy poszukujący wysokich zwrotów, dalej będą szukali atrakcyjnych cenowo regionalnych centrów handlowych, a także oportunistycznych aktywów z planami przebudowy. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

Mimo spowolnienia aktywności zakupowej w sektorze PRS, inwestorzy dalej obserwują rynek. To, co ogranicza dynamikę rozwoju sektora to niska dostępność gruntów pod budowę nowych projektów, a także koszty budowy. Dlatego też inwestorzy i deweloperzy coraz chętniej rozważają możliwości pozyskania starszych budynków biurowych z opcją wyburzenia lub przekształcenia na PRS.

Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać w tym sektorze wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich. Mając na uwadze rozwój sektora PRS wydaje się, że rok 2024 może przynieść utworzenie kolejnych platform, stworzonych przez układ deweloper-inwestor, które docelowo zwiększą bazę produktu do zakupów przez obecne i wchodzące do polski fundusze inwestycyjne – oceniają eksperci.