Pomarańczowa adrenalina

Sukces ukraińskiej ,pomarańczowej rewolucji" i dojście do władzy ekipy prezydenta Wiktora Juszczenki wpłynęły na rozwój rynku nieruchomości. W Kijowie i innych miastach brakuje biurowców, centrów handlowych, magazynów i mieszkań, ale ich budowanie to prawdziwy slalom z przeszkodami

Rynek biurowy
Sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Kijowie przypomina ,złote lata" 90. w Warszawie, kiedy popyt przewyższał podaż, a właściciele budynków podpisywali długoletnie umowy najmu na kosmiczne - z dzisiejszego punktu widzenia - stawki czynszów.
Według danych firmy DTZ na koniec 2005 roku w stolicy Ukrainy było 445 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej na wynajem, z czego 93 tys. mkw. oddano do użytku w ubiegłym roku i w większości były to budynki klasy B. To niewiele biorąc pod uwagę fakt, że w 2005 roku najemcy podpisali umowy na wynajem lub zakup 99 tys. mkw. powierzchni, a apetyt wciąż jest duży. Zdaniem analityków z kijowskiego biura DTZ, firmy są ,sfrustrowane" brakiem oferty spełniającej ich oczekiwania co do jakości.
Przewagę popytu nad podażą odzwierciedla poziom powierzchni niewynajętej, który w pod koniec 2005 r. wyniósł 2,6 proc. Umowy najmu na biura klasy A opiewają na kwotę ok. 35-45 dol. za mkw., zaś klasy B na 25-35 dol./mkw. Zdaniem specjalistów w nadchodzących miesiącach stawki czynszów będą rosły.
W związku z coraz większym zapotrzebowaniem na biura deweloperzy - w przeważającej części ukraińscy - zapowiadają nowe inwestycje (w tym także przebudowę starszych budynków w centrum i na peryferiach), niemniej data ich ukończenia często bywa zmieniana, m.in. ze względu na przedłużające się wydawanie pozwoleń czy organizację finansowania.
Najważniejsze biurowce są położone w centrum miasta, w szczególności na południe i wschód od głównej kijowskiej ulicy - Khreshchatyk. Drugą lokalizacją w rankingu jest Podil i - jak twierdzą specjaliści - znaczenie tej części Kijowa będze coraz większe.
Firmy, których nie stać na drogie kijowskie biurowce, mogą skorzystać z  tzw. półprofesjonalnej oferty biurowej (powierzchnie biurowe w budynkach gminnych) lub z lokali mieszkalnych (na parterze bloków, przerobionych z mieszkań). Według szacunków niektórych analityków oba rodzaje stanowią w sumie 53 proc. ogólnych zasobów biurowych Kijowa szacowanych na 780-800 tys. mkw. (w tym obiekty nowoczesne, starsze i przystosowane).

