Polska Ruch w warszawskich hotelach

Jak wskazują dane STR Global, działające na stołecznym rynku hotele osiągnęły w poprzednim półroczu – w porównaniu z analogicznym okresem w 2019 roku – 28-procentowy wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR, w euro) i 27-procentowy wzrost średniego dziennego przychodu na zajęty pokój (ADR, w euro). Wyższe niż przed pandemią kluczowe wskaźniki efektywności hoteli w Warszawie to jeden z powodów, dla którego ten segment nieruchomości ponownie znajduje się na celowników inwestorów. O ile wolumen transakcji na stołecznym rynku hotelowym spadł w I połowie 2024 roku, to prognozy na kolejne miesiące są pozytywne.

W I połowie 2024 roku warszawski rynek hotelowy odnotował wyraźny wzrost popytu, o około 17 proc. w porównaniu do I połowy 2019 roku. Był jednocześnie jedynym spośród stolic krajów CEE-6, na którym popyt wrócił do przedpandemicznych poziomów. Wzrostowi zapotrzebowania na ofertę hotelarzy towarzyszyła większa o 17 proc. podaż.

Jak wynika z danych, popyt w I półroczu 2024 roku był głównie napędzany przez podróżnych krajowych, choć warto podkreślić, że rośnie też liczba noclegów rezerwowanych przez gości zagranicznych. Trend ten odzwierciedla również coraz wyższa liczba pasażerów na Lotnisku Chopina w I połowie 2024, która wzrosła o 17 proc. r-d-r, a także przewyższyła o 13 proc. wyniki za pierwszą połowę 2019 roku. Dalszemu wzrostowi popytu sprzyja m.in. organizacja koncertów zagranicznych artystów czy wydarzeń sportowych o międzynarodowej randze. Najlepszym przykładem jest niedawny występ Taylor Swift czy mecz Realu Madryt z Atalantą Bergamo, które przyciągnęły do stolicy gości z całego świata. Na dalsze ożywienie stołecznego rynku będzie też pozytywnie wpływać powrót popytu w segmencie biznesowym – przekonuje Maciej Prończuk, consultant, Hospitality CEE & SEE, ekspert ds. rynku hotelowego Cushman & Wakefield.

W efekcie, według prognoz Oxford Economics, liczba noclegów w płatnych obiektach w Warszawie w 2025 roku powinna być wyższa o 31 proc. w porównaniu do 2019 roku, co będzie w głównej mierze zasługą dalszego wzrostu liczby noclegów krajowych.

Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, między II połową 2023 roku a I półroczem 2024 roku na rynku warszawskim odnotowano tylko jedno znaczące otwarcie hotelu – Ibis Styles Airport z 124 pokojami. Obiekt powstał w wyniku rebrandingu istniejącego hotelu Holiday Inn Express Airport.

Według prognoz Cushman & Wakefield, w perspektywie kolejnych dwóch lat możemy spodziewać się na stołecznym rynku umiarkowanego średniorocznego wzrostu podaży pokoi o 5,5 proc., co jest drugim najwyższym, po Bukareszcie, wynikiem wśród stolic regionu CEE-6. Warto podkreślić, że deweloperzy ponownie wykazują zainteresowanie projektami hotelowymi i zaczynają traktować je jako realną alternatywę dla inwestycji biurowych lub ich konwersji – dodaje Maciej Prończuk.

Plany inwestycyjne hotelarzy w Warszawie obejmują m.in., otwarcie w 2024 roku Puro Warszawa Canaletta i Flaner Hotel WorldHotels Crafted Collection Warsaw, w 2025 roku Moxy Centrum Warsaw, a także rozbudowę Leonardo Royal Hotel Warsaw, w roku 2026 rozpoczęcie działalności dwumarkowego Campanile & Premiere Classe Warsaw Okęcie, oraz Canopy by Hilton Warsaw.

