Polska Spokojnie jak w magazynie

Czynniki gospodarcze a rozwój sektora

Wrześniowy wzrost inflacji bazowej do 4,9 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem oraz spadek sprzedaży detalicznej o 3 proc. rok do roku (według GUS) wpłynęły na sektor e-commerce, który obok logistyki stanowi kluczowego najemcę magazynów. Wpływa to na sytuację rynku przemysłowo-logistycznego.

Deweloperzy powierzchni przemysłowo-logistycznych nadal zachowują ostrożność w zakresie inwestycji spekulacyjnych, koncentrując się głównie na projektach, w których mają już częściowo zakontraktowanych najemców. Całkowity zasób projektów będących w trakcie budowy na koniec września osiągnął wartość 1,94 mln mkw., z czego ponad połowa powierzchni (53 proc.) jest już zabezpieczona umowami najmu – wskazuje Martyna Kajka, dyrektorka, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas RE Poland.

W okresie lipiec-wrzesień 2024 najwięcej powierzchni przemysłowo-logistycznej w budowie znajdowało się w strefach: Dolny Śląsk (522 tys. mkw.), Warszawa II (308 tys. mkw.) oraz Górny Śląsk (295 tys. mkw.). Jak pokazują analitycy, pomimo wyzwań związanych z globalnym spowolnieniem gospodarczym i spadkiem podaży nowych obiektów, polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych wykazuje dużą odporność. Czynniki takie jak stabilizacja wskaźnika pustostanów, rosnący popyt oraz atrakcyjność Polski jako destynacji dla logistyków i przemysłu, wskazują na dalszy pozytywny rozwój sektora.

Wskaźnik podaży i pustostanów

W pierwszych trzech kwartałach roku dostarczono 2,1 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 33 proc. rok do roku. Najwięcej nowej powierzchni w tym okresie oddano do użytku w strefach: Dolny Śląsk (373 tys. mkw.), Warszawa I & II (łącznie 311 tys. mkw.) oraz w Trójmieście (272 tys. mkw.). Z kolei najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej w III kw. dostarczono w strefach: Polska Centralna (142 tys. mkw.), Górny Śląsk (104 tys. mkw.) oraz Warszawa II (72 tys. mkw.).

Jeśli chodzi o wskaźnik pustostanów na koniec III kwartału, to wyniósł on 8 proc., co oznacza spadek o 0,3 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 0,2 p.p. względem III kwartału 2023 roku. Najwyższe wartości odnotowano w regionach Zachód (21,2 proc.), Warszawa I (11,2 proc.) oraz Polska Centralna (11,2 proc.). Najniższe poziomy wskaźnika zanotowano w strefach Opole (2,5 proc.), Szczecin (2,9 proc.) i Kraków (4 proc.).

Kto wynajmuje powierzchnie magazynowe w Polsce?

Jak wskazuje raport BNP Paribas Real Estate Poland, powierzchnie magazynowe w Polsce cieszą się zainteresowaniem najemców. Wyniki za najem całkowitej powierzchni brutto w okresie od początku roku do końca września stanowią ponad 3,8 mln mkw., co świadczy o wzroście o 3 proc. rok do roku. Z kolei w III kwartale wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln mkw., co oznacza spadek o 34 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Na magazynowej mapie Polski w III kwartale dominowały trzy regiony – Warszawa II, gdzie najemcy wynajęli 301 tys. mkw., Polska Centralna z 223 tys. mkw. i Górny Śląsk – 134 tys. mkw.

To sektor handlowy i e-commerce dominował w strukturze popytu w okresie styczeń-wrzesień. Odpowiada on za 24 proc. zawartych umów, natomiast firmy z sektora 3PL miały niewiele mniejszy udział, wynoszący 23 proc. Do ciekawych transakcji w III kwartale można zaliczyć uruchomienie przez Amazon nowego centrum logistycznego w Gorzyczkach, o powierzchni 211 tys. mkw., które dołączyło już do 10 istniejących obiektów tej firmy w Polsce. Na rynku krajowym pojawiają się także nowy najemcy. Notino, europejski e-sprzedawca kosmetyków i produktów zdrowotnych, uruchomił w Gołuchowie (woj. łódzkie) swój pierwszy magazyn. Z kolei w miejscowości Stary Konik, tuż przy wschodniej granicy Warszawy i węźle autostrady A2, trwa budowa centrum logistycznego realizowanego przez GLP. Będzie to największy w Polsce budynek logistyczny z drewnianą konstrukcją dachu.

Wysoki udział odnowienia umów najmu

W strukturze popytu udział odnowień umów najmu znajduje się na wysokim poziomie. W II kwartale 2024 roku sięgnął aż 41 proc., czyli był o 11 p.p. mniejszy niż udział nowych umów w tym okresie. Z kolei w III kwartale udział odnowień wyniósł 35 proc. Niewątpliwie w obecnych warunkach geopolitycznych i makroekonomicznych, najemcy powierzchni przemysłowo-logistycznych unikają spekulacyjnych działań, starając się maksymalnie wykorzystać istniejące powierzchnie, a w razie potrzeby podnająć ich część, aby zoptymalizować koszty.

Rynek magazynowy od czasu wybuchu wojny w Ukrainie uległ znacznym zmianom. Czynsze za najem powierzchni przemysłowo-logistycznych, szczególnie w przypadku nowych obiektów, znacząco wzrosły, co wynikało bezpośrednio z rosnących kosztów budowy magazynów oraz wysokich kosztów finansowania inwestycji. Wzrost czynszów w niektórych przypadkach sięgnął nawet dwukrotności wcześniejszych stawek, co spowodowało, że decyzje o nowych lokalizacjach były bardziej przemyślane. Tym samym obecnie na rynku obserwujemy duży udział odnawiania dotychczasowych umów najmu. Najemcy dokładnie kalkulują koszty przeprowadzki i przeniesienia działalności do nowego obiektu, czego wynikiem bardzo często jest pozostanie w starszych budynkach, ale z niższymi czynszami – wyjaśnia Robert Pawłowski, dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Nowy trend na rynku: re-commerce

Autorzy raportu wskazują na rozwój nowego sektora sprzedaży re-commerce, którego dynamiczny rozwój może oznaczać także nową rolę dla magazynów. Re-commerce, czyli rynek sprzedaży używanych produktów, może obejmować różnorodne branże, takie jak moda, elektronika, meble czy sprzęt sportowy. Globalna wartość tego rynku według „Offer-Up Recommerce Report” osiągnie poziom 275 mld USD w 2028 roku. Amazon już teraz generuje ponad miliard euro rocznie z przychodów ze sprzedaży używanych przedmiotów. Tak prężnie rozwijający się rynek sprzedaży z drugiej ręki wymagać będzie zupełnie nowych rozwiązań. Niezbędne będą powierzchnie, które będą w stanie nie tylko magazynować towary, ale również je sortować. Strefa przyjęć powinna być połączona ze strefą kontroli jakości, gdzie artykuły są sprawdzane, odpowiednio klasyfikowane i etykietowane. Koniecznie w takim obiekcie powinny znaleźć się również strefy refurnishmentu, gdzie będzie można naprawić, oczyścić lub usunąć niedoskonałości towarów.