Polska Popyt na dobrych krawców

Na koniec czerwca 2024 ponad jedną czwartą zasobów magazynowych kraju, czyli około 9 mln mkw., stanowiły powierzchnie typu BTS. Prawie 450 tys. kolejnych mkw. pozostawało w budowie.

Mimo spadku podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w ostatnich latach, cały czas obserwujemy duży popyt na powierzchnie szyte na miarę. Według statystyk Newmarka, w całym ubiegłym roku firmy podpisały umowy najmu na ponad 931 tys. mkw. magazynów BTS, a w pierwszej połowie tego roku na blisko 460 tys. mkw. – informuje Michał Kozar, associate director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Newmark podaje, że największą transakcją w tym okresie było wynajęcie przez firmę z branży e-commerce ponad 265 tys. mkw. powierzchni BTS w ramach parku P3 Wrocław. Kontrakty na ponad 100 tys. mkw. od początku ubiegłego roku podpisały również: Inditex (DL Invest Psary), Raben (CTPark Warsaw West), czy LPP Logistics (Bydgoszcz Białe Błota Logistics Center). Przedsiębiorstwa decydujące się na wynajem albo zakup magazynu szytego na miarę od kilku lat najchętniej wybierają województwa: śląskie (prawie 180 tys. mkw. – czyli najwięcej powierzchni BTS oddanej w 2023 r.), kujawsko-pomorskie oraz lubuskie.

Wiodące dla BTS lokalizacje bardzo wyraźnie pokazują, jakie branże najczęściej potrzebują spersonalizowanych powierzchni. Przez kilka lat jednym z driverów tego rynku był handel internetowy, który ze względu na dobry dostęp do rynku pracy i stosunkowo niskie wynagrodzenia pracowników, chętnie rozwijał się w województwie kujawsko-pomorskim oraz lubuskim. Dodatkowym atutem tego ostatniego była też bliskość Niemiec – wyjaśnia Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Jako jeden z ciekawszych przykładów w tym regionie ekspert podaje budowę magazynu BTO w Sulechowie dla TK Maxx. Największe centrum dystrybucyjne sieci w Europie kontynentalnej powstało na działce o powierzchni 23 ha, a sam obiekt liczy sobie ponad 61 tys. mkw. Z Sulechowa produkty transportowane są do ponad 250 sklepów TK Maxx w Polsce, Holandii oraz Austrii i Niemczech.

Coraz większe wymagania docelowych klientów sprawiły, że sektor e-commerce potrzebował magazynów spełniających bardzo konkretne potrzeby – jeśli chodzi o ich lokalizację, ale również: wielkość, wysokość i wyposażenie hal, z wykorzystaniem najnowszych technologii. Tacy giganci z branży e-commerce, jak Zalando, Hermes Fulfilment czy Amazon wynajmowały hale nawet o powierzchniach sięgających 250 tys. mkw. – podaje Michał Kozar.

Zdaniem ekspertów, wskutek wysokiej inflacji i spadku konsumpcji sklepy internetowe nie potrzebują obecnie tak dużych powierzchni, co oczywiście nie oznacza, że całkowicie zniknęły z rynku. Ważnym graczem na rynku BTS-ów są sieci spożywcze, jak Auchan, Intermarché czy Stokrotka. Konieczność zapewnienia produktom żywieniowym odpowiednich warunków, jeśli chodzi o temperaturę, wilgoć oraz wyśrubowane przepisy sanitarne wymaga specjalnych dostosowań. Dlatego popularnym modelem w tej branży są też własne magazyny i takie rozwiązanie wybrały m.in. sieci: Dino, Lidl oraz Biedronka.

Ważnym klientem dla działów obsługujących projekty BTS są również firmy produkcyjne, które swoje zakłady najchętniej lokują w woj. śląskim. Jednak w porównaniu z e-commerce, producenci potrzebują o wiele mniejszych powierzchni, średnio 20-30 tys. mkw., maksymalnie do 50 tys. mkw. Producenci, sieci spożywcze i e-commerce, ale również wiele innych branż, mimo różnorodnej oferty nie znajdują w gotowych budynkach powierzchni spełniającej ich wymagania. Jednocześnie dostosowanie gotowej hali do potrzeb i wymagań przedsiębiorstwa może okazać się albo zbyt kosztowne, i przez to nieopłacalne, a najczęściej wręcz niemożliwe.

