Polska Popyt na dobrych krawców

Na koniec czerwca 2024 ponad jedną czwartą zasobów magazynowych kraju, czyli około 9 mln mkw., stanowiły powierzchnie typu BTS. Prawie 450 tys. kolejnych mkw. pozostawało w budowie.

Mimo spadku podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w ostatnich latach, cały czas obserwujemy duży popyt na powierzchnie szyte na miarę. Według statystyk Newmarka, w całym ubiegłym roku firmy podpisały umowy najmu na ponad 931 tys. mkw. magazynów BTS, a w I połowie tego roku na blisko 460 tys. mkw. – informuje Michał Kozar, associate director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Newmark podaje, że największą transakcją w tym okresie było wynajęcie przez firmę z branży e-commerce ponad 265 tys. mkw. powierzchni BTS w ramach parku P3 Wrocław. Kontrakty na ponad 100 tys. mkw. od początku ubiegłego roku podpisały również: Inditex (DL Invest Psary), Raben (CTPark Warsaw West), czy LPP Logistics (Bydgoszcz Białe Błota Logistics Center). Przedsiębiorstwa decydujące się na wynajem albo zakup magazynu szytego na miarę od kilku lat najchętniej wybierają województwa: śląskie (prawie 180 tys. mkw. – czyli najwięcej powierzchni BTS oddanej w 2023 roku), kujawsko-pomorskie oraz lubuskie.

Wiodące dla BTS lokalizacje bardzo wyraźnie pokazują, jakie branże najczęściej potrzebują spersonalizowanych powierzchni. Przez kilka lat jednym z driverów tego rynku był handel internetowy, który ze względu na dobry dostęp do rynku pracy i stosunkowo niskie wynagrodzenia pracowników, chętnie rozwijał się w województwie kujawsko-pomorskim oraz lubuskim. Dodatkowym atutem tego ostatniego była też bliskość Niemiec – wyjaśnia Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Jak podaje Michał Kozar, coraz większe wymagania docelowych klientów sprawiły, że sektor e-commerce potrzebował magazynów spełniających bardzo konkretne potrzeby – jeśli chodzi o ich lokalizację, ale również: wielkość, wysokość i wyposażenie hal, z wykorzystaniem najnowszych technologii.

Tacy giganci z branży e-commerce, jak Zalando, Hermes Fulfilment czy Amazon wynajmowały hale nawet o powierzchniach sięgających 250 tys. mkw. – mówi Michał Kozar.

Zdaniem ekspertów, wskutek wysokiej inflacji i spadku konsumpcji sklepy internetowe nie potrzebują obecnie tak dużych powierzchni, co oczywiście nie oznacza, że całkowicie zniknęły z rynku. Ważnym graczem na rynku BTS-ów są sieci spożywcze, jak Auchan, Intermarché czy Stokrotka. Konieczność zapewnienia produktom żywieniowym odpowiednich warunków, jeśli chodzi o temperaturę, wilgoć oraz wyśrubowane przepisy sanitarne wymaga specjalnych dostosowań. Dlatego popularnym modelem w tej branży są też własne magazyny i takie rozwiązanie wybrały m.in. sieci: Dino, Lidl oraz Biedronka. Ważnym klientem dla działów obsługujących projekty BTS są również firmy produkcyjne, które swoje zakłady najchętniej lokują w woj. śląskim. W porównaniu z e-commerce, producenci potrzebują o wiele mniejszych powierzchni, średnio 20-30 tys. mkw., maksymalnie do 50 tys. mkw.

Decydując się na magazyn w systemie BTS albo BTO, najemca ma wpływ na wiele aspektów związanych z inwestycją, zaczynając już od wyboru działki. Magazyn może powstać na gruncie należącym do dewelopera albo do klienta, jeśli mówimy o magazynie na własność. Powierzchnie szyte na miarę powstają też jako niezależne budynki w ramach dużych parków logistycznych albo na ogrodzonych, sąsiadujących z nimi terenach. Działka, jej wielkość, kształt i lokalizacja to jedna z pierwszych decyzji, którą klient podejmuje wspólnie ze swoim doradcą oraz deweloperem – wyjaśnia Michał Kozar.

Analitycy z Newmarka przewidują, że zainteresowanie magazynami szytymi na miarę będzie rozwijało się równolegle z rozwojem całego rynku.

BTS-y w Polsce mają duży potencjał, ale ich rozwój związany jest z ogólną sytuacją geopolityczną i gospodarczą kraju. Firmy z wiodących w najmie BTS sektorów, jak produkcja oraz handel – w tym e-commerce – do inwestowania w naszym kraju, mogą zachęcić przychylne przedsiębiorcom przepisy podatkowe i celne, jak również bezpieczeństwo i stabilność polityczno-gospodarcza Polski – podsumowuje Michał Kozar.