Polska Nowe biurowce pod presją

Odnotowana wartośc była wyższa o prawie 19 proc. niż w 2022 roku oraz o 7 proc. w porównaniu z rekordowym rokiem 2019. Tymczasem kwestie związane z ESG, poprawą funkcjonalności oraz efektywnym zarządzaniem powierzchnią biurową i optymalizacją kosztów najmu na trwałe wpisały się w język i strategie zarówno najemców, jak i deweloperów.

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) osiągnęły poziom prawie 6,7 mln mkw. W okresie ostatnich 12 miesięcy deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 279,6 tys. mkw. w 21 budynkach. Największą aktywnością deweloperów charakteryzował się jednak III kwartał, w którym oddano do użytkowania budynki biurowe stanowiące ponad 42 proc. wolumenu nowej podaży za cały ubiegły rok. Wśród największych zrealizowanych w 2023 roku inwestycji znalazły się takie biurowce jak: Ocean Office Park B (Kraków, I kwartał), Craft (Katowice, III kwartał), Nowy Rynek E (Poznań, II kwartał) czy Kreo (Kraków, III kwartał).

Ostatni kwartał 2023 roku był kolejnym kwartałem z rzędu ze spadkiem wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec grudnia w trakcie realizacji pozostawało około 300 tys. mkw. – to o ponad 22 proc. mniej niż w III kwartale 2023 roku, prawie 47 proc. mniej niż rok wcześniej i ponad 73 proc. mniej w porównaniu z rekordowym 2017 rokiem, kiedy to w budowie pozostawało prawie 1,1 mln mkw. biur.

Zarówno znacząca dostępność powierzchni biurowej w już istniejących obiektach, jak i powszechna optymalizacja zajmowanej powierzchni sprawiają, że deweloperzy zachowują ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji, szczególnie tych niezabezpieczonych umowami najmu – mówi Joanna Bartoszewicz, starsza doradczyni w dziale reprezentacji najemców biurowych w firmie Newmark Polska.

W IV kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli prawie 210,3 tys. mkw., co stanowi wzrost o ponad 6 proc. względem poprzedniego kwartału i najlepszy kwartalny wynik od początku roku. Z kolei całkowity popyt w 2023 roku wyniósł ponad 741,3 tys. mkw. i był wyższy o prawie 19 proc. niż w 2022 roku, a także o 7 proc. wyższy w porównaniu z 2019. Pomimo wzrostu zainteresowania wynajmem biur najemcy nadal koncentrują się na optymalizacji zajmowanej powierzchni i stawiają na budynki charakteryzujące się wysoką efektywnością energetyczną i przyjaznością dla środowiska.

W 2023 roku najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 201,3 tys. mkw., wynajęto w Krakowie. Na drugiej pozycji uplasował się Wrocław z ponad 165,5 tys. mkw. podpisanych umów. W Trójmieście aktywność najemców wyniosła ponad 143,9 tys. mkw. Na te trzy miasta przypadło prawie 69 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach w 2023.

Czynsze za najwyższej jakości powierzchnie biurowe na głównych rynkach regionalnych utrzymują się na poziomie 16-17 euro/mkw. miesięcznie. Dotyczy to w szczególności budynków biurowych wyposażonych w nowoczesne technologie i spełniających kryteria ESG, ponieważ ich właściciele wykazują ogólnie mniejszą skłonność do negocjowania wysokości stawek czynszów. W przypadku nowo powstających budynków biurowych możemy obserwować presję wzrostową na czynsze – dodaje Urszula Sobczyk, dyrektorka działu wycen w Newmarku.

W całym 2023 roku najwięcej podpisano nowych umów (45 proc.). Na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów (41 proc. udziału w wolumenie najmu). Pozostałe 14 proc. stanowiły transakcje na potrzeby własne (6 proc.), ekspansje (5 proc.) oraz przednajmy (3 proc.). Z kolei IV kwartał został zdominowany przez renegocjacje, których udział w całkowitym popycie przekroczył 55 proc. Według prognoz ekspertów w kolejnych kwartałach aktywność najemców w zakresie renegocjacji może utrzymywać się na stosunkowo wysokim poziomie ze względu na chęć uniknięcia kosztów relokacji i wykończenia nowej powierzchni.

Na koniec grudnia 2023 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,5 proc., co stanowi wzrost o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,2 p.p. w ujęciu rocznym. Na wszystkich rynkach oprócz Szczecina stopa pustostanów przekroczyła 10 proc., a na czterech z nich wynosi ponad 18 proc.

Wolumen powierzchni niewynajętej w istniejących biurowcach cały czas rośnie i na koniec IV kwartału najemcy mieli do dyspozycji prawie 1,2 mln mkw. Ponadto na rynkach regionalnych dostępna jest też znacząca pula biur oferowanych w formie podnajmu – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.