Polska Ulice handlowe zaczną tętnić życiem

W Warszawie odnotowuje się wysokie nasycenie powierzchnią centrów handlowych i spadający poziom dostępnych w nich przestrzeni do wynajęcia. Co więcej, wielu najemców jest coraz bardziej zainteresowanych większą dywersyfikacją portfela lokalizacji, w jakich działają. Pojawiają się nowe koncepty i formaty, a to oznacza realną szansę na ponowny rozwój handlu przy ulicach.

Jak wynika z danych firmy Cushman & Wakefield, średnie nasycenie powierzchnią centrów handlowych w Polsce wynosiło na koniec 2023 roku 272 mkw. na 1 tys. mieszkańców i było wyższe niż w Niemczech, Hiszpanii, Włoszech, na Węgrzech czy w Rumunii. Tak wysoki wskaźnik naturalnie studzi apetyt deweloperów na budowę kolejnych tego typu projektów, bo centra stanowią jedynie 18 proc. realizowanej obecnie powierzchni handlowej. Niższej aktywności deweloperskiej w tym segmencie towarzyszy spadający poziom powierzchni niewynajętej. Według szacunków Cushmana, wskaźnik pustostanów w centrach rósł co prawda od 2020 roku, aby w 2021 osiągnąć wartość 5,3 proc., jednak po tym, jak rynek odetchnął po pandemicznych zawirowaniach, poziom ten zaczął sukcesywnie spadać i na koniec 2023 roku osiągnął 3,5 proc.

Statystyki dotyczące centrów wskazują zarówno na dużą dojrzałość polskiego rynku handlowego, jak i na niesłabnące zainteresowanie najemców tym formatem. Nie ma w tym nic dziwnego. Polacy lubią odwiedzać centra, doceniają ich różnorodność i chętnie robią tam zakupy – 33 proc. polskich konsumentów zadeklarowało w jednym z ostatnich badań Cushmana, że chodzi do nich przynajmniej raz w tygodniu, a około 60 proc. odwiedza wybrane centrum ze względu na ofertę rozrywkową. Jednocześnie jednak wiele topowych marek coraz aktywniej poszukuje alternatywnych możliwości rozwoju swojego portfela, rozważając wejścia do parków handlowych, na osiedla mieszkaniowe, czy otwarcie flagowych salonów przy ulicach handlowych. Taka strategia nie jest zagrożeniem dla kondycji centrów, a wręcz przeciwnie – wskazuje na dobrą kondycję rodzimego rynku handlowego – tłumaczy Michał Masztakowski, head of Retail Agency Poland, Cushman & Wakefield.

Jak dodaje ekspert, wzrost zainteresowania alternatywnymi lokalizacjami handlowymi jest dość naturalnym etapem, do którego musiał w końcu dojrzeć polski rynek. Transformacja ustrojowa na początku lat 90. była kluczowym impulsem, który pobudził rozwój sektora handlowego w Polsce, ale jednocześnie przebiegł on zgoła inaczej niż w krajach Europy Zachodniej i USA.

W Polsce na początku lat 90. lwią część zapotrzebowania na powierzchnię handlową zagospodarowały powstające wtedy pierwsze centra handlowe, co spowodowane było nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości, co z kolei przekładało się na brak dostępnej powierzchni dla dynamicznie rozwijającego się rynku handlowego. Z kolei w takich krajach jak Wielka Brytania, Francja czy Włochy, galerie stanowiły dodatek do bogatej oferty tzw. high streets. Co więcej, na rynkach zachodnich nie były one budowane w centrach miast, a przynajmniej nie na taką skalę jak u nas. Teraz, gdy dla niektórych najemców – np. marek modowych, sportowych czy convenience – możliwości rozwoju w ramach centrów zaczynają się wyczerpywać, wiele z nich zaczyna z większym zainteresowaniem spoglądać w stronę ulic – dodaje Michał Masztakowski.

We wrześniu ubiegłego roku Decathlon, kojarzony przede wszystkim z obecnością w centrach i parkach handlowych, ogłosił otwarcie nowego konceptu swojego sklepu w budynku International Business Center przy stacji metra Politechnika. Marka od początku była zainteresowana lokalizacją przy ulicy handlowej, chcąc umożliwić klientom zrobienie szybkich zakupów w okolicy domu czy pracy. Z kolei w kwietniu tego roku Empik zapowiedział otwarcie swojego flagowego salonu w modernizowanym obecnie budynku Cepelii przy ul. Marszałkowskiej. Obie marki postawiły na budowanie pozytywnych doświadczeń zakupowych klientów poprzez płynne połączenie kanału offline z online – a to sprawia, że chcą budować dostęp do swoich salonów w zróżnicowanych lokalizacjach.

Czy te umowy najmu dowodzą, że konkurencja o najlepsze adresy przy polskich ulicach handlowych zaostrza się? Na pewno obserwujemy sukcesywny wzrost zainteresowania takimi lokalizacjami wśród szerokiego wachlarza marek. Coraz więcej najemców rozumie, że trendy i styl życia ciągle się zmieniają. Mieszkańcy aglomeracji coraz lepiej czują ideę miast 15-minutowych, chcą żyć bardziej ekologiczne, cenią swój czas i dlatego chcieliby robić zakupy w ulubionych sklepach podczas spaceru, wracając z domu do pracy lub idąc na spotkanie z przyjaciółmi. Warto wykorzystać ten moment, zwłaszcza, że nadal wiele atrakcyjnych lokalizacji przy ulicach handlowych jest jeszcze w zasięgu ręki – komentuje Magdalena Gniazdowska, leasing manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.

Na zmianę percepcji ulic handlowych mocno pracuje sektor biurowy. Jak wynika z raportu firmy Cushman & Wakefield „Retail @ Office”, już 64 proc. warszawskich biurowców oferuje przynajmniej jeden lokal usługowo-handlowy.

Zasoby powierzchni usługowo-handlowej w biurowcach w Warszawie wyniosły na koniec 2023 roku 390 tys. mkw. w 1,4 tys. punktach w ponad 360 lokalizacjach. Jeszcze w 2013 roku lokale tego typu posiadało 60 proc. biurowców, a na koniec 2023 roku było to już 64 proc. To najlepiej pokazuje zmianę jakościową na rynku obiektów komercyjnych w Polsce i synergię funkcji handlowej z typowo biznesową. Dlaczego mówimy o tym w kontekście ulic handlowych? Aż 87 proc. lokali handlowo-usługowych znajduje się na parterze, a biurowce zaczynają w ten sposób tworzyć naturalne przedłużenie handlu przy ulicach, mocniej wpisując się w tkankę miejską i przyciągając szersze grono gości. To dla właścicieli obiektów biurowych i retailerów strategia win-win – mówi Magdalena Gniazdowska.

Jak zwracają uwagę eksperci z Cushmana, najemcy decydujący się na otwarcie sklepu przy ulicy handlowej doceniają większą elastyczność operacyjną i brak kosztów wynikających z niestandardowych godzin otwarcia i niższe ogólne koszty prowadzenia sklepu. W tym ostatnim aspekcie kluczowe są stawki czynszów.

Czynsze za lokale w najlepszych biurowych lokalizacjach wynoszą dziś 50-60 euro/mkw., podczas gdy w centrach handlowych mówimy nawet o 150-170 euro. Oczywiście minusem handlu w biurowcach jest kwestia niższych obrotów w weekendy czy brak wielkopowierzchniowych propozycji, jednak dogodna lokalizacja i profil klienta mogą rekompensować te niedogodności – tłumaczy Magdalena Gniazdowska.