Polska Rynek inwestycyjny w fazie stabilizacji

Kluczowe sektory – biurowy i przemysłowy – powróciły na ścieżkę wzrostu, a kumulacja aktywności w ostatnim kwartale roku oraz poprawiające się warunki finansowania tworzą solidne podłoże pod spodziewane odbicie w 2026 roku.

Całkowita wartość sfinalizowanych transakcji na polskim rynku inwestycyjnym w 2025 roku wyniosła 4,3 mld euro, co oznacza spadek o 12,9 proc rok do roku. Obraz rynku jest jednak bardziej zróżnicowany, niż wskazywałaby na to roczna dynamika. Aż 45 proc. całego wolumenu wygenerowano w samym IV kwartale, co sygnalizuje wzrost płynności i determinację inwestorów do zamykania procesów przed końcem roku. Co istotne, spadek wolumenu nie wynikał z braku zainteresowania Polską, lecz z przesunięcia części dużych procesów transakcyjnych na początek 2026 roku. Na rynku było mniej pojedynczych, spektakularnych przejęć nieruchomości o dużej wartości niż w poprzednim roku, a dominowały mniejsze i średnie transakcje, szczególnie w sektorze nieruchomości przemysłowo-logistycznych oraz handlowych.

Fundamenty gospodarcze i perspektywy

Stabilizację rynku nieruchomości wspierają solidne wyniki polskiej gospodarki, która z wzrostem PKB na poziomie około 3,5 proc. w 2025 roku utrzymała status jednego z liderów Unii Europejskiej. Pozytywny obraz dopełnia wyraźne wyhamowanie inflacji do poziomu 2,4 proc. w grudniu oraz seria obniżek stóp procentowych ogłaszanych zarówno przez Europejski Bank Centralny jak i NBP, które obniżyły odpowiednio stopę refinansową w strefie euro do 2,15 proc. i stopę referencyjną do 4 proc. w Polsce. Poprawa warunków monetarnych oraz prognozowane przyspieszenie gospodarcze w 2026 roku tworzą przewidywalne otoczenie dla długoterminowych strategii inwestycyjnych.

Polska gospodarka wchodzi w 2026 rok z dużą pewnością siebie. Sprzyjająca polityka fiskalna i monetarna w połączeniu z przyspieszającymi inwestycjami sprawiają, że wzrost PKB w Polsce w 2026 roku może osiągnąć nawet 4 proc., co czyni nasz rynek jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału w regionie – komentuje Wioleta Wojtczak, head of Research, Savills Polska.

Rynek inwestycyjny – wolumen transakcji i struktura sektorowa

Wartość inwestycji w 2025 roku osiągnęła niespełna 4,3 mld euro przy ponad 145 transakcjach, co stanowi spadek o 12,9 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wynik ten odzwierciedla mniejszą liczbę spektakularnych transakcji handlowych, które widzieliśmy w poprzednim roku i przesunięcie kilku dużych transakcji na początek 2026 roku, co zapowiada mocniejszy start tego roku. Pomimo ogólnego spadku, ostatni kwartał 2025 roku okazał się wyjątkowo aktywny; zainwestowano w nim prawie 1,9 mld euro, co stanowi 45 proc. całorocznego wyniku.

Aktywność skoncentrowana w ostatnim kwartale pokazuje, że inwestorzy wracają na rynek, choć robią to ostrożnie i selektywnie. Kluczowe jest to, że sektory biurowy i przemysłowo-logistyczny odnotowały wzrost odpowiednio o 7,4 proc. i 11,8 proc. – komentuje Mark Richardson, head of Investment, Savills Polska.

W minionym roku odnotowano siedem transakcji o wartości przekraczającej 100 mln euro oraz kolejnych 18 transakcji w przedziale 50-100 mln euro. Jedną z największych było odkupienie przez CPI Property Group 49 proc. udziałów w swoim polskim portfelu biurowo-handlowym od Sona Asset Management, które zostały sprzedane w 2024 roku i również odzwierciedlone w wolumenie z tamtego roku. Inne istotne przejęcia to m.in. dwa zakłady należące do Eko-Okna czy sprzedaż części portfela parków handlowych Vendo Park. Struktura inwestycji według sektorów pokazuje wyraźne zmiany preferencji inwestorów w ostatnich latach. Sektor przemysłowo-logistyczny umocnił swoją pozycję, zwiększając udział z około 25 proc. w latach 2016-2020 do 37 proc. w latach 2021-2025. W tym samym czasie udział sektora biurowego spadł z niemal 40 proc. do 32 proc., a handlowego z 30 proc. do niespełna 23 proc.

