Polska Popyt pędzi, podaż hamuje

Raport „Polski rynek magazynowy I połowa 2024” pokazuje, że przy wysokim popycie na delikatnie zaciągniętym hamulcu ręcznym pozostaje podaż. W okresie od stycznia do końca czerwca 2024 deweloperzy utrzymali dotychczasową dynamikę rozwoju rynku na poziomie około +10 proc. rok do roku (33,5 mln mkw.), co odpowiadało dostarczeniu około 1,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i logistycznej. Umiarkowana nowa podaż wraz z odbiciem w popycie pozwoliły na stabilizację po stronie pustostanów oraz w wyjściowych stawkach czynszu.

Na koniec czerwca 2024 na rynku inwestycyjnym w Polsce udział sektora magazynowego wyniósł 294 mln euro (17 proc. całości), co oznacza spadek w stosunku do I połowy 2023 o 33 proc. Wśród 11 transakcji zawartych w I połowie 2024 największą było przejęcie parku Panattoni Park Poznań XI przez EQT Exeter (129,4 tys. mkw.) w II kwartale, z kolei drugą był zakup dwóch sąsiadujących parków West Park Pruszków i West Park Ożarów (łącznie 81,9 tys. mkw.) przez firmę Hillwood od DWS/RREEF w I kwartale 2024.

Aktywa produkcyjne i logistyczne nadal znajdują się sferze zainteresowania inwestorów, zwłaszcza w kontekście inwestycji big box typu multi-tenant. Obserwujemy sytuacje, w której deweloperzy zdecydowanie częściej preferują kupno istniejących budynków ze względu na wysokie koszty budowy i trudności z finansowaniem nowych projektów. Pomimo niskiej aktywności inwestycyjnej w porównaniu do poprzednich lat, rynek stopniowo się odradza. Spadek presji inflacyjnej i obniżka stóp procentowych przez EBC mogą ożywić transakcje, co może przyczynić się do wejścia nowych graczy na polski rynek. Inwestorzy zachowują jednak ostrożność, selektywnie wybierając projekty i przygotowując się na większe zakupy w kolejnym roku – zauważa Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

W pierwszych sześciu miesiącach 2024 całkowity wolumen najmu na polskim rynku magazynowym wyniósł 2,7 mln mkw. (+23 proc. rok do roku), przy 39-procentowym udziale przedłużeń umów najmu. Wynik uzyskany dla renegocjacji wzrósł o 26 proc. w ujęciu rocznym. Z kolei w ramach wyłącznie nowych umów (popyt netto) podpisano 1,7 mln mkw. (+22 proc. rok do roku). W trójce najaktywniejszych województw znalazły się dolnośląskie (blisko 527 tys. mkw.), mazowieckie (506 tys. mkw.) i śląskie (469 tys. mkw.), a tzw. „wielka piątka” w dalszym ciągu dominuje na polskim rynku magazynowym. W I połowie 2024 odpowiadała łącznie za 81 proc. popytu brutto w kraju.

Wśród największych transakcji najmu w okresie od stycznia do czerwca 2024 znalazła się nowa umowa podpisana przez firmę z sektora handlowego w Bydgoszcz Białe Błota LC w woj. kujawsko-pomorskim na 103,8 tys. mkw., z kolei w woj. dolnośląskim operator logistyczny zdecydował się na przedłużenie i ekspansję obowiązującego kontraktu w Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice (98,7 tys. mkw.). Trzecie miejsce zajęła nowa umowa, w ramach której najemca z sektora e-commerce wprowadzi się do Panattoni Wrocław Logistics South Hub na powierzchnię 91 tys. mkw.

Koszty związane z nowymi projektami magazynowymi są obecnie wyższe niż te w istniejących obiektach, co jest spowodowane wzrostem całościowych kosztów inwestycyjnych, w tym kosztów budowy, które są wyższe w porównaniu do poprzednich lat. Dodatkowo, w obliczu wyzwań związanych z zatrudnieniem, najemcy preferują pozostanie w obecnych lokalizacjach, aby utrzymać dotychczasową kadrę pracowniczą. Niemniej jednak, obserwujemy również pozytywny trend w postaci wzrostu wynajmowanej powierzchni zarówno w ramach nowych umów, jak i ekspansji istniejących operacji – zapewnia Anna Głowacz, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Dostarczenie na koniec czerwca 2024 roku 1,6 mln mkw. (-37 proc. rok do roku) w ramach nowej podaży pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 33,5 mln mkw. (+10 proc. w skali roku). Najwyższą aktywność deweloperów w I połowie 2024 odnotowano w woj. dolnośląskim (423 tys. mkw.), pomorskim (239 tys. mkw.) oraz mazowieckim (235 tys. mkw.). Wśród największych dostarczonych parków magazynowych znalazły się m.in. CTPark Gdańsk Port (119,4 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (86,2 tys. mkw.).

Na koniec czerwca 2024 w budowie znajdowało się prawie 2 mln mkw. (-6,2 proc. rok do roku), a najwięcej w woj. dolnośląskim (568 tys. mkw.), mazowieckim (410 tys. mkw.) i łódzkim (322 tys. mkw.). Około 45 proc. z obecnie realizowanej nowej podaży to projekty spekulacyjne. Umiarkowana aktywność deweloperska wraz z wyższym popytem w I połowie 2024 doprowadziły do stabilizacji stopy pustostanów na poziomie 8,3 proc. (+1,6 p.p. w skali roku). Najwyższy poziom powierzchni niewynajętej znajduje się w woj. lubuskim (19,3 proc.), a także świętokrzyskim (16,1 proc.) i łódzkim (10,8 proc).

Na koniec czerwca 2024 roku w większości lokalizacji średnie stawki czynszów bazowych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Oczekiwania właścicieli w inwestycjach typu big-box oscylują w granicach od 3,6 do 5,5 euro/mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne stawki czynszów bazowych, poniżej 4 euro/mkw. miesięcznie, możliwe są do uzyskania w wybranych projektach w Piotrkowie Trybunalskim, Strykowie, okolicach Poznania i Warszawy. Najwyższe stawki czynszów bazowych dotyczą projektów na terenie miast Warszawy i Krakowa, powyżej 5-6 euro/mkw. miesięcznie. Na wybranych rynkach o dużej konkurencyjności widoczny jest delikatny trend spadkowy w stawkach efektywnych od 15 proc. do 25 proc. Z kolei w projektach w budowie i planowanych inwestycjach oczekiwania właścicieli są średnio wyższe o 10-15 proc. od oferty dostępnej w starszych obiektach.

W II połowie 2024 roku rynek magazynowy w Polsce będzie rozwijał się stabilnie, pomimo słabszego ożywienia konsumenckiego i spadku produkcji. Kontynuowany będzie trend przedłużania umów najmu w dotychczasowych lokalizacjach, a rozwój klientów będzie selektywny. Oczekujemy, że koniec 2024 roku przyniesie jeszcze więcej optymizmu po stronie popytu. Po stronie podaży spodziewamy się, że deweloperzy skupią się na projektach z umowami przednajmu, z mniejszym udziałem powierzchni spekulacyjnej. Z kolei na rynku inwestycyjnym trwające obecnie procesy due diligence sugerują większą liczbę transakcji w nadchodzących kwartałach – podkreśla Renata Osiecka, partnerka zarządzająca, Axi Immo.