Polska Niższa podaż, większy popyt

Autorzy raportu zwracają uwagę, że 1/5 łącznej powierzchni znajduje się w Warszawie i okolicach, a kolejne 53 proc. w głównych hubach logistycznych – na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, we Wrocławiu i Poznaniu. Najszybciej, bo aż o 18 proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła wielkość zasobów magazynowych w Polsce Zachodniej, osiągając 2,34 mln mkw. Kolejne cztery rozwijające się rynki: Trójmiasta, Szczecina, Krakowa i Polski Wschodniej posiadają ponad 1 mln. mkw.

Podaż w I połowie roku była o 37 proc. niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, ale deweloperzy są nadal aktywni. Poziom wynajęcia w nowo otwartych obiektach wynosi 54 proc. i jest porównywalny ze stanem z poprzednich lat.

Najwięcej nowej powierzchni dostarczyli Panattoni, CTP (około 186,8 tys. mkw.), 7R (około 143,6 tys. mkw.), GLP (około 142,5 tys. mkw.) i Hillwood (około 107,6 tys. mkw.).

Do największych projektów oddanych do użytku w I połowie 2024 roku należą: CTPark Gdańsk Port (119,4 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 tys. mkw.), GLP Wrocław V Logistics Centre (86,2 tys. mkw.) i CTPark Warsaw South (67,4 tys. mkw.)

Jak wskazują eksperci Savillsa, II kwartał roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku magazynowym, czego potwierdzeniem jest rosnące zainteresowanie ze strony najemców. W rezultacie, w okresie od stycznia do końca czerwca popyt brutto wyniósł 2,64 mln mkw., co oznacza wzrost o 19 proc. r-d-r. Popyt netto, obejmujący nowe umowy najmu i ekspansje, osiągnął poziom 1,61 mln mkw. i wzrósł o 18 proc. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

Autorzy raportu podkreślają, że Polska jest jednym z liderów w branży magazynowej w Europie. W I połowie 2024 roku, z 12-procentowym udziałem w popycie europejskim, zajęła trzecią pozycję, tuż po Niderlandach (18 proc.), Niemczech (16 proc.), a przed Wielką Brytanią (11 proc.) i Francją (10 proc.).

Obecnie ponad połowę popytu generują firmy z branż 3 PL (25 proc.), retail (15 proc.) i e-commerce (11 proc.). Zmieniające się trendy biznesowe, zwiększające się zapotrzebowanie na zieloną energię, produkcję aut elektrycznych czy półprzewodniki, będą powodowały rozwój nowych sektorów i dalsze ożywienie w przemyśle. To z kolei wpłynie na powstawanie nowej generacji obiektów, a także ekspansję na nowe rynki i przekierowanie popytu z tradycyjnie popularnych obszarów logistycznych z niedużą ilością pustostanów w kierunku regionów uznawanych do tej pory za drugorzędne lokalizacje. Rosnący popyt na nowe technologie, sztuczna inteligencja, konieczność przechowywania danych powodują wzrost zainteresowania obiektami korzystającymi z nowoczesnych rozwiązań, uwzględniających założenia ESG. Obserwując rozwój rynku, przewiduję, że stabilna sytuacja ekonomiczna i mocna pozycja Polski na arenie międzynarodowej, przyciągnie w ciągu najbliższych miesięcy nowych graczy zarówno wśród najemców, jak i deweloperów i inwestorów – ocenia Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, head of Industrial Services Hub, Savills.

W analizowanym okresie około 40 proc. wszystkich zawartych umów stanowiły przedłużenia, co pokazuje, że najemcy chętnie decydują się na dalsze korzystanie z już zajmowanej powierzchni. Wskaźnik pustostanów, znajdujący się obecnie na poziomie 8,1 proc., choć wzrósł o 1,6 p.p., to w II kwartale ustabilizował się, co sugeruje, że rynek zaczyna odzyskiwać równowagę. Polska Zachodnia i Warszawa II pozostają nadal obszarami z największymi wolumenami powierzchni niewynajętej.

Pięć kluczowych rynków przyciągnęło 80 proc. popytu, w tym Wrocław około 19 proc., Warszawa kolejne 19 proc. i Polska Centralna około 16 proc. Wśród największych transakcji najmu powierzchni w I połowie 2024 roku warto wymienić umowę na 126 tys. mkw. globalnej platformy e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, nowy kontrakt na 104 tys. mkw. w Centrum Logistycznym Bydgoszcz Białe Błota podpisany przez polską sieć odzieżową (LPP) oraz umowę odnowienia i ekspansji powierzchni na 98 tys. mkw. przez LX Pantos w Prime Logistics Wrocław.

Czynsze, po dynamicznych wzrostach w 2022 i 2023 roku, zaczęły się stabilizować, a niewielkie korekty w górę mają zastosowanie tylko w najbardziej pożądanych lokalizacjach z niską dostępnością powierzchni. Standardowe obiekty typu big box w Polsce wyceniane są na 3,50–6,50 euro/mkw. miesięcznie. Najwyższe stawki obowiązują w Warszawie osiągając do 6,50 euro/mkw. miesięcznie za standardową powierzchnię, następnie, z uwagi na ograniczoną podaż: w Krakowie – do 5,80 euro/mkw. miesięcznie i Trójmieście – do 5,50 euro/mkw. miesięcznie. Czynsze efektywne za standardową powierzchnię, uwzględniające zniżki dla najemców są jednak znacznie niższe i oscylują między 3,00–5,75 euro/mkw. miesięcznie.