Sektor biurowy – wzrost aktywności w centrach miast

W sektorze biurowym sfinalizowano ponad 50 transakcji o łącznej wartości blisko 1,8 mld euro, co oznacza wzrost o 8,5 proc. pod względem liczby transakcji i 7,4 proc. pod względem wartości rok do roku. Dwie transakcje dotyczyły portfeli nieruchomości, a wszystkie aktywa biurowe w obu portfelach zlokalizowane były wyłącznie w Warszawie. Spośród 49 zakupów pojedynczych budynków, 27 znajduje się w Warszawie, a w czołówce był też Kraków (6 nieruchomości) i Wrocław (5 biurowców).

Aktywność inwestorów w Warszawie, szczególnie w jej centrum, wspierają korzystne warunki najmu. Rynek charakteryzuje się stosunkowo niskimi wskaźnikami pustostanów i ograniczoną powierzchnią w budowie, co skutkuje luką podażową i presją wzrostową na czynsze – zauważa Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Savills Polska.

Budynki biurowe w Warszawie, które zmieniły właściciela w 2025 roku, to przede wszystkim aktywa zlokalizowane w strefach centralnych. Aż 88 proc. wartości inwestycji zrealizowanych w ramach 17 transakcji w całym mieście było skoncentrowane w centrum miasta, głównie w jego zachodniej części. Obejmowały one między innymi budynki należące do CPI, Mennica Legacy Tower, Wola Center, Senator, Vibe B czy Wronia 31.

Kapitały czeski i polski były najbardziej aktywne w sektorze biurowym w 2025 roku, wypracowując odpowiednio blisko 38 proc. i ponad 30 proc. wartości transakcji. Wyprzedziły one znacznie inwestorów brytyjskich, których udział przekroczył nieco 9 proc. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur w centrum Warszawy, szacowane są na poziomie 6-6,25 proc. Najlepsze biura poza ścisłym centrum stolicy oraz w miastach regionalnych, notują stopy kapitalizacji wyższe o około 1,25-1,50 punktu procentowego.

Transformacja sektora handlowego

W sektorze handlowym sfinalizowano ponad 50 transakcji o łącznej wartości 862 mln euro, co stanowi spadek rok do roku o prawie 48 proc. Należy jednak zauważyć, że w 2024 roku ponad 1 mld euro było skoncentrowane w zaledwie trzech transakcjach (Silesia City Center, Magnolia Park oraz portfel sześciu nieruchomości nabytych przez Star Capital Finance). Pomimo znacznego spadku wartości, liczba transakcji pozostała na poziomie zbliżonym do 2024 roku (51 wobec 54). Rynek inwestycyjny w tym sektorze odzwierciedla trend widoczny od dłuższego czasu na rynku deweloperskim, gdzie dominują małe i średnie parki handlowe.

W ostatnich dwunastu miesiącach żadna z transakcji nie przekroczyła 200 mln euro. Wśród największych znalazły się: sprzedaż części portfela nieruchomości Trei Real Estate przejętych przez Ares Management Corporation i Slate Asset Management, sprzedaż centrum handlowego Libero w Katowicach na rzecz estońskiego Summus Capital oraz nabycie portfela małych parków handlowych przez Reticulum Group.

Również w sektorze handlowym polscy inwestorzy znaleźli się w gronie najbardziej aktywnych nabywców. Zajęli drugie miejsce pod względem wartości inwestycji, stanowiąc 19 proc. całości sektora oraz pierwsze miejsce pod względem liczby transakcji z udziałem 31 proc. Jednak dzięki przejęciu portfela Trei Real Estate przez Ares i Slate, wraz z kilkoma innymi transakcjami o znacznie mniejszej wartości, kapitał amerykański okazał się wiodącym źródłem inwestycji w krajowe aktywa handlowe (24 proc. wartości). Inwestorzy czescy wygenerowali kolejne 12,7 proc., podczas gdy kapitał estoński – reprezentowany przez Summus Capital – odpowiadał za 12 proc.

