Polska Stabilizacja i transakcje portfelowe

W analizowanym przez Axi Immo okresie oddano do użytku 2,1 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co pozwoliło na wzrost całkowitych zasobów sektora do niemal 34 mln mkw. (+9 proc. r-d-r). Obecnie w budowie znajduje się 1,9 mln mkw. (-22 proc. r-d-r) i jest to drugi najniższy poziom aktywności deweloperskiej od początku 2018 roku.

Raport „Rynek magazynowy w Polsce w I-III kwartale 2024 roku" wskazuje, że w badanym okresie na rynku inwestycyjnym łączna wartość transakcji w sektorze magazynowym wyniosła 738 mln euro (-12 proc. r-d-r), co stanowi 27 proc. całkowitego wolumenu inwestycji nieruchomościowych w Polsce. III kwartał przyniósł jednak znaczną poprawę – wartość transakcji wyniosła 445 mln euro, co przełożyło się na 46 proc. udziału w całym wolumenie. Rynek odżył m.in. dzięki powrotowi transakcji portfelowych, takich jak nabycie trzech Diamond Parków przez amerykańskiego inwestora Greykite od AIG/White Star oraz inwestycji Emira Property Fund w DL Invest (jak podaje DL Invest Group, Emira uzyskała w obrębie nowej emisji 25 proc. udziałów w ramach pref equity z opcją wykupu DL Invest Group w części struktur operacyjnych grupy DL Invest Group).

Na przestrzeni ostatnich miesięcy polski sektor inwestycyjny w nieruchomościach komercyjnych wykazuje oznaki stabilizacji i ożywienia. Szczególnie pozytywnie wyróżnia się sektor magazynowy, który po trudnym początku roku odzyskał dynamikę. Widoczne jest rosnące zainteresowanie inwestorów portfelami nieruchomości przemysłowo-logistycznych, co przejawia się w zwiększonej liczbie otwartych procesów transakcyjnych. Tradycyjnie najgorętsze pozostają w pełni skomercjalizowane aktywa magazynowe zlokalizowane na największych rynkach o ugruntowanej pozycji – komentuje Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, Axi Immo.

Aktywność deweloperów w pierwszych trzech kwartałach wyniosła 2,1 mln mkw. (-33 proc. r-d-r), z czego w samym III kwartale dostarczono 454 tys. mkw. Najwięcej nowej powierzchni w okresie od stycznia do końca września tego roku oddano w województwach dolnośląskim, mazowieckim i łódzkim. Niski jest nie tylko poziom powierzchni w budowie (1,9 mln mkw., -22% r-d-r), zauważalny jest także spadek wolumenu rozpoczynanych nowych projektów, który w okresie od I do III kwartału 2024 roku wyniósł 1,2 mln mkw. (-49 proc. r-d-r). W podziale na województwa najwięcej buduje się kolejno w wojewodztwie dolnośląskim (571 tys. mkw.), mazowieckim (331 tys. mkw.) i śląskim (295 tys. mkw.). Na mniejszych rynkach aktywność deweloperów spadła.

Na koniec września 2024 roku wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym utrzymywał się na stabilnym poziomie 8 proc. (-0,3 p.p. k-d-k. i +0,2 p.p. r-d-r). Najwyższa dostępność powierzchni występowała w województwach lubuskim, świętokrzyskim i lubelskim, odpowiednio na poziomie 20 proc., 16,1 proc. i 12,9 proc. Wśród rynków wielkiej piątki najwyższy wskaźnik pustostanów zanotowano w województwie łódzkim (11,2 proc.), gdzie dostępnych było 539 tys. mkw. powierzchni. Średni współczynnik pustostanów dla pięciu największych rynków wyniósł 7,9 proc., zbliżając się do krajowej średniej.

Polski rynek magazynowy wchodzi w fazę stabilizacji, z mniejszą aktywnością deweloperską i większym naciskiem na projekty dostosowane do potrzeb najemców. Podaż dostosowuje się do rzeczywistej aktywności najemców, co prowadzi do bardziej zrównoważonego rozwoju. Wolumen transakcji najmu pozostaje wysoki, ale znaczącą jego część stanowią renegocjacje – wskazuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Popyt brutto na powierzchnie produkcyjne i logistyczne w Polsce w okresie od I do III kwartału 2024 roku wyniósł 3,8 mln mkw. (+2,5 proc. r-d-r). W strukturze najmu dominowały nowe umowy i ekspansje, które odpowiadały za 61 proc. wolumenu wszystkich transakcji. Największe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w analizowanym okresie odnotowano w województwach mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim.

Wśród największych transakcji najmu zawartych w samym III kwartału należy wymienić: CTPark Warsaw West (Wiskitki), 63 tys. mkw., najemca z sektora handlowego (nowa umowa); Prologis Park Łódź, 41,5 tys. mkw., najemca z sektora RTV/AGD (nowa umowa);
GLP Poznań Airport Logistics Centre, 28,8 tys. mkw., najemca z sektora FMCG (przedłużenie).

Stawki czynszów bazowych utrzymywały się na stabilnym poziomie, z tendencją delikatnie wzrostową w inwestycjach nowych i planowanych. Obecnie wahają się w przedziale od 3,7 do 5,5 euro/mkw. (big-box), z najniższymi stawkami dostępnymi w lokalizacjach z obiektami kilkukrotnie rekomercjalizowanymi. Efektywne stawki czynszów pozostają niższe o około 20 proc. od bazowych, co wynika m.in. z poziomu pustostanów oraz warunków negocjowanych w umowach długoterminowych.

Polski rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych w 2024 roku wykazuje oznaki stabilności, mimo spadku aktywności deweloperskiej oraz bardziej wymagającej sytuacji makroekonomicznej. Inwestorzy oraz najemcy wciąż dostrzegają potencjał w kluczowych regionach kraju takich jak Warszawa, Łódź, Górny Śląsk czy Dolny Śląsk, co przyczynia się do utrzymania stawek czynszów na stabilnym poziomie i perspektyw dalszego rozwoju rynku. Natomiast w kontekście popytu, spodziewamy się dużej aktywności firm w IV kwartale, który zazwyczaj jest najlepszym na przestrzeni całego roku – przewiduje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.