Polska Potencjał na wzrost

Już po raz ósmy specjaliści związani z rynkiem nieruchomości w Europie Środkowej, w tym w Polsce, wzięli udział w badaniu, które miało na celu zbadanie nastrojów w sektorze, przeanalizowanie zmian oraz poznanie przewidywań i prognoz. Ankieta została przeprowadzona w grudniu 2025 roku.

W branży nieruchomości nie ma zdecydowanego lidera, jeżeli chodzi o segmenty uważane za najbardziej atrakcyjne. Może to wskazywać na dojrzałość rynku, na którym nie ma już strukturalnych luk w podaży, a rozbieżność opinii wynika z różnych perspektyw w postrzeganiu rozwoju branży i jej perspektyw. Widać za to jeden wyraźny spadek - sektor magazynowy zdobył tylko 10 proc. głosów. Większość uczestników badania spodziewa się, że różnica w cenie między nieruchomościami wybudowanymi zgodnie i niezgodnie z wytycznymi ESG wyniesie do 15 proc. Jednocześnie wśród inwestorów i deweloperów zwiększyła się liczba osób, które nie przewidują żadnej różnicy w cenie z tego tytułu.

Na niemal wszystkich segmentach rynku Europy Środkowej dominuje oczekiwanie stabilizacji z ostrożnym optymizmem. Niemal 60 proc. respondentów spodziewa się, że sytuacja gospodarcza pozostanie niezmieniona w nadchodzących miesiącach, a 28 proc. uważa, że warunki się poprawią. W Polsce respondenci są znacznie bardziej optymistyczni. Aż 53 proc. przewiduje progres sytuacji gospodarczej, a zdaniem 36 proc. pozostanie ona bez zmian.

Deweloperzy nie tracą nadziei

Zapytani o strategię rozwoju na rok 2026, dwie trzecie deweloperów wskazało, że planuje budować i sprzedawać, co jest najlepszym wynikiem w historii badania, a zaledwie 3 proc. rozważa zamrożenie projektów deweloperskich w 2026 roku.

Z badania wynika, że ​​większość deweloperów spodziewa się zachowania marż na niezmienionym poziomie (61 proc.). Jednocześnie odsetek respondentów, którzy spodziewają się pogorszenia sytuacji, spada piąty rok z rzędu i jest najniższy w całej historii badania (25 proc.).

Jeśli chodzi o oczekiwania co do tego, który sektor będzie najbardziej konkurencyjny w nadchodzącym roku, rynek mieszkaniowy ponownie został wskazany przez największą liczbę deweloperów (22 proc.), ale odnotował znaczący spadek o 12 pp. rok do roku. Z drugiej strony, nastąpił gwałtowny wzrost zainteresowania PRS (najem instytucjonalny), z 9 do 18 proc. Obiecującym sektorem wydają się również centra danych (13 proc.), które mają tylu samo zwolenników co sektor przemysłowy i handlowy.

Największym wyzwaniem dla deweloperów w nadchodzących miesiącach będą koszty budowy lub zakup działek. Na te czynniki wskazało łącznie 52 proc. respondentów.

Wzrost liczby respondentów wskazujących na problemy związane z zakupem działek z 18 proc. do 25 proc. rok do roku może wskazywać na coraz bardziej malejącą liczbę atrakcyjnych i dostępnych terenów pod zabudowę lub wzrost zainteresowania nowymi inwestycjami. Również wysokość kosztów budowy, z 27 proc. wskazań, stanowi rosnące wyzwanie dla deweloperów. Co ciekawe, w ciągu ostatnich czterech lat zaczęli oni postrzegać komercjalizację jako kwestię mniej priorytetową. W tym zakresie zanotowano spadek z 20 do 14 proc. odpowiedzi. Jeszcze bardziej drastyczny spadek zaobserwowano w przypadku pozyskiwania finansowania projektów, które było dominującym tematem w badaniach z 2023 i 2024 roku. Potwierdza to lepszy dostęp do kapitału i większą stabilność rynków finansowych – wyjaśnia Dominik Stojek, partner w dziale Advisory, lider Grupy Nieruchomościowej, Deloitte.

Sceptycyzm inwestorów i ostrożność doradców

Mniej optymizmu niż w deklaracjach deweloperów widać wśród inwestorów. Z ich perspektywy kondycja rynku jest niepewna, stąd 67 proc. skoncentruje się na zarządzaniu obecnym portfelem (wzrost z 41 proc.). W ub. roku co drugi inwestor planował skupić się na nowych inwestycjach, podczas gdy obecnie takie plany ma zaledwie co piąty. Prawie połowa respondentów spodziewa się stabilizacji, podczas gdy 40 proc. uważa, że ​​efektywność ich inwestycji się poprawi. Tylko 13 proc. przewiduje spadek, tyle samo co rok temu i jest to najniższy wynik od początku 2020 roku.

