Czechy Czesi postawili na Shell & Core

Na koniec I kwartału 2024 roku w Czechach było ok. 360 tys. mkw. tego typu powierzchni dostępnej na rynku. Rosnąca popularność trendu związana jest głównie z niedawnymi zakłóceniami w łańcuchu dostaw i potrzebą elastycznego reagowania przez deweloperów na bieżący popyt. Dla najemców strategia ta oznacza znaczną oszczędność czasu.

Chociaż model Shell & Core pojawiał się na rynku w przeszłości w ograniczonej skali, dopiero teraz coraz więcej dużych graczy chce budować w tej formule. Pozwala im to elastycznie reagować na popyt i ograniczać ryzyko związane z wahaniami na rynku.

Deweloper przygotowując projekt w formule Shell & Core może bardziej elastycznie reagować na popyt. Klienci nie muszą czekać rok na budowę nowej hali, wystarczy kilka miesięcy i mogą dostosować ją do swoich pomysłów i potrzeb. Budynki typu Shell & Core nie są uwzględniane w statystykach rynkowych, a zatem nie wpływają na wskaźnik pustostanów. Wskaźnik pustostanów w I kwartale 2024 roku wyniósł zaledwie 2 proc., ale gdyby wszystkie te projekty zostały ukończone bez zabezpieczonych najemców, wskaźnik pustostanów na rynku czeskim osiągnąłby prawie 5 proc. - komentuje Miroslav Kotek, head of Industrial Real Estate at Colliers.

Deweloperzy zazwyczaj czekają z ukończeniem projektów typu Shell & Core do momentu zawarcia umowy najmu. Wynika to z faktu, że klienci mogą wymagać zaawansowanego wykończenia obieku, co jest bardziej efektywne i łatwiejsze do wdrożenia w stanie powykonawczym. Budynek jest najczęściej wykończony bez, na przykład, podłóg, zamontowanych doków i ukończonych linii użytkowych. Dzięki temu możliwe modyfikacje są znacznie bardziej elastyczne. Ukończony budynek o określonym standardzie może nie odpowiadać wszystkim potencjalnym najemcom, co z kolei może spowolnić proces wynajmu. Z drugiej strony, niektóre parametry, takie jak wysokość w świetle, kształt budynku czy rozstaw słupów, są już ustalone i nie można ich dostosować do potrzeb najemcy.

Najemca musi więc dostosować się do już przygotowanej przestrzeni i rozważyć, czy układ hali pozwala mu na optymalne prowadzenie działalności, czy też lepiej wybrać inny projekt w fazie przygotowań. Jednak w takim przypadku ryzyko opóźnień jest znaczne, biorąc pod uwagę, że procesy wydawania pozwoleń w Czechach są często długotrwałe i nieprzewidywalne. Dość często zdarza się, że procedury planowania i budowy mogą trwać kilka lat, nawet w przypadku rewitalizacji terenów poprzemysłowych - tłumaczy Miroslav Kotek.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową i stale spadający popyt ze względu na rosnącą niezdolność Republiki Czeskiej do konkurowania na rynku budowlanym (trend obserwowany przez Colliers nieprzerwanie od końca 2022 roku), nie należy spodziewać się dalszego znaczącego wzrostu w obszarze Shell & Core. Deweloperzy skupią się na jak najszybszym zajęciu i ukończeniu istniejących projektów w budowie (ok. 1,3 mln mkw.). Przyszły rozwój spekulacyjny będzie uzależniony od dogłębnej analizy rynku i prognozowania przyszłych trendów popytu.

Jest mało prawdopodobne, aby w najbliższym czasie powróciły duże projekty spekulacyjne. Wszyscy uczestnicy rynku pozostaną ostrożni, a ich priorytetem będzie minimalizacja ryzyka - podsumowuje Miroslav Kotek.