Polska Stabilizacja ze wzrostem w perspektywie

Raport „At a Glance: Rynek inwestycyjny w Polsce” za II kwartał 2024 roku wskazuje, że polski rynek inwestycji komercyjnych zanotował od początku 2024 roku znaczący wzrost, osiągając wartość transakcji ponad 1,7 mld euro. Wynik ten jest prawie dwukrotnie większy od wartości zanotowanej w identycznym okresie 2023 roku. Od początku roku w krajowym wolumenie inwestycji dominował sektor biurowy (46 proc. udziału) oraz handlowy (ponad 29 proc.), zyskując największe udziały w rynku.

Po trzech latach sztormów wchodzimy w okres bardziej umiarkowanej pogody w polskiej gospodarce. Krajowy rynek nieruchomości komercyjnych, podobnie jak w większości Europy, w dalszym ciągu pozostaje jednak zakładnikiem wysokich stóp procentowych i czynników geopolitycznych. Wysoki wolumen zawartych w II kwartale umów kupna-sprzedaży (1,34 mld euro) jest najlepszym kwartalnym wynikiem od początku 2023 roku, co jednak przyćmiewa fakt, że aż 40 proc. tej wartości to nabycie udziałów spółki CPI przez Sona Asset Management. Wyłączając tę transakcję, wynik w dalszym ciągu jest dobry, ale nie wskazuje jeszcze na wyraźny zwrot po stronie inwestorów umożliwiający osiągniecie znacząco wyższych wolumenów – komentuje Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Uwzględniając jedynie typowe dla rynku transakcje za I półrocze, na pierwszym stopniu podium znajduje się sektor handlowy (449 mln euro), a zaraz za nim magazynowy (307 mln euro). W dalszym ciągu duże zainteresowanie inwestorów obiektami handlowymi wynika z rosnącej konsumpcji oraz lepszych niż w ubiegłym roku wyników sprzedaży detalicznej.

Jak podkreślają autorzy raportu, czerwcowa obniżka stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (-0,25 p.p.) nie miała dotąd znaczącego wpływu na nastroje inwestorów. Przewidywany poziom inflacji w Europie pozostaje nadal wysoki i tym samym dalsze szybkie obniżanie kosztu kapitału wydaje się mało prawdopodobne.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości komercyjnych w Polsce okazują się wciąż zbyt wysokie, aby przyciągnąć globalnych inwestorów. Na rynku obecnie dominuje bardziej wymagający i ukierunkowany oportunistycznie kapitał z regionu Europy Środkowowschodniej i krajów bałtyckich. Dodatkowo, ze względu na wysoki koszt kapitału i co za tym idzie – mniejszą niż do tej pory aktywność deweloperską, w najbliższych kwartałach spodziewamy się (głównie na rynku biurowym i magazynowym) mniejszej oferty nowych i wynajętych obiektów – podkreśla Marta Gorońska-Wiercioch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak wskazują autorzy raportu, dodatkowo sytuację komplikują sprzeczne sygnały z rynków: choć EBC rozpoczął łagodzenie polityki monetarnej, obniżając stopę refinansowania do 4,25 proc., rentowność niemieckich obligacji 10-letnich ponownie wzrosła do 2,4 proc. Wydaje się, że rynki potrzebują więcej czasu na adaptację, co skutkuje utrzymaniem stawek kapitalizacji na niezmienionym poziomie w Polsce, z perspektywą dalszej stabilizacji.

Liczymy, że przyszły rok będzie jednak przełomowy. Mocnym zastrzykiem dla polskiej gospodarki i rynku mogą okazać się środki europejskie w ramach narodowych planów odbudowy i zwiększania odporności (KPO) w kwocie blisko 60 mld euro – dodaje Marta Gorońska-Wiercioch.

Od początku roku łączna wartość transakcji kupna-sprzedaży w sektorze biurowym wyniosła ponad 788 mln euro, czyli niemal czterokrotnie więcej w stosunku do analogicznego okresu w ubiegłym roku. Uwzględniając jednak korektę związaną z nabyciem 49 proc. udziałów spółki CPI (inwestorem była Sona Asset Management, a wartość transakcji obejmowała łącznie ponad 370 tys. mkw. powierzchni) wzrost wyniósł już tylko 46 proc. Od stycznia do czerwca miało miejsce 21 transakcji, z czego największą był zakup budynku Nowy Rynek E - Tower od Skanska za kwotę ponad 79 mln euro przez firmę Eastnine.

W centrum zainteresowania inwestorów w dalszym ciągu pozostają nieruchomości biurowe w segmencie „core+” i „value-add”, natomiast jak oceniają eksperci BNP Paribas Real Estate na większą liczbę transakcji w segmencie „prime” pozostanie nam poczekać jeszcze przynajmniej do końca roku.

Z kolei wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym od stycznia do czerwca wyniósł niemal 497 mln euro. Średnia wielkość sprzedawanego obiektu to około 16,5 tys. m kw. Blisko 77 proc. liczby transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln euro – w większości to parki handlowe położone w mniejszych miastach. Od początku roku największą transakcją w segmencie handlowym było nabycie przez czeski fundusz Star Capital Finance portfela nieruchomości firmy Cromwell reprezentowanej przez BNP Paribas Real Estate Poland. Była to jednocześnie największa transakcja na aktywach w tym kwartale – łącznie 219 tys. m kw. powierzchni handlowej za kwotę 285 mln euro.

Co ciekawe, po latach dominacji I połowa roku to wyraźnie słabszy wynik sektora przemysłowo-logistycznego. Od stycznia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 307 mln euro, z czego udział ostatniego kwartału w dotychczasowym tegorocznym wolumenie wyniósł 51 proc. Zdecydowanie największą transakcją w tym okresie był zakup przez EQT Exeter obiektu Panattoni Park Poznań 11 (130 tys. m kw.) za kwotę 90 mln euro. Z trzema transakcjami na koncie najbardziej aktywnym sprzedającym tego półrocza była firma Panattoni.