Powierzchnie handlowe
Stabilizująca się sytuacja polityczna oraz coraz lepsza kondycja ukraińskiej gospodarki stymulują rozwój rynku powierzchni handlowych. Podobnie, jak w przypadku biur, miastem numer jeden dla handlu pozostaje Kijów z 2,6 mln mieszkańców oraz setkami tysięcy osób dojeżdżających do pracy w stolicy. Coraz częściej centra handlowe powstają także w innych dużych miastach Ukrainy: Odessie, Charkowie, Doniecku, Dniepropietrowsku i Mikołajewie.
Obecnie w Kijowie jest ok. 260 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Rok 2004 był rekordowy pod względem nowej podaży - oddano wówczas do użytku 147 tys. mkw. powierzchni. Zeszły rok można zaliczyć do znacznie mniej udanych. Ze zdobytych przez nas informacji wynika, że na rynku zadebiutował tylko jeden obiekt - Arena o powierzchni 8 tys. mkw. Według danych ukraińskiej Izby Handlowej rok 2006 ponownie przyniesie zwiększenie aktywności, a także ukończenie budowy obiektów o powierzchni 60 tys. mkw. Dane te nie obejmują raczej ,najgorętszego" projektu 2006 roku - centrum handlowo-rozrywkowego Mega szwedzkiego koncernu Ikea niedaleko placu Kharkivska. Budowa obiektu o powierzchni całkowitej 130 tys. mkw., na której znajdzie się 200 sklepów, ma kosztować ponad 300 mln dolarów. Głównymi najemcami kompleksu będą debiutanci na Ukrainie - Ikea (28 tys. mkw.), Ramstore (12 tys. mkw.) oraz OBI (14 tys. mkw.). W ramach projektu powstaje także hotel.
Mega imponuje swoimi rozmiarami, ale niewiele mniejsze są inne centra handlowe, które mają powstać w Kijowie: Lybid Plaza (60 tys. mkw.) oraz Troitskyi Plaza (kiedyś Olympic Plaza, 42 tys. mkw.). Zdaniem analityków z firmy DTZ, wymienione obiekty zostaną ukończone najwcześniej pod koniec przyszłego roku.
Centralnie położony Khreshchatyk - wraz z sąsiadującymi ulicami i Maydanem Niezalezhnosti - oraz plac Sofiyska to najlepsze i najbardziej prestiżowe adresy handlowe Kijowa. Obok prowadzonych przez franczyzobiorców ekskluzywnych sklepów, znajduje się tam kilka centrów, m.in. Mandarin Plaza (7,5 tys. mkw.), podziemny Metrograd (17 tys. mkw.) czy Globus (18,5 tys. mkw.). Deweloperzy są również zainteresowani dużymi dzielnicami mieszkaniowymi. Wśród nich prym wiodą Obolonskiy, Tatarka, Poznyaky oraz Petrivka. Społeczność rejonu Obolonkiy może się pochwalić najwyższymi dochodami w stolicy Ukrainy. Mieszczą się tam Metropolis (25 tys. mkw.), Karavan Megastore (33 tys. mkw.) i Alta-Centre (17 tys. mkw.).
Do grona najemców obiektów handlowych należą przede wszystkim lokalni handlowcy, którzy coraz częściej muszą konkurować z firmami zachodnimi. Ukraiński handel jest reprezentowany przez sieci Furshet, Megamarket, EuroMart, Begemot, Velyka Kyshenya oraz Slipo. Operatorzy zagraniczni to przede wszystkim austriacka Billa (pierwszy sklep otworzyła w 2000 r.), niemieckie Metro, holenderski Spar, litewski VP Market oraz rosyjski Pyaterchorka and Paterson. Do wejścia na Ukrainę szykują się kolejni, w tym wspomniana Ikea, OBI oraz Praktiker czy portugalski gigant dyskontowy Jeronimo Martins. Coraz częściej wymienia się również Auchan, Carrefour oraz Tesco.
Centra handlowe wynajmowane są bez problemów, wolnej powierzchni brakuje często jeszcze przed otwarciem projektów. Nic więc dziwnego, że stawki czynszów pozostają na wysokim poziomie, choć specjaliści mówią o ich nadchodzącej stablizacji. Kluczowi najemcy największych powierzchni płacą od 9 dol/mkw. za miesiąc, a 80 dol./mkw. to czynsz dla sklepów średniej wielkości. Kupcy zainteresowani małą powierzchnią w atrakcyjnym punkcie dobrego obiektu muszą się liczyć z kosztem nawet 200 dol./mkw./miesiąc.

Magazyny
Brak działek oraz słaby rozwój lokalnego rynku - te dwa problemy są najczęściej wymieniane podczas dyskusji na temat nieruchomości magazynowych. Zdaniem agentów z firm DTZ i Colliers International międzynarodowi operatorzy logistyczni i deweloperzy są skutecznie zniechęcani do rozpoczęcia działalności na Ukrainie.
Problem z działkami tkwi w polityce władz: poza miastem na cele pozarolnicze władze przeznaczają bardzo mało ziemi, a jeżeli już uda się znaleźć działkę, to proces jej zakupu znacznie odbiega od standardów przejrzystości biznesu. Na koniec inwestora czeka jeszcze bardzo długa i żmudna przeprawa w zdobywaniu niezbędnych pozwoleń na budowę. Lekarstwem na tę sytuację może być kupno upadających zakładów przemysłowych, ale nie zawsze taka opcja jest opłacalna. Szansą na poprawę może być również decyzja władz Kijowa o przeznaczeniu kilku działek na wschodnim brzegu Dniepru, w promieniu ok. 35 km od miasta, właśnie pod projekty magazynowo-logistyczne.
Wspomniane wyżej przeszkody przekładają się na liczby - Ukraina może się pochwalić jedynie ok. 150 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej na wynajem. Analitycy zwracają uwagę, że 80 proc. istniejących zasobów magazynowych w aglomeracji kijowskiej z ledwością zalicza się do kategorii C. Obiektów o najwyższym europejskim standardzie (poza tymi, które firmy wybudowały na własny użytek) nie ma wcale. A zapotrzebowanie na magazyny jest i wciąż rośnie - poziom powierzchni niewynajętych w kilku istniejących obiektach jest bliski zeru. Ponadto firma DTZ przeprowadziła ankietę wśród najemców, z których zaledwie 20 proc. było usatysfakcjonowanych standardem istniejących budynków.
Rosnący popyt nie znajduje odzwierciedlenia w rosnącej podaży. Na 2005 rok zapowiadano oddanie do użytku dwóch projektów: firmy FIM Consulting (20 tys. mkw. w pobliżu lotniska Chayka) oraz firmy Orange (9,7 tys. mkw.). W tym roku zaś ma zostać ukończona budowa kompleksu Kyiv Ring Road Logistics Complex (88 tys. mkw.).
Zarówno prawy jak i lewy brzeg Dniepru w Kijowie są doceniane jako lokalizacja dla projektów magazynowych. Na wschodzie miasta mowa o okolicach Velykej Kiltsevei, Akademyka Palladina i Akademyka Zabolotnoho oraz w pobliżu autostrad prowadzących do Żytomierza, Odessy i Kowla. Zachodni Kijów cieszy się powodzeniem ze względu na drogi prowadzące do Polski, Słowacji czy na Węgry.
Czynsze za powierzchnie magazynowe najwyższej jakości wahają się od 6 do 12 dol./mkw./miesiąc. W gorszych budynkach stawki wynoszą od 2 do 5 dol./mkw./miesiąc.