Decydując się na magazyn w systemie BTS albo BTO, najemca ma wpływ na wiele aspektów związanych z inwestycją, zaczynając już od wyboru działki. Magazyn może powstać na gruncie należącym do dewelopera albo do klienta, jeśli mówimy o magazynie na własność. Powierzchnie szyte na miarę powstają też jako niezależne budynki w ramach dużych parków logistycznych albo na ogrodzonych, sąsiadujących z nimi terenach. Działka, jej wielkość, kształt i lokalizacja to jedna z pierwszych decyzji, którą klient podejmuje wspólnie ze swoim doradcą oraz deweloperem – wyjaśnia Michał Kozar.

Budowanie w systemie BTS ma też swoje ryzyka. Po zakończeniu umowy najmu i relokacji najemcy do innego budynku, deweloper może mieć problem z wynajęciem powierzchni dostosowanej do potrzeb poprzedniego najemcy. Dlatego firma decydująca się na magazyn szyty na miarę musi być przygotowana na podpisanie kontraktu na 10 lat albo więcej. Im większych nakładów i zastosowania specyficznych technologii wymaga budynek, tym deweloper będzie oczekiwał dłuższego okresu najmu. Kolejny temat to koszty. W związku z licznymi dostosowaniami i dbałością o szczegóły według wytycznych klienta, hala powstająca w systemie BTS/BTO będzie zazwyczaj droższa.

Firmy decydujące się na magazyn szyty na miarę mają bardzo różne potrzeby. Czasami jest to specyficzna lokalizacja czy niestandardowy kształt działki, innym razem wysokość budynku albo zastosowanie najnowszych linii technologicznych w hali produkcyjnej. Różnice w czynszu za magazyn BTS wynikają również z tego, jak wynajmujący i najemca podzielili się kosztami nakładów inwestycyjnych dotyczących wyposażenia hali. Praca nad takimi projektami jest bardziej skomplikowana i wymaga dopilnowania każdego szczegółu, dlatego w całym procesie wspieramy naszych klientów. Magazyn szyty na miarę daje najemcy elastyczność, duże możliwości i szerokie pole do negocjacji, ale też konieczność dopilnowania każdego szczegółu – wyjaśnia Jakub Kurek z Newmarka.

Jednym z pierwszych kroków w pracy nad projektem jest opracowanie budżetu. Już wtedy może się okazać, że, ze względu na drogie technologie, koszt wyposażenia przekroczy wartość budynku.

Takie sytuacje się zdarzają. Klient może wtedy wrócić do początku negocjacji, decydując się na budowę hali na własność, czyli w systemie BTO, ale oczywiście nie musi. To zależy od niego, środków, którymi dysponuje oraz od wewnętrznej polityki przedsiębiorstwa. Część przedsiębiorstw od początku stawia na własną bazę magazynową. I tutaj też mają do wyboru różne opcje – budują halę własnym sumptem, korzystając ze wsparcia swojego zespołu oraz generalnego wykonawcy, albo korzystają ze wsparcia dewelopera, który zajmie się całym procesem inwestycyjnym – od znalezienia odpowiedniej działki, opracowania projektu, przez budowę, aż do oddania obiektu pod klucz – tłumaczy Michał Kozar.

Jeśli najemca spełnia podstawowe kryteria – potrzebuje hali na 10 lat i dłużej oraz przedstawi odpowiednie zabezpieczenia finansowe – deweloperzy bardzo chętnie podejmują się zadania budowy magazynu na miarę. W odróżnieniu od parków logistycznych, BTS/BTO to dla dewelopera pewny biznes.

Trudniejsze warunki makroekonomiczne sprawiają, że deweloperzy są jeszcze bardziej przychylni projektom w formule BTS. Każda duża firma deweloperska ma w swoich strukturach dział specjalizujący się tylko w takich projektach – tłumaczy Michał Kozar.

Analitycy z Newmarka przewidują, że zainteresowanie magazynami szytymi na miarę będzie rozwijało się równolegle z rozwojem całego rynku.

BTS-y w Polsce mają duży potencjał, ale ich rozwój związany jest z ogólną sytuacją geopolityczną i gospodarczą kraju. Firmy z wiodących w najmie BTS sektorów, jak produkcja oraz handel – w tym e-commerce – do inwestowania w naszym kraju, mogą zachęcić przychylne przedsiębiorcom przepisy podatkowe i celne, jak również bezpieczeństwo i stabilność polityczno-gospodarcza Polski – podsumowuje Michał Kozar.