Jak wynika z danych STR Global, w I połowie tego roku Warszawa była jedynym rynkiem spośród stolic CEE-6, na którym wskaźnik obłożenia w przekroczył poziomy sprzed pandemii. Był to co prawda niewielki wzrost, bo o 1 proc., ale i tak warszawski rynek zanotował najwyższe obłożenie hoteli wśród sześciu analizowanych stolic w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W porównaniu do I połowy 2023 roku obłożenie hoteli na rynku warszawskim znajduje się aktualnie w fazie stagnacji, choć utrzymuje stosunkowo wysoki poziom. Jak pokazują dane STR Global, niewielki wzrost obłożenia w I połowie 2024 roku, czemu towarzyszył umiarkowany wzrost wskaźnika ADR o 5 proc. r-d-r, spowodowały, że wskaźnik RevPAR urósł o 5 proc. r-d-r. Wzrost RevPAR r-d-r był niższy niż chociażby w Pradze, Sofii czy Bukareszcie. Dla porównania, w 2023 roku, dzięki solidnemu wzrostowi obłożenia i wskaźnika ADR, warszawski rynek hotelowy odnotował najwyższy wzrost RevPAR względem 2019 roku spośród stolic CEE-6.

Jednak porównując sytuację na warszawskim rynku hotelowym w I połowie 2024 roku do analogicznego okresu w 2019 roku, dane STR Global wskazują, że RevPAR wzrósł o 28 proc. Było to napędzane dalszą odbudową ruchu turystycznego, wzrostem wskaźnika ADR o 27 proc., zauważalnym, choć mniejszym w porównaniu z poprzednimi latami, wzrostem popytu ze strony sektora rządowego i wojskowego w wyniku trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie, jak również inflacją i ograniczoną podażą. W przyszłości spodziewamy się co prawda spowolnienia wzrostu ADR, jednak poziom obłożenia powinny być coraz wyższe – uważa Maciej Prończuk.

Jak wskazują dane HotStats, hotele wyższej klasy w Warszawie w I połowie 2024 roku odnotowały wzrost poziomów zysku operacyjnego w przeliczeniu na dostępny pokój (GOP PAR) w porównaniu do I półrocza 2023 roku – pomimo rosnących kosztów zatrudnienia, sprzedaży i marketingu oraz utrzymania nieruchomości. Niemniej jednak w analizowanym okresie marża GOP w tej grupie warszawskich hoteli spadła, co wynikało z szybszego tempa wzrostu kosztów operacyjnych względem przychodów.

Pomimo poprawy wyników hoteli i wzrostu apetytu inwestorów na transakcje, hotelowy wolumen inwestycyjny w Warszawie spadł w I połowie 2024 roku względem I połowy 2023 roku, głównie ze względu na brak dostępnych na rynku produktów na sprzedaż. Jednocześnie jednak, jak pokazują dane Cushman & Wakefield, w I półroczu 2024 roku, hotelowy rynek transakcyjny zanotował w skali całego kraju wzrost o 161 proc., w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku, z uwagi na większą liczbę obiektów na sprzedaż na rynkach regionalnych.

W perspektywie kolejnych 12 miesięcy prognozy dla hotelowego rynku transakcyjnego w Polsce, w tym w Warszawie, są jednak pozytywne. Na różnym etapie finalizacji znajduje się szereg istotnych transakcji, które powinny przełożyć się na wyższe wolumeny inwestycyjne, a zakończenie kilku z nich oczekiwane jest jeszcze w tym roku. Dowodzi to, że hotele zyskują na znaczeniu, ponownie przyciągając uwagę inwestorów. Według danych Cushman & Wakefield, na rynku inwestycyjnym jest już dostępnych lub wkrótce może się pojawić ponad 2,5 tys. pokoi w blisko 15 hotelach w Polsce. Pomimo wzrostu stóp kapitalizacji w 2023 roku, wpływ ten został złagodzony przez rosnące dochody. Obniżka stóp przez Europejski Bank Centralny w czerwcu 2024 roku, wraz ze stabilną inflacją, zwiększonym apetytem inwestorów oraz umiarkowanymi stopami procentowymi, stworzyła warunki do przyszłej stabilizacji stóp kapitalizacji i potencjalnej kompresji dla hoteli w najlepszych lokalizacjach – podsumowuje Maciej Prończuk.