Polska Łódź w centrum uwagi

Jak podają autorzy publikacji, realizowane w woj. łódzkim projekty cechują się dużym jednostkowym wolumenem, tj. o ponad 30 tys. mkw. przewyższającym średnią krajową o 15 proc. Z kolei po stronie popytu w ostatnich latach logistyka, handel i produkcja, odpowiadały za ponad 75 proc. najmów w regionie. Pomimo wyzwań związanych z pustostanami (10,2 proc., + 4,8 p.p. r-d-r), deweloperzy utrzymują wysokie tempo budowy nowych projektów na poziomie 397 tys. mkw. (+13 proc. r-d-r) na koniec I kwartału 2024 roku. Eksperci Axi Immo oceniają, że mimo perspektywy spadku nowych inwestycji, rynek pozostaje stabilny, oferując atrakcyjne możliwości rozwoju dla inwestorów.

Rynek magazynowy w woj. łódzkim to od lat, po województwach mazowieckim i śląskim, trzeci co do wielkości region przemysłowo-logistyczny w Polsce. Na koniec 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły tu 4,5 mln mkw., co stanowiło 14 proc. zasobów kraju. Co istotne, w ostatnich pięciu latach rynek w woj. łódzkim powiększył się o 74 proc., a największy wzrost odnotowano w latach 2019 i 2022.

Poza znanymi od ponad dekady lokalizacjami jak łódzki Widzew, Stryków i Piotrków Trybunalski, w ostatnich trzech-czterech latach można obserwować dynamiczny rozwój nowych subrynków, wśród, których można wymienić te rozwijające się w pobliżu autostradowej obwodnicy Łodzi, np. Konstantynów Łódzki, Zgierz i Pabianice czy rozrzucone po woj. łódzkim mikrorynki, takie jak Łowicz, Kutno, Rawa Mazowiecka oraz Koluszki. Dane za I kwartał 2024 roku wskazują, że w woj. łódzkim oddano do użytku zaledwie jedną inwestycję o powierzchni 26,6 tys. mkw., która nieznacznie powiększyła całkowite zasoby regionu. Najbardziej aktywnymi deweloperami w regionie są Hillwood, Panattoni, 7R i MDC2. Z kolei wśród największych inwestycji oddanych jeszcze w 2023 roku należy wymienić Hillwood Łódź II Chocianowice (97 tys. mkw.), Hillwood Rawa Mazowiecka (78 tys. mkw.) i 7R Park Łódź East (blisko 47 tys. mkw.).

W ostatnich trzech latach w regionie co roku oddawało się średnio ponad 435 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego rekordowy był 2022 rok, w którym deweloperzy dostarczyli na rynek blisko 650 tys. mkw. W 2023 roku rynek urósł o kolejne 415 tys. mkw., z czego ponad 70 proc. było budowane w systemie spekulacyjnym. W ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni dostarczono w Łodzi i jej okolicach, co było równoważne ponad 60 proc. całości nowej podaży zrealizowanej w całym województwie – zaznacza Monika Rykowska, dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Marketingu, Axi Immo.

Na koniec marca 2024 roku w budowie pozostawało 397 tys. mkw., z czego 65 proc. to powierzchnia niezabezpieczona umowami najmu. Należy zaznaczyć, że wszystkie rozpoczęte inwestycje to projekty uruchomione w 2023 roku. W pierwszych miesiącach 2024 roku żaden z deweloperów nie rozpoczął nowej budowy w regionie. Wśród największych inwestycji, które powinny zostać oddane do końca tego roku znajdują się m.in. Hillwood Zgierz II (77 tys. mkw.), MDC2 Park Łódź South (52 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Łódź West II (51,2 tys. mkw.).

W ostatnich pięciu latach najwyższe wskaźniki popytu brutto (uwzględniające nowe umowy, ekspansje i przedłużenia) odnotowano w latach 2019-2022. Średnioroczna całkowita aktywność najemców w wymienionym okresie wynosiła 749 tys. mkw., z czego rekordowy był rok 2022, w którym wynajęto aż 835 tys. mkw. Warto również odnotować wysoki udział nowych umów najmu, które w latach 2019-2022 stanowiły średnio ponad 63 proc. transakcji.

