Polska Mieszkania na Śląsku coraz droższe
Rynek mieszkaniowyNa koniec I kwartału 2024 roku oferta w aglomeracji katowickiej była rekordowa i wyniosła 7,2 tys. mieszkań. W II połowie 2023 roku, jako efekt programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., do oferty wprowadzona została duża liczba mieszkań. Po okresie niskiego popytu w 2022 roku deweloperzy wiązali ogromne nadzieje ze wzrostem sprzedaży stymulowanej rządowymi dopłatami. W efekcie na koniec I kwartału 2024 roku aglomeracja katowicka uplasowała się w grupie pięciu aglomeracji o największej ofercie mieszkaniowej w kraju.
Ceny mieszkań w aglomeracji katowickiej do końca 2018 roku nie przekraczały 5,5 tys. zł/mkw. W samych Katowicach na wyraźną ścieżkę wzrostu średnia cena oferty weszła właśnie w 2018, a w pozostałych miastach nieco później, w 2019 lub 2020 roku. Średnie ceny mieszkań w ofercie od tej pory nieprzerwanie rosną. Największą dynamikę wzrostu cen zanotowano w 2021, w związku z dużym popytem inwestycyjnym, oraz w 2022, w wyniku dynamicznego wzrostu cen spowodowanego inflacją. W minionym roku wzrost w wielu ośrodkach spowolnił, jednak wciąż był dwucyfrowy. W Katowicach średnia cena mieszkania wzrosła w skali roku o 13 proc., w Chorzowie i Zabrzu o 14 proc., a przeciętnie w aglomeracji o 12 proc. Na tym tle wyróżniają się Gliwice z 20-procentowym wzrostem średnich cen w minionych czterech kwartałach. Było to w dużej mierze związane z wprowadzeniem do sprzedaży droższych inwestycji o podwyższonym standardzie.
Pomimo szybko rosnących cen mieszkań, ich dostępność liczona jako relacja średniego dochodu do ceny za mkw. wciąż utrzymuje się w Katowicach na najwyższym poziomie (na tle pozostałych sześciu największych rynków w kraju). Wynika to z szybkiego wzrostu płac, który od 2019 roku stale nadąża za wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym. Aktualnie w Katowicach za przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw można nabyć 0,82 mkw. mieszkania od dewelopera, podczas gdy w Łodzi i Poznaniu, gdzie ceny mieszkań są najbardziej zbliżone do cen w Katowicach, jest to około 0,7 mkw.
Bardzo duży udział zamożnych mieszkańców, wysoka dostępność mieszkaniowa, a także stan zasobów mieszkaniowych jest silnym czynnikiem wzrostu dla rynku pierwotnego w aglomeracji. Tłumaczy to także wysoki udział mieszkań o podwyższonym standardzie oferowanych w Katowicach, których wciąż brakuje w pozostałych miastach. Alternatywę dla mieszkań „z wyższej półki” stanowią jednak także domy jednorodzinne budowane zarówno przez deweloperów jak i przez indywidualnych inwestorów.
W 2023 roku głównym motorem popytu był Bezpieczny Kredyt 2 proc., który wyraźnie wpłynął na wzrost sprzedaży mieszkań w całej Polsce, w tym także w aglomeracji śląskiej. Sprzyjały temu relatywnie niewygórowane ceny. W samych Katowicach na koniec września 2023 roku aż 78 proc. mieściło się w limitach programu BK2. W efekcie, w 2023 roku wynik sprzedaży w aglomeracji śląskiej był o 64 proc. większy niż w 2022 roku. Zapowiedź rządu dotycząca wprowadzenia następnego programu subsydiowanych kredytów: #naStart, dała deweloperom nadzieję na trwałość przyszłego popytu, co przełożyło się na wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę, a także wzrost liczby rozpoczynanych budów. Z drugiej strony, program Bezpieczny Kredyt 2 proc. przyczynił się nie tylko do wzrostu sprzedaży, ale z uwagi na brak limitów cenowych oraz wysoką kwotę dofinansowania, wpłynął na wzrost cen mieszkań na rynku, choć nie tak bardzo jak w innych metropoliach. Z pewnością miała na to wpływ relatywnie duża podaż – mówi Anna Karaś, senior consultant, Residential Research, JLL.
Rozwój budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach w aglomeracji katowickiej miał nierównomierny charakter. Dysproporcje dotyczyły zarówno skali jak i rodzaju realizowanej zabudowy. W ostatnich 10 latach, w GZM 49 proc. oddanych do użytkowania jednostek mieszkalnych stanowiły lokale w zabudowie wielorodzinnej. Drugą najliczniejszą kategorią były domy realizowane przez indywidualnych inwestorów, w zabudowie jednorodzinnej.
W latach 2009-2015 pierwotny rynek mieszkaniowy w aglomeracji rozwijał się bardzo powoli. Faza intensywnego rozwoju nastąpiła w 2016 roku, a wyraźna ekspansja widoczna była aż do końca 2023, z dwoma okresami spowolnienia: w 2020 oraz 2022. W roku 2023 rynek w aglomeracji katowickiej cieszył się dużym wzrostem, a deweloperzy osiągnęli jeden z najwyższych w historii tego rynku wynik sprzedaży, przekraczający 6 tys. sprzedanych mieszkań. Wysoki popyt skłonił deweloperów do wzmożonej akcji inwestycyjnej, w wyniku czego oferta mieszkaniowa jest dziś w aglomeracji katowickiej rekordowa i plasuje ją w grupie aglomeracji o największej ofercie mieszkaniowej w kraju.
Analizując pierwotny rynek mieszkaniowy w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii warto podkreślić znaczenie Katowic, które zarówno pod względem wysokości cen, jak i skali produkcji wyraźnie w niej dominują. Ceny mieszkań w Katowicach są dziś średnio prawie 50 proc. wyższe niż na terenie reszty aglomeracji, a udział produkcji mieszkaniowej Katowic z ostatnich 10 lat stanowi aż 45 proc. mieszkań wybudowanych w ramach GZM. To w tym mieście wciąż koncentruje się największa część oferty mieszkaniowej oraz wydawanych pozwoleń na budowę.
Sektor deweloperski nadal buduje
Sektor deweloperski nadal buduje
Polski Związek Firm Deweloperskich
Najnowsze dane GUS potwierdzają wcześniejsze przypuszczenia analityków, które mówiły o stopniowym wyhamowywaniu i oznakach stabilizacji w zakresie nowych inwestycji. Nadal jednak u ...
Polski kapitał idzie po nieruchomości komercyjne
Polski kapitał idzie po nieruchomości komercyjne
Walter Herz
Po zawieszeniu aktywności przez międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości w Europie Środkowej zmienił się krajobraz inwestycyjny. Miejsce zachodnich fund ...
Jak Nowa Ustawa Planistyczna zmieni rynek nieruchomości?
Jak Nowa Ustawa Planistyczna zmieni rynek nieruchomości?
Axi Immo
Wraz z wejściem w życie nowej ustawy planistycznej, uchwalonej 24 września 2023, polski rynek nieruchomości staje przed znaczącymi zmianami, które mogą wpłynąć na sposób, w jaki de ...