Rynek mieszkaniowy
Analizy statystyczne z ostatnich sześciu lat pokazują, że o ile średnia płaca Ukraińców wzrosła ponad dwukrotnie, o tyle mieszkania w Kijowie i stolicach regionów podrożały nawet  6 razy! Szaleństwo cenowe ma swoje źródła w coraz większym popycie, także ze strony inwestorów instytucjonalnych i prywatnych, jak również drożejących materiałach budowlanych - ich koszty stanowią nawet 50 proc. ceny mkw. lokalu!
Na każdego Ukraińca przypada 22 mkw. powierzchni mieszkalnej - o połowę mniej niż w Europie Zachodniej. Połowa lokali nie ma dostępu do bieżącej wody, brakuje im kanalizacji i centralnego ogrzewania. Nic więc dziwnego, że mieszkańcy chcą się przenosić do nowych mieszkań, a pomagają im w tym zarówno państwo (rząd o kolejny rok przedłużył moratorium na wprowadzenie podatku dochodowego od operacji na rynku nieruchomości), jak i banki (oferujące coraz atrakcyjniejsze warunki kredytu hipotecznego).
Ukraińcy konkurują o mieszkania z inwestorami prywatnymi i instytucjonalnymi. Dzieje się tak dlatego, że na młodym ukraińskim rynku nieruchomości wciąż nie ma wystarczającej ilości produktów inwestycyjnych w postaci biurowców, centrów handlowych czy magazynowych. Ponadto mieszkania wciąż oferują bardzo atrakcyjną stopę zwrotu, nawet do 80 proc.! Taki wzrost ceny metra kwadratowego nastąpił w 2005 roku na wtórnym rynku w Ługańsku - mieście przeżywającym gospodarczy boom.
Na tle Ługańska, Symferopola (72 proc.) i Czernichowa (70 proc.) słabo wypadła nawet ekskluzywna Odessa oraz górniczy Donieck - wzrost ,jedynie" o 30 proc. Wzrosty te byłyby z pewnością jeszcze wyższe, gdyby nie przegrzanie rynku. W drugiej połowie roku klienci zaczęli wstrzymywać się z zakupami w oczekiwaniu na lepsze warunki. W efekcie pod koniec 2005 roku wartość transakcji zmalała o kilka procent.
Cechą charakterystyczną ukraińskiego rynku mieszkaniowego jest kilka oryginalnych regulacji. Zgodnie z prawem deweloperzy są zobowiązani oddawać do dyspozycji władzom miejskim pewną pulę swoich mieszkań. W Kijowie wynosi ona średnio 7 proc., a w centrum nawet do 20 proc. Przepisy określają również minimalną powierzchnię nowych mieszkań: 30 mkw. dla jednopokojowego, 48 mkw. dla dwupokojowego i 60 mkw. dla trzypokojowego. Minimalna wysokość lokalu to 3 m.

Rynek inwestycyjny
O tym, że zainteresowanie ukraińskim rynkiem nieruchomości jest coraz większe, można się najlepiej przekonać podczas międzynarodowych konferencji i targów, gdzie coraz częściej mówi się o potencjale tego państwa. Chociaż inwestycje są wciąż obarczone sporym stopniem ryzyka, to specjaliści są przekonani o jego stopniowej minimalizacji. Procesowi będzie sprzyjać zbliżanie się Ukrainy do Unii Europejskiej oraz systematyczne wprowadzanie prorynkowych reform.
Według firmy Colliers International inwestycjami na Ukrainie są zainteresowani głównie inwestorzy instytucjonalni z Wielkiej Brytanii, Izraela, USA, Austrii i Rosji. Grupa ta najchętniej wydałaby swoje fundusze na wysokiej klasy, w pełni wynajęte nieruchomości komercyjne. Na rynek wchodzą też inwestorzy akceptujący wysokie ryzyko. Ci wiążą się z lokalnymi firmami realizując różnego rodzaju projekty deweloperskie. z

Magda Konstantynowicz
współpraca: Tomasz Cudowski
Podziękowania dla Andriyía Khrabana z firmy Mnemosoft