Polska Rośnie płynność w sektorze biurowym

Kolejny kwartał z rzędu popyt mierzony liczbą finalizowanych umów najmu pozostaje na wysokim poziomie, co świadczy o dużej płynności stołecznego sektora biur.

W I kwartale 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,24 mln mkw.

Według naszych szacunków w 2024 roku stołeczny rynek biurowy powiększy się o około 98 tys. mkw. w ramach siedmiu budynków biurowych. Warto przy tym podkreślić, że do końca I kwartału deweloperzy oddali do użytku już 50 proc. zaplanowanej na ten rok podaży – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Łącznie w budowie znajduje się obecnie ponad 229 tys. mkw. w dziewięciu inwestycjach. Jednym z projektów, którego realizacja rozpoczęła się w ostatnich trzech miesiącach, jest II faza budynku Skyliner (Karimpol). Dodatkowo, pierwszy budynek z kompleksu Fort 7 (Atenor) zlokalizowany w warszawskiej dzielnicy Włochy otrzymał pozwolenie na budowę.

Wysoki koszt pozyskania finansowania oraz utrzymująca się relatywnie niska płynność na rynku inwestycyjnym nadal wpływają na utrzymanie stagnacji, jeśli chodzi o realizację nowych inwestycji. Spodziewamy się, że sytuacja ta potrwa nawet do końca 2026 roku, a większość projektów, które mogą wystartować w najbliższych 12-24 miesiącach, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

W I kwartale całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 139 tys. mkw. i była niższa względem analogicznego okresu w 2023 roku o 11 proc. Niższy popyt to efekt początku roku i finalizacji umów zawartych pod koniec 2023 roku. Warto też zaznaczyć, że na aktywność najemców w ostatnich 18 miesiącach w dużym stopniu wpłynął widoczny trend optymalizacji i redukcji zajmowanej powierzchni biurowej.

Popyt mierzony liczbą zawartych transakcji wzrósł w pierwszych trzech miesiącach roku o 4 proc. r-d-r. Świadczy to o wysokiej płynności rynku najmu w sektorze biurowym pomimo trwającego okresu dekoniunktury gospodarczej i ograniczania zajmowanej powierzchni jako szerszej strategii dostosowywania się najemców do wyzwań nowego modelu pracy. Jak wynika z naszego raportu „Biuro czy dom? Co przyciąga Polaków do pracy w biurze?”, 27 proc. Polaków łączy pracę w biurze z home office, a odsetek ten w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców wynosi aż 36 proc. – dodaje Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

W I kwartale 2024 roku strukturę popytu zdominowały nowe umowy, które stanowiły około 47 proc. wszystkich zawartych transakcji. Renegocjacje i ekspansje miały odpowiednio 41 i 7 proc. udziału w popycie. Do największych umów zawartych w tym okresie możemy zaliczyć powierzchnię wybudowaną na własne potrzeby przez Makro (6,9 tys. mkw.), renegocjację umowy przez jednostkę administracji publicznej w budynku Vector+ (6 tys. mkw.) oraz renegocjację umowy w budynku IBC przez firmę z sektora biotechnologicznego (4 tys. mkw.).

Spodziewamy się, że aktywność najemców na warszawskim rynku w kolejnych kwartałach będzie utrzymywać się na stabilnym poziomie. Niemniej jednak, na tempo rozwoju rynku może wpływać ogólny sentyment gospodarczy oraz polityka firm międzynarodowych w zakresie redukcji kosztów i planów ekspansji – tłumaczy Jan Szulborski.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na warszawskim rynku biurowym po raz pierwszy od początku 2022 roku wyszedł z trendu spadkowego i wzrósł o 0,6 p.p. kw-d-kw. plasując się na poziomie 11 proc. – komentuje Joanna Blumert, head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.

Tymczasowy przyrost dostępnej powierzchni jest w głównej mierze spowodowany kumulacją powierzchni oddanej do użytku w ostatnim kwartale i wydłużeniem procesu komercjalizacji biur.

Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2024-2026 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnych zasobów biurowych. Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji – dodaje Joanna Blumert.

Obecnie najwyższy wakat utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,3 proc.) i pozostaje na zbliżonym poziomie do lat 2021-2023. Z kolei w strefie Centralnej, dostępność powierzchni w marcu 2024 roku wyniosła 9,6 proc. i jest o 3,4 p.p. niższa względem końca 2021 roku.

W I kwartale 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. za miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych i nie uległy zmianie względem końca 2023 roku.

Odczuwalna przez ostatnie 24 miesiące presja na wzrost stawek czynszu na szerokim rynku była napędzana przez rekordowo wysoką waloryzację umów najmu o wskaźnik cen towarów i usług. HICP w 2022 roku dla strefy euro wyniosło 8,4 proc. r-d-r, a 6,2 proc. r-d-r w 2023 roku – podsumowuje Grzegorz Dyląg, head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.