Polska Parki handlowe na każdym kroku?

Początki sektora parków handlowych w Polsce sięgają końca lat 90. XX wieku, co związane było z transformacją polityczną kraju. Pierwsi pionierzy realizowali swoje projekty na obrzeżach dużych aglomeracji miejskich, tworząc pierwsze destynacje zakupowe, które zostały uzupełnione innymi obiektami handlowymi.

Sektor ma za sobą trzy dekady o zróżnicowanej dynamice rozwoju. W 2019 roku rynek oferował już 1,5 mln mkw. parków handlowych o powierzchni większej niż 5 tys. mkw. GLA. Pandemia COVID-19 w 2020 roku uwypukliła atrakcyjność inwestycyjną tych formatów, ponieważ – dzięki ich otwartemu układowi – obostrzenia związane z zamykaniem obiektów handlowych nie miały na nie większego wpływu. W tym okresie przyspieszył trend lokalnych i wygodnych zakupów, wzmacniając zaufanie inwestorów do parków handlowych jako bezpiecznego i elastycznego formatu. W rezultacie nastąpił prawdziwy boom na nowo budowane projekty tego typu.

Tylko w latach 2020–2024 powierzchnia parków handlowych o GLA powyżej 5 tys. mkw. wzrosła o dodatkowe 1,5 mln mkw. W pierwszej połowie 2025 roku oddano do użytku kolejne 120 tys. mkw., a w drugiej połowie roku spodziewane jest kolejne 340 tys. mkw. Bazując na informacjach od inwestorów, w 2026 roku w parkach handlowych pojawi się jeszcze około 500 tys. mkw. nowej powierzchni.

Sektor w liczbach

Obecnie w Polsce działa ponad 290 dużych parków handlowych, z których każdy ma ponad 5 tys. mkw. GLA. Łącznie zajmują one około 3,2 mln mkw. GLA, co stanowi 21 proc. nowoczesnych zasobów handlowych – dwukrotnie więcej niż w 2010 roku.

Ponad 70 proc. projektów zrealizowanych od 2020 roku to parki handlowe o powierzchni 5–10 tys. mkw. GLA. 60 proc. nowych inwestycji powstało w miastach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców.

Poza większymi obiektami, na polskim rynku handlowym znajduje się również ponad 400 małych parków convenience. Parki te mają zazwyczaj powierzchnię od 2 do 5 tys. mkw. i zapewniają dodatkowe 1,3 mln mkw. GLA w całym kraju.

Aktualne trendy

Tempo rozwoju polskiego rynku parków handlowych nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia. Obserwujemy wyraźną tendencję do realizacji większych projektów. Obecnie w budowie lub w trakcie rozbudowy znajdują się 52 parki handlowe o GLA powyżej 5 tys. mkw., z czego 10 z nich ma przekroczyć 15 tys. mkw.

Wśród nich największym realizowanym obecnie projektem jest Osada w Żyrardowie, która po ukończeniu wzbogaci rynek o 33 tys. mkw. GLA. Skala ta odzwierciedla ewolucję sektora, gdzie większe parki handlowe coraz częściej stanowią alternatywę dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych.

Te większe formaty okazały się atrakcyjne dla szerszego grona najemców, przyciągając nie tylko operatorów oferujących produkty codziennego użytku, ale także marki z segmentu mody ekonomicznej oraz gastronomię i usługi. W rezultacie, parki handlowe stopniowo przekształcają się z czysto lokalnych miejsc zakupów w bardziej wszechstronne lokalizacje handlowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.

Główni operatorzy

Około 45 proc. istniejącej podaży w nowoczesnych parkach handlowych w Polsce (o GLA powyżej 5 tys. mkw.) należy do 10 największych graczy rynkowych. Pradera zajmuje pozycję lidera z 9 proc. udziałem w rynku, bazując na swoim portfolio czterech dużych aktywów. Saller plasuje się na drugim miejscu z 8 proc. udziałem, a kolejno BIG Poland z 6 proc. i Trei Real Estate z 5 proc. Udziały pozostałych właścicieli są bardzo rozdrobnione i wynoszą nie więcej niż 3 proc.

Debiut BIG w Polsce w 2022 roku zapoczątkował skoncentrowaną, długoterminową strategię rozwoju, ukierunkowaną na miasta średniej wielkości o wysokim potencjale. Pozyskujemy i rozwijamy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ze starannie dobranym miksem najemców oraz wyraźnymi perspektywami wzrostu wartości. Od momentu wejścia na polski rynek BIG zbudował portfel 10 w pełni skomercjalizowanych parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 200 tys. mkw. GLA, zdobywając około 6 proc. udziału w rozwijającym się segmencie parków handlowych w Polsce – dodaje Eran Levy, CEO w BIG Poland.

Projekty w budowie

W sierpniu 2025 roku siedmiu najbardziej aktywnych deweloperów parków handlowych i małych parków convenience odpowiadało za prawie 50 proc. nowopowstającej powierzchni. Liderem rynku była firma Saller z 13 proc. udziałem w całkowitej podaży w budowie, a za nią uplasowała się firma LCP Properties z 10 proc. udziałem. Struktura własnościowa parków handlowych i małych parków convenience będących w fazie realizacji pozostaje silnie rozproszona – obecnie około 40 aktywnych deweloperów prowadzi projekty na etapie budowy.

Całkowita powierzchnia parków handlowych w budowie jest obecnie szacowana na około 510 tys. mkw. Znaczna część (57 proc.) nowej podaży powstaje w miastach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców, a 19 proc. znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Warto zauważyć, że tylko 15 z ponad 64 realizowanych projektów ma powierzchnię przekraczającą 10 tys. mkw. Dynamiczny rozwój parków handlowych znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży dostarczonej na rynek handlowy w Polsce w ostatnich pięciu latach. W formacie parków handlowych wyniosła ona 1,7 mln mkw., podczas gdy w centrach handlowych nieco ponad 500 tys. mkw. GLA.

Raport „Parki handlowe i małe parki convenience. Retail parks everywhere?” został przygotowany przez Paulinę Brzeszkiewicz-Kuczyńską, Research and Data Manager w Avison Young, we współpracy z kancelarią CMS, inwestorem BIG Poland oraz Polską Radą Centrów Handlowych.