W tym roku inwestorzy nie mieli jednoznacznego faworyta we wskazaniu najatrakcyjniejszych segmentów. Z ich punktu widzenia są nimi biurowce i centra danych (po 15 proc.). Tuż za nimi znalazł się sektor mieszkaniowy (13 proc.). Jedną z najbardziej widocznych zmian jest koniec ery dominacji sektora magazynowego (spadek z 27 do 10 proc.) i po raz pierwszy od 2020 roku nie jest on postrzegany jako najatrakcyjniejszy na rynku środkowoeuropejskim.

Z kolei w opinii doradców w 2026 roku ich klienci będą koncentrować się głównie na poszukiwaniu nowych inwestycji (39 proc., czyli o 16 pp. więcej niż w poprzednim badaniu), co stanowi bardzo istotną rozbieżność z deklaracjami inwestorów. Doradcy wykazują coraz większy optymizm co do efektywności inwestycji swoich klientów. Rekordowo wysoki odsetek, bo aż 42 proc., oczekuje jej poprawy, podczas gdy co drugi spodziewa się utrzymania na niezmienionym poziomie. Jedynie 6 proc. spodziewa się pogorszenia. W przypadku doradców oczekiwanie, że nowe możliwości inwestycyjne mogą pojawić się w sektorach wschodzących, jest jeszcze wyraźniejsze niż wśród inwestorów. Ponad połowa respondentów wskazała sektor PRS (16 proc.), akademiki (13 proc.), nową infrastrukturę energetyczną (10 proc.), opiekę zdrowotną (10 proc.) i centra danych (3 proc.), podczas gdy dotychczasowy lider, sektor magazynowy, nie został wymieniony przez żadnego respondenta.

Polscy respondenci oczekują większej dostępności finasowania

Oczekiwania dotyczące dostępności finansowania dłużnego w tym roku uległy osłabieniu w porównaniu z poprzednią edycją badania. Chociaż wciąż przeważa pogląd o stabilności, odsetek respondentów przewidujących poprawę obniżył się z roku na rok, czemu towarzyszył stopniowy wzrost bardziej ostrożnych oczekiwań. Na tym tle wyróżnia się Polska, gdzie trzech na czterech ankietowanych przewiduje lepszy dostęp do finansowania dłużnego (w porównaniu z jedną trzecią w ubiegłym roku i taką samą tegoroczną średnią dla regionu). Tylko 3 proc. spodziewa się pogorszenia.

Pomimo trwających napięć geopolitycznych i wahań gospodarczych, sektor nieruchomości w Europie Środkowej demonstruje strategiczną odporność i ostrożny optymizm. Znacznie bardziej entuzjastyczne nastawienie polskich firm wynika z solidnego wzrostu PKB, absorpcji środków KPO oraz stabilizacji inflacji i rynku pracy, które znalazły wyraz w serii obniżek stóp procentowych przez NBP w 2025 roku. W efekcie Polska aktywnie wykorzystuje te fundamenty do budowania przewag konkurencyjnych w nieprzewidywalnym otoczeniu – dodaje Dominik Stojek.

Zrównoważony rozwój wciąż na agendzie

Dostosowanie się do wymogów ESG stanowi jedno z wyzwań, którym rynek nieruchomości musi stawić czoło. Inwestorzy wykazują największą tendencję do koncentrowania się wyłącznie na aktywach zgodnych z ESG (34 proc.), podczas gdy doradcy prezentują bardziej pragmatyczne podejście i przewidują, że jedynie 16 proc. ich klientów będzie charakteryzować się taką postawą. Aż 81 proc. doradców spodziewa się, że inwestorzy będą kupować oba rodzaje aktywów.

Deloitte zapytał również uczestników badania o ocenę oczekiwanej obniżki cen nieruchomości niezgodnych z ESG w porównaniu z tymi zgodnymi z wymaganiami środowiskowymi i społecznymi. Podobnie jak w ubiegłym roku, większość respondentów spodziewa się różnicy cen sięgającej 15 proc., choć w przypadku inwestorów i deweloperów różnica ta zmniejsza się odpowiednio o 8 pp.

Oczekiwania dotyczące wpływu rosyjskiej inwazji na Ukrainę nie zmieniły się znacząco w ujęciu rok do roku. Liczba respondentów, którzy spodziewają się długoterminowych skutków rosyjskiej agresji, wzrosła nieznacznie z 40 do 43 proc. Jest to drugi najwyższy wynik od połowy 2022 roku.