Polska Deweloperzy wracają do większej aktywności

Na koniec grudnia 2023 roku zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczyły 31 mln mkw. W 2023 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 3,2 mln mkw. nowej powierzchni, z czego około 2,8 mln mkw. nadal pozostaje w trakcie realizacji.

Pod względem podaży liderami rynku w 2023 roku były województwa mazowieckie (6,3 mln mkw.), śląskie (5,5 mln mkw.) i łódzkie (4,5 mln mkw.). Mazowieckie i śląskie dominują na rynku także pod względem nowej podaży – dostarczono tu odpowiednio 690 i 590 tys. mkw. Zaraz za nimi znajduje się woj. lubuskie z 437 tys. mkw. nowej powierzchni.

Wśród największych zrealizowanych w 2023 roku obiektów magazynowych wyróżnia się wybudowany przez Panattoni obiekt BTS dla Zalando w Bydgoszczy o powierzchni 146 tys. mkw., kolejne etapy CTPark Iłowa oferujące 131 tys. mkw. oraz I etap Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub o powierzchni 125 tys. mkw.

Wojna w Ukrainie spowodowała znaczące zmiany na rynku budowlanym w 2022 roku, co miało odzwierciedlenie w mniejszej dostępności generalnych wykonawców, wyższych kosztach materiałów, wydłużeniu czasu realizacji projektów oraz mniejszej liczbie nowych inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów. 2023 rok przyniósł znaczną poprawę sytuacji na rynku. Koszty budowy spadły, zwiększyła się dostępność generalnych wykonawców, a czas realizacji skrócił się do średnio dziewięciu miesięcy (po otrzymaniu wszystkich potrzebnych pozwoleń do rozpoczęcia budowy). Deweloperzy wrócili więc do większej aktywności, co wpłynęło na kwartalny wzrost wolumenu powierzchni w budowie w II połowie 2023 roku. Realizacja części projektów, których budowa została rozpoczęta na początku 2022 roku, lecz musiała zostać wstrzymana na skutek niepewnej sytuacji gospodarczej, została wznowiona pod koniec 2023 roku i niedługo również zasilą one zasoby rynku – tłumaczy Maciej Chmielewski, senior partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliersie.

W 2023 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 3,2 mln mkw., z czego około 40 proc. stanowiły obiekty spekulacyjne. Rekordy wolumenu powierzchni znajdującej się w trakcie realizacji w 2023 roku padły w województwach: dolnośląskim (832 tys. mkw.), mazowieckim (475 tys. mkw.) oraz łódzkim (402 tys. mkw.). Łącznie na zakończenie 2023 roku w trakcie budowy pozostawało 2,8 mln mkw.

Trwałe zainteresowanie najemców powierzchniami przemysłowo-logistycznymi odzwierciedlał relatywnie wysoki popyt brutto, wynoszący 5,7 mln mkw.

Choć pierwsze dwa kwartały roku charakteryzowały się najniższym wolumenem w ciągu czterech ostatnich lat, to w II połowie roku odnotowano zdecydowanie wyższą aktywność najemców. Sprawiło to, że pomimo prognoz z czerwca zeszłego roku wskazujących na spadek wynoszący około 40 proc., w rzeczywistości popyt zmalał o około 15 proc. r-d-r. W samym IV kwartale wolumen popytu był trzecim najwyższym wynikiem w historii rynku. W 2024 roku możemy spodziewać się stabilizacji popytu na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych – uważa Dominika Jędrak, dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

Najwyższy wolumen wynajętej powierzchni osiągnęło województwo mazowieckie (1,5 mln. mkw.). Silną pozycję na rynku utrzymały także Dolny Śląsk z 1 mln mkw. oraz woj. śląskie z 915 tys. mkw. Wzrosty i spadki popytu różniły się w zależności od regionu – podczas gdy lubuskie doświadczyło znaczącego spadku, zachodniopomorskie i pomorskie zanotowały imponujące wzrosty odpowiednio o 70 i 60 proc.

W minionym roku widoczna była także zmiana struktury umów najmu. Nowe umowy stanowiły 51 proc. popytu, podczas gdy odsetek renegocjacji wzrósł do 40 proc., w porównaniu do 59 i 34 proc. w roku poprzednim. Wśród branż najemców pozycję lidera utrzymał sektor 3PL, mający 34-procentowy udział w rynku. Zaraz za nim uplasowały się e-commerce z 12 proc. i handel z 11 proc.

