Polska Deweloperzy działają w centrum

Jak podkreślają autorzy raportu „Rynek biurowy w Warszawie w 2024 roku", zeszły rok przyniósł stabilizację, z rosnącą koncentracją podaży powierzchni biurowych w centrum miasta i wysokim poziomem renegocjacji umów. Pomimo niewielkich wzrostów w ujęciu rocznym wskaźnik pustostanów pozostaje w trendzie spadkowym. W 2025 roku kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek będą ograniczona dostępność dużych powierzchni, wzrost znaczenia ESG oraz dalsza ekspansja elastycznych formatów biur.

W 2024 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie powiększyły się o kolejne 100 tys. mkw., osiągając na koniec grudnia poziom 6,29 mln mkw. Wśród największych oddanych inwestycji w stolicy znalazły się m.in.: The Form (29,4 tys. mkw., Lincoln Property), Lixa, budynki D i E (odpowiednio 9,3 tys. i 16,9 tys. mkw., Yareal), Saski Crescent (15,5 tys. mkw., CA Immo) oraz I faza kompleksu Vibe (15 tys. mkw., Ghelamco). Rozwój rynku koncentrował się głównie na centrum miasta, a szczególnie na obszarze Ronda Daszyńskiego, który nadal pozostaje kluczowym punktem ekspansji deweloperów. Aż 83 proc. nowej podaży przypadło na centralne dzielnice, co podkreśla rosnące zainteresowanie firm prestiżowymi lokalizacjami.

Pomimo nowych realizacji, całkowita powierzchnia biurowa utrzymuje się na stabilnym poziomie, ponieważ starsze, mniej efektywne obiekty są konwertowane na inne funkcje, zwłaszcza mieszkaniowe. Ponadto, w budowie znajduje się obecnie 230 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 86 proc. przypada na centrum Warszawy. Wśród największych inwestycji w budowie są takie projekty jak The Bridge (47 tys. mkw., Ghelamco), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), modernizowany V Tower (32,7 tys. mkw., Cornerstone), Office House (27,8 tys. mkw., Echo Investment), Studio A (26,6 tys. mkw., Skanska) czy Skyliner II (24 tys. mkw., Karimpol) – wylicza Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Na koniec 2024 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 10,6 proc., co oznacza minimalny wzrost o 0,2 p.p. r-d-r. Rynek pozostaje w trendzie spadkowym (-0,1 p.p. kw-d-kw), a dalsza stabilizacja pozostaje prawdopodobna. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w rejonie Służewca (19,7 proc.), który zmaga się z nadpodażą starszych powierzchni. Z kolei w strefach centralnych niezmiennie wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się na niższym poziomie niż poza centrum miasta – 8,8 proc. na koniec 2024 roku.

W 2024 roku całkowita aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych w Warszawie wyniosła 740 tys. mkw. (-1 proc. r-d-r). Kluczowym trendem w 2024 roku było zwiększone zainteresowanie przedłużeniami umów – renegocjacje stanowiły 46 proc. wszystkich transakcji (+3 p.p. r-d-r). Popyt netto, obejmujący nowe umowy i ekspansje, zmniejszył się o 6 proc. r-d-r (400 tys. mkw.).

Rynek mierzył się z ograniczoną dostępnością dużych powierzchni, zauważalna była rosnąca popularność podnajmów jako strategii optymalizacji kosztów. Największą transakcją 2024 roku był przednajem 24,5 tys. mkw. przez Santander Bank w budynku The Bridge. Następne w kolejności znalazły się transakcje na około 13 tys. - 14 tys. mkw., które były przedłużeniami i renegocjacjami dotychczasowych umów najmu w takich budynkach jak Atrium Garden, Varso Place 2, T-Mobile Office Park, Domaniewska Office Hub. Sektorami dominującymi wśród najemców były finanse, produkcja, usługi biznesowe oraz IT.

W 2024 roku czynsze ofertowe w prestiżowych budynkach w centralnych lokalizacjach w stolicy utrzymywały się w przedziale 19-26,50 euro/mkw. za miesiąc, przy czym w niektórych obiektach przekraczały nawet 30 euro/mkw. za miesiąc. Z kolei w strefach pozacentralnych najniższe stawki wynosiły około 9 euro/mkw. za miesiąc. Pomimo wysokiego poziomu inflacji i kosztów budowy, czynsze pozostały stabilne w ujęciu rocznym. Wzrost odnotowano w przypadku opłat eksploatacyjnych – ich wysokość wahała się od 12 do 45 zł/mkw. za miesiąc, co wynikało z rosnących kosztów utrzymania budynków – podaje Bartosz Oleksak, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Jak ocenia Jakub Potocki, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo, w 2025 roku aktywność deweloperów na warszawskim rynku biurowym nadal będzie koncentrowała się na centrum, szczególnie w rejonie Ronda Daszyńskiego, gdzie w 2025 roku planowane jest oddanie około 140 tys. mkw. nowej powierzchni.

W zakresie trendów spodziewamy się ograniczenia dostępności dużych modułów biurowych, rosnącej popularności elastycznych przestrzeni, dalszej optymalizacji zajmowanej powierzchni oraz modernizacji starszych budynków zgodnie ze standardami ESG. Najemcy będą coraz częściej inwestować w jakość i design biur, a właściciele dostosowywać ofertę do zmieniających się potrzeb firm – prognozuje Jakub Potocki.