Spowolnienie gospodarcze obserwowane w 2023 roku wpłynęło na ogólną aktywność najemców, którzy w ubiegłym roku wynajęli 606 tys. mkw. (-27 proc. r-d-r) w ramach popytu brutto, natomiast same nowe umowy i ekspansje (popyt netto) wyniosły 303 tys. mkw. co oznaczało spadek o 44 proc. w ujęciu rok do roku. Niemniej I kwartał 2024 roku zamknął się wynikiem popytu brutto na poziomie około 180 tys. mkw., co jest rezultatem porównywalnym do I kwartału poprzedniego roku. Wśród największych zrealizowanych transakcji w ostatnim okresie znalazły się m.in. nowa umowa na 62 tys. mkw. podpisana przez poufnego najemcę z branży handlowej w Hillwood Łódź II w I kwartale 2024 roku, w III kwartale 2023 roku w ramach przedłużenia i ekspansji Leroy Merlin wynajął 50,2 tys. mkw. w Logicor Stryków, z kolei w IV kwartale 2023 roku InPost zdecydował się na przedłużenie umowy 43,7 tys. mkw. w P3 Piotrków.

W strukturze popytu najemcy logistyczni i dystrybutorzy dominują na wszystkich subrynkach, jednak ich niekwestionowana przewaga ma miejsce w Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim, gdzie segment 3PL, tj. operatorzy logistyczni i handel zajmują ponad 80 proc. powierzchni magazynowej w regionie. Łódź i okolice są bardziej zróżnicowane, jednak przeważająca większość najemców produkcyjnych zlokalizowana jest na terenie miasta – zauważa Hubert Wojtera, dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Na koniec 2023 roku współczynnik pustostanów w woj. łódzkim wyniósł 10,2 proc. (+4,8 p.p. r-d-r) i był to najwyższy wynik spośród pięciu największych rynków magazynowych w Polsce. W liczbach bezwzględnych oznaczało to ponad 300 tys. mkw. dostępnych od wynajęcia od ręki. W pierwszych miesiącach 2024 roku wskaźnik pustostanów utrzymał się na zbliżonym poziomie jak na koniec grudnia 2023 roku. Axi Immo oceniają, że w kolejnych kwartałach należy się spodziewać się delikatnego trendu spadkowego współczynnika pustostanów.

W woj. łódzkim średnie stawki czynszu wahały się w dość szerokim przedziale, od 3,5 do 4,6 euro za mkw. za miesiąc. Najtańszą lokalizacją był Piotrków Trybunalski (3,2 do 3,6 euro/mkw. za miesiąc), z kolei najdroższą Łódź-miasto (4,1 do 4,6 euro/mkw. za miesiąc) w przypadku inwestycji typu big-box. Podobnie do innych rynków stawki efektywne są średnio o 15-25 proc. niższe, w zależności od konkurencyjności oferowanych obiektów w lokalizacji, wielkości modułu i długości umowy najmu. Atrakcyjność woj. łódzkiego pozostaje wysoka, gdyż jest jedną z najbardziej konkurencyjnych regionów w kraju, nawet wobec tych uznawanych za niskokosztowe, jak obszar w promieniu 50-60 km od Warszawy, okolice Poznania czy wybrane lokalizacje na Górnym Śląsku.

Sektor magazynowy w Polsce i woj. łódzkim wykazuje solidne fundamenty, jednak globalne spowolnienie gospodarcze i wzrost kosztów operacyjnych wpłyną na postawy klientów wobec inwestycji w 2024 roku. Perspektywa długoterminowa wskazuje na dalszy rozwój najemców, zwłaszcza w segmencie handlowym i dystrybucji. Prognozujemy ograniczenie aktywności deweloperskiej, co powinno skutkować trendem spadkowym w pustostanach. Stawki czynszów pozostaną stabilne, z delikatną tendencją spadkową w niektórych lokalizacjach – podsumowuje Hubert Wojtera.