Stopy kapitalizacji zależą od szeregu czynników, w tym formatu handlowego, lokalizacji, otoczenia konkurencyjnego i struktury najemców. Ze względu na brak dużych transakcji w tym segmencie, stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Polsce szacowane są na 6,25-6,5 proc. W przypadku parków handlowych stopy wynoszą 7-8, proc., natomiast mniejsze centra convenience i parki handlowe, notują stopy kapitalizacji na poziomie 6,75-7,5 proc.

Lider wzrostu – sektor przemysłowo-logistyczny

W sektorze przemysłowo-logistycznym sfinalizowano 34 transakcje, przekładające się na niespełna 1,5 mld euro zainwestowanego kapitału. To drugi sektor po biurach, który odnotował wzrost wartości inwestycji rok do roku o blisko 12 proc. a Liczba transakcji wzrosła o cztery. Średnia wielkość transakcji wyniosła ponad 43 mln euro, choć wartości były bardzo zróżnicowane, wahając się od 2 mln euro do ponad 253 mln euro. 12 ze sfinalizowanych transakcji przekroczyło 50 mln euro, cztery aktywa zostały nabyte za kwotę do 10 mln euro, a kolejnych dziewięć transakcji mieściło się w przedziale 10-20 mln euro.

Największą transakcją była sprzedaż portfelowa dwóch zakładów produkcyjnych należących do Eko-Okna, przejętych przez amerykański Realty Income. Drugą co do wielkości transakcją była sprzedaż dwóch nieruchomości przemysłowych zlokalizowanych w Bieruniu i Tychach na Górnym Śląsku, nabytych przez amerykański Hillwood za około 100 mln euro. Trzecia pod względem wielkości sprzedaż dotyczyła trzech magazynów Panattoni zakupionych przez Rysy Properties Limited za około 84 mln euro.

Jak w poprzednich latach, inwestorzy amerykańscy utrzymali się na szczycie rankingu inwestorów zaangażowanych w polskie nieruchomości przemysłowo-logistyczne. W 2025 roku stanowili ponad 41 proc. kapitału zainwestowanego w sektorze, znacząco wyprzedzając inwestorów czeskich, którzy zajęli drugie miejsce z udziałem na poziomie 23 proc. Po raz pierwszy również kapitał polski znalazł się wśród najbardziej aktywnych grup inwestorów w sektorze przemysłowo-logistycznym (8 proc. wartości). Stało się to za sprawą aktywności DL Invest oraz kilku mniejszych inwestorów prywatnych. Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w sektorze pozostały stabilne po dekompresji obserwowanej w 2023 roku, kiedy na koniec roku wynosiły około 6,25 proc., niezależnie od tego, czy nieruchomości są obiektami z jednym czy z wieloma najemcami.

Sektor living – potencjał w budowie

Aktywność inwestycyjna w sektorze living w Polsce – obejmującym projekty PRS i PBSA – pozostaje ograniczona. Niewielki rozmiar istniejącego zasobu sprawia, że transakcje są realizowane głównie w formule forward, czyli zakupu lub finansowania projektów na etapie budowy. W 2025 roku całkowita wartość inwestycji przekroczyła 130 mln euro w ramach pięciu transakcji, obejmujących zarówno transakcje finansowane na etapie budowy, jak i przedsprzedaży. Dwie z nich dotyczyły istniejących aktywów nabytych przez belgijskiego inwestora Xior Student Housing w Warszawie i Wrocławiu.

Jedną z najszerzej omawianych transakcji wśród uczestników rynku było osiągnięcie w połowie 2025 roku porozumienia wstępnego między TAG Immobilien a Resi4Rent dotyczącego sprzedaży ponad 5,3 tys. lokali mieszkalnych. Sfinalizowanie transakcji podlega zatwierdzeniu przez UOKiK i oczekiwane jest w połowie 2026 roku. Stopy kapitalizacji dla najlepszych projektów PRS pozostały w 2025 roku stabilne i szacowane są na 5,5-6 proc., w zależności od tego, czy aktywa znajdują się na gruntach mieszkaniowych czy komercyjnych. Z kolei stopy kapitalizacji najlepszych inwestycji w segmencie PBSA, szacowane są na około 6 proc.

