Bańka cenowa w Gdańsku?

Ceny mieszkań w Gdańsku rosną najszybciej w Polsce. W skali kraju wzrost cen wynika m.in. z dobrej koniunktury gospodarczej, wysokiej dostępności i niskiego kosztu kredytu. Wzrost cen w Gdańsku ponad czterokrotnie przewyższa jednak średnią dynamikę z całego polskiego rynku. Mają w tym udział inwestycje w prestiżowych (i bardzo drogich) lokalizacjach, a także wysokie zainteresowanie mieszkaniami w coraz lepiej skomunikowanych z miastem dzielnicach-sypialniach. W czasie gdy średnie ceny w Polsce urosły o 3 proc., w Gdańsku mieszkania zdrożały o 21 proc. – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Wtóruje im portal domiporta.pl: z całej Polski cena 1 mkw. w pierwszym kwartale tego roku najbardziej wzrosła właśnie w Gdańsku – skok wyniósł aż 18 proc. Tymczasem według danych domiporta.pl, w całym kraju pierwszy kwartał 2019 roku przyniósł podwyżki cen mieszkań średnio o 11 proc. licząc rok do roku. Według danych gdańskiego magistratu (www.gdansk.pl), w latach 2014-2018 ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły tam o 31 proc. Lokomotywami wzrostu są świetnie położone dzielnice wzdłuż pasa nadmorskiego i w pobliżu centrum – dzięki nowym inwestycjom (często na poziomie premium) ceny za 1 mkw. w Głównym Mieście, w historycznym centrum Gdańska, wzrosły o 79 proc., na Dolnym Mieście – o 77 proc., a w nadmorskim Jelitkowie – o 67 proc. Gdańskie "sypialnie" odnotowały w tym czasie następujące wzrosty cen: Piecki-Migowo – 29 proc., Ujeścisko-Łostowice – 17 proc., Osowa – 15 proc., Jasień i Kokoszki – około 10 proc.

Rynek nieruchomości kształtowany jest przez wiele różnych czynników. Wśród nich na czoło wysuwają się podstawowe wskaźniki makroekonomiczne, jak stabilny wzrost gospodarczy, niska stopa bezrobocia, inflacji oraz wzrost poziomu wynagrodzeń. Warto także zwrócić uwagę na wpływ dostępności kredytów hipotecznych na ceny nieruchomości. Co równie ważne, od marca 2015 roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje poziom stóp procentowych na historycznie niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wciąż wynosi 1,5 proc., a WIBOR 3M w grudniu 2018 roku wyniósł 1,72 proc., czyli nie uległ zmianie zarówno w porównaniu do września 2018 roku, jak i do grudnia 2017 roku. Nieduża inflacja i wręcz rekordowo niskie stopy procentowe NBP powodują, że koszty kredytów hipotecznych są obecnie bardzo atrakcyjne. W zestawieniu z dobrą koniunkturą i wzrostem płac warunki zachęcają do sięgnięcia po kredyt. Widać to w statystykach nowo udzielonych kredytów w 2018 roku, który był rekordowy, jeśli chodzi o sprzedaż kredytów mieszkaniowych.

Rosnące ceny nieruchomości zawsze skłaniają do przemyśleń. Przede wszystkim pojawia się obawa o bańkę spekulacyjną na rynku. Z taką sytuacją mieliśmy przecież do czynienia w roku 2008, kiedy to ceny nieruchomości osiągnęły apogeum, a po okresie dynamicznego wzrostu zaczęły spadać. Cykliczność rynku nieruchomości to jego naturalna cecha i po okresach wzrostu ceny spadają. Z bańką spekulacyjną mamy do czynienia wówczas, kiedy nie potrafimy czynnikami fundamentalnymi wyjaśnić wzrostu cen nieruchomości. Z reguły ceny rosną wówczas bardzo gwałtownie i są – użyję tutaj kolokwializmu – nakręcane przez oczekiwania konsumentów, którzy są przekonani, że ceny nadal będą rosnąć. Na razie sytuacja w Trójmieście nie przybrała takiego scenariusza. Poza tym wzrost cen możemy także uzasadnić rosnącymi kosztami pracy i materiałów budowlanych.

Istotny jest też inny czynnik napędzający ceny – duże zainteresowanie osiedleniem się w Gdańsku. W przeciwieństwie do większości dużych polskich aglomeracji, nadmorska metropolia nie wyludnia się – współczynnik dynamiki demograficznej jest tu wyższy od średniej krajowej. Dzielnicami, w których chętnie osiedlają się nowi mieszkańcy Gdańska, są "sypialnie", czyli dzielnice: Chełm, Ujeścisko-Łostowice, Jasień, Osowa, Piecki-Migowo i Kokoszki – od 2013 roku nieprzerwanie cieszą się one ogromnym zainteresowaniem i notują wysoką dodatnią dynamikę przyrostu liczby ludności. Liderem w tej stawce jest Jasień, w którym w ciągu ostatnich pięciu lat liczba mieszkańców zwiększyła się aż o 60 proc., za nim w rankingu znajdują się Ujeścisko-Łostowice (przyrost o 27 proc.), Kokoszki (14,3 proc.) i Piecki-Migowo (o 9,9 proc.).