Znacząco wzrosły stawki czynszów, co spowodowane było wyższymi kosztami paliw, materiałów budowlanych i finansowania. Obecne nadal pną się w górę, choć wzrost ten jest łagodniejszy niż w roku ubiegłym. Najwyższe stawki tradycyjnie zarejestrowano w Warszawie, gdzie kwota bazowa zaczynała się od 4,40 euro/mkw za miesiąc, a najwyższa przekraczała 6,95 euro/mkw. za miesiąc. Stawki efektywne w stolicy oscylowały pomiędzy 4,00 a 6,10 euro/mkw. za miesiąc. Na innych rynkach regionalnych stawki bazowe mieściły się w przedziale 3,40 do 5,90 euro/mkw za miesiąc, a efektywne wahały się od 2,80 do 5,20 euro/mkw za miesiąc.

Współczynnik stopy pustostanów wzrósł do 7,3 proc. na koniec grudnia 2023 roku (o 3,3 p.p. w stosunku do poprzedniego roku). Jest to rezultat znacznego wolumenu nowej podaży wprowadzonej na rynek w ostatnich latach, z której aż 65 proc. to obiekty zrealizowane w 2022 i 2023 roku. Wyższe stopy pustostanów w nowo oddanych obiektach mogą więc wskazywać na to, że absorpcja nowej przestrzeni magazynowej wymaga więcej czasu niż oczekiwano. Najwyższe współczynniki powierzchni niewynajętej odnotowały województwa świętokrzyskie, lubuskie oraz łódzkie – odpowiednio 18,5, 14,4 i 10,2 proc. Najniższy odsetek pustostanów zarejestrowano natomiast w województwach pomorskim (1,5 proc.), podkarpackim (1,7 proc.) i małopolskim (2,1 proc.).

Jak wskazują eksperci Colliersa, już teraz Polska jest drugim największym producentem baterii do samochodów elektrycznych, a planowane inwestycje takie jak fabryka elementów do akumulatorów w Nysie przez Umicore i PowerCo z grupy Volkswagen czy rozpoczęcie produkcji baterii przez polską spółkę Impact Clean Power Technology w Pruszkowie, umacniają tę pozycję. Jednakże, pomimo tej optymistycznej perspektywy, rynek magazynowy może doświadczać też lekkiej presji na czynsze z powodu relatywnie wysokiej dostępności powierzchni w obiektach istniejących. Może to prowadzić do wyhamowania trendu wzrostowego, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia stawek czynszowych.

Kluczowym czynnikiem dla rozwoju rynku przemysłowo-logistycznego pozostaje infrastruktura transportowa, z polskim transportem morskim będącym obecnie w fazie dynamicznego rozwoju. Budowa głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym BalticHub w Gdańsku czy rozbudowa portu w Świnoujściu, a także planowana modernizacja portu w Elblągu, mogą znacząco wpłynąć na wzrost atrakcyjności i dostępności logistycznej, zwłaszcza dla woj. warmińsko-mazurskiego. Równolegle rozwija się też transport lotniczy, z nowymi terminalami cargo w Krakowie-Balicach oraz Lublinie, znajdującymi się obecnie w trakcie budowy, zapowiedzianą budową nowego terminala cargo w Katowice Airport oraz remontem pasa startowego na lotnisku Rzeszów-Jasionka.

Wśród istotnych trendów rynkowych zauważalny jest także znaczący wzrost popularności obiektów oferujących zielone rozwiązania, potwierdzone certyfikatami.

Coraz częściej nowe powierzchnie przemysłowe i logistyczne realizowane są zgodnie z założeniami ESG. To już nie trend, lecz rynkowy standard, który jest korzystny nie tylko wizerunkowo, ale również pod względem finansowym. Znajduje to także odzwierciedlenie w poziomach certyfikatów przyznawanych realizowanym w Polsce budynkom – wyjaśnia Antoni Szwech, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

W 2023 roku Panattoni Park Szczecin III jako pierwszy w Polsce projekt przemysłowo-logistyczny otrzymał certyfikat BREEAM na najwyższym poziomie Outstanding, a niedługo później to samo odznaczenie otrzymały jeszcze trzy inne polskie parki.