Pochodzenie kapitału inwestycyjnego

Inwestorzy z Czech ulokowali ponad jedną czwartą kapitału zainwestowanego w Polsce, głównie za sprawą odkupienia przez CPI Property Group 49 proc. udziałów w swoim polskim portfelu biurowo-handlowym od Sona Asset Management. Kapitał czeski, zainwestowany w ramach 14 transakcji, przekroczył 1,1 mld euro w 2025 roku. Trzy z największych transakcji obejmowały kapitał amerykański, który łącznie uczestniczył w 16 przejęciach o łącznej wartości blisko 867 mln euro. Polscy inwestorzy również znaleźli się na podium, stanowiąc blisko 20 proc. całkowitej wartości. Pod względem liczby transakcji inwestorzy z Polski – zarówno prywatni, jak i instytucjonalni, a także z sektora publicznego – byli zaangażowani w aż 35 proc. wszystkich przejęć. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu wygenerowali kolejne 6,8 proc., następnie Wielka Brytania z udziałem na poziomie niewiele poniżej 5 proc. i Niemcy z około 3,3 proc. Zaangażowanie inwestycyjne wszystkich pozostałych krajów pozostało ograniczone, nie przekraczając 3 proc.

Prognozy na 2026 rok

Po okresie na dostosowanie się rynku, rok 2025 był rokiem stabilizacji i powrotu aktywności, podczas gdy 2026 rok ma przynieść ożywienie w aktywności transakcyjnej. Pierwsza połowa roku zapowiada się jako szczególnie aktywna, z szeregiem transakcji oczekujących na zamknięcie, które są już w fazie negocjacji lub zostały ogłoszone na etapie umowy przedwstępnej – przewiduje Mark Richardson.

Obejmują one kilka dużych i istotnych dla rynku transakcji, takich jak sprzedaż portfela mieszkaniowego przez Resi4Rent, nabycie ośmiu aktywów handlowych od Auchan przez Adventum Penta Fund SCA SICAV-RAIF, a także transakcje dotyczące pozostałych parków handlowych z portfela Trei Real Estate.

W sektorze handlowym oczekuje się aktywności transakcyjnej nie tylko w formacie parków handlowych, ale także poprzez finalizację sprzedaży kilku dużych centrów handlowych. Biurowy rynek inwestycyjny również ma w 2026 roku odnotować powrót większych transakcji, w tym obejmujących najwyższej klasy nowe projekty.

Chociaż oczekuje się poprawy ogólnej płynności, inwestorzy pozostaną selektywni. Aktywa premium w głównych lokalizacjach będą prawdopodobnie osiągać lepsze wyniki, podczas gdy nieruchomości w mniej atrakcyjnych obecnie lokalizacjach lub wymagające nakładów finansowych będą notować dyskonto, ale transakcje takimi aktywami są wspierane wiarygodnymi strategiami repozycjonowania – dodaje Wioleta Wojtczak.

Wśród najbardziej aktywnych grup inwestorów oczekuje się, że kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej i państw bałtyckich pozostanie bardzo aktywny. Jednocześnie przewiduje się stopniowy powrót kapitału zachodnioeuropejskiego na polski rynek w miarę poprawy płynności na rodzimych rynkach inwestorów. Dane z ostatnich lat wyraźnie pokazują utrzymujące się zainteresowanie krajowych inwestorów inwestycjami w nieruchomości. Patrząc w przyszłość, oczekuje się, że kapitał polski będzie nadal stanowić istotny i stabilny komponent całkowitej aktywności rynkowej.

Obok tradycyjnych funduszy nieruchomościowych coraz wyraźniej widoczny jest również wzrost aktywności biur zarządzających majątkami bogatych rodzin. Te podmioty coraz aktywniej inwestują w nieruchomości, szukając stabilnych przychodów, bezpiecznego lokowania kapitału oraz projektów wymagających modernizacji w różnych sektorach.