Europa Lepsza perspektywa dla logistyki

Obawy najemców związane z ograniczeniem kosztów przy wciąż słabej gospodarce spowalniają rozwój sektora obiektów logistycznych. W I połowie 2024 rynek zmniejszył się o 5 proc. w porównaniu z I połową 2023. Popyt na powierzchnię logistyczną pozostaje zmniejszony, a większość krajów odnotowała słabe wyniki na początku roku. Niemniej jednak, sytuacja na rynku pozostaje dobra, pomimo rosnącej podaży w niektórych krajach.

W Polsce ożywienie na rynku najmu nastąpiło w II kwartale 2024 roku po powolnym początku roku. Wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie około 8 proc. Wolumen najmu osiągnął poziom 1,6 mln mkw., tym samym wykazał wzrost o 20 proc. w porównaniu z I połową 2023 roku. Jak podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate, stawia to Polskę na trzecim miejscu w Europie. Czynsze podstawowe ustabilizowały się. Zauważalną tendencją jest odnotowany w 2024 roku gwałtowny spadek udziału nowych projektów budowlanych realizowanych w celach spekulacyjnych pośród pozostałych nowych projektów.

W Niemczech, po ostrożnym rozpoczęciu roku, rynek nabrał tempa w II kwartale, szczególnie poza głównymi centrami logistycznymi. Słaba gospodarka nadal spowalnia popyt. Brak dostępnej powierzchni do wynajęcia pozostaje czynnikiem ograniczającym na niektórych rynkach, co z kolei przyczynia się do wzrostu czynszów.

Średni wskaźnik pustostanów wzrósł w Europie w ciągu ostatnich 12 miesięcy do 5,9 proc. w wyniku umiarkowanego popytu. Ze względu na coraz większe uregulowania prawne dotyczące gruntów w Europie, brak nowych inwestycji może nadal przyczyniać się do wzrostu czynszów w głównych sektorach.

Podstawowe czynsze wzrosły o 5,2 proc. r-d-r w II kwartale 2024 r. w ramach 49 rynków obejmujących 22 kraje. Stawki nadal rosną w niektórych miastach, ale wolniej. Spowolnienie rynku w II kwartale 2024 roku spowodowało częściowy wzrost czynszów o zaledwie 0,9 proc. w III kwartale. Najemcy powierzchni logistycznych nadal są skłonni zaakceptować wyższe czynsze w obecnie zajmowanych budynkach, aby przestawić się na ekologiczne źródła energii. W przyszłości mogłoby to oznaczać nie tylko dalszy potencjał zwiększenia czynszów, ale także zachęcić właścicieli obecnych budynków do przeprowadzenia renowacji w celu zwiększenia efektywności energetycznej.

Pomimo spowolnienia na rynku, nadal widzimy obszary wzrostu czynszów, a globalny kapitał jest mocno skoncentrowany na europejskich rynkach logistycznych – ocenia Craig Maguire, dyrektor Działu Logistyki Europejskiej w BNP Paribas Real Estate.

Inwestycje w logistykę i przemysł wzrosły w Europie o 6 proc. w I połowie 2024 roku, osiągając po jej upływie poziom 16 mld euro. W ocenie BNP Paribas Real Estate, prawdopodobnie osiągnęły najniższy poziom w 2023 roku i będą stopniowo rosnąć przez pozostałą część 2024 roku.

Jak wskazują autorzy raportu, oczekiwany spadek kluczowych stóp procentowych banku centralnego w II połowie 2024 roku powinien przyczynić się do wzrostu liczby dużych transakcji i sprzyjać powrotowi portfeli paneuropejskich. Zawieranie umów może trwać dłużej, ale część rynków zaczyna już odczuwać rosnący popyt. Dotyczy to rynków francuskiego, szwedzkiego, niemieckiego i holenderskiego. Oczekuje się, że tendencja ta rozprzestrzeni się na większą liczbę krajów do końca tego roku. Według szacunków inwestycje w całym roku 2024 będą utrzymywały się na znacznie niższym poziomie niż w ubiegłych latach. Istotne ożywienie inwestycji spodziewane jest dopiero w 2025 roku.

W Niemczech zanotowano znaczny wzrost na logistycznym rynku kapitałowym w I połowie 2024 r. Proces dostosowania cen przy zmienionym poziomie stóp procentowych zakończył się, a popyt wciąż wzrasta. Rentowność utrzymuje się na stałym poziomie 4,25 proc. w głównych lokalizacjach logistycznych.

W Polsce wolumen inwestycji poprawił się w II kwartale, odzwierciedlając lepsze nastroje na rynku. II kwartał prawdopodobnie będzie postrzegany do końca 2024 roku jako punkt zwrotny na rynku. Rentowność ustabilizowała się na poziomie 6 proc. w I kwartale tego roku.

Wskaźniki rentowności w Europie ustabilizowały się. Presja na stopy procentowe i związane z nią rosnące rentowności długoterminowych obligacji skarbowych stopniowo ponownie nieco osłabły. Wynikający z tego wzrost rentowności najlepszych nieruchomości logistycznych w ciągu ostatnich dwóch lat również wydaje się dobiegać końca. Rentowność powinna zatem nadal stabilizować się w całej Europie do końca 2024 roku – przekonują eksperci BNP Paribas Real Estate.

Autorzy raportu wskazują, że aby tak się stało, konieczna byłaby również stabilna lub nieco malejąca kluczowa stopa procentowa w II połowie 2024 roku. Rentowność obligacji mogłaby ponownie nieznacznie spadać od 2025 roku. BNP Paribas Real Estate oczekuje w Europie przeciętnych kompresji rzędu -10 p.b. na każde następne trzy lata.

Niemniej jednak, sytuacja na europejskich rynkach logistycznych pozostaje relatywnie stabilna. W związku z tym perspektywy inwestycji logistycznych wyglądają dobrze, przynajmniej od 2025 roku, kiedy wchodzimy w nowy cykl – podsumowuje Craig Maguire.