Między boomem a boomem

Jak wynika z najnowszego raportu firmy Savills, w I półroczu 2023 r. całkowite zasoby warszawskiego rynku biurowego wyniosły 6,25 mln mkw. przy powoli wyrównującym się rozkładzie na strefę centralną i obszar poza centrum. W trakcie pierwszych sześciu miesięcy roku oddano do użytku trzy nowe budynki biurowe, z których największy to The Park 9 (White Star Real Estate, 11 tys. mkw.). W budowie znajduje się obecnie blisko 250 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W bieżącym roku rozpoczęto realizację m.in. pierwszej fazy wielofunkcyjnego kompleksu Towarowa 22 (Echo Investment, 31,1 tys. mkw.) oraz The Form (Lincoln Property, 28 tys. mkw.).

Do projektów, które zostaną dostarczone na rynek w późniejszych latach, należą m.in. The Bridge (Ghelamco, 45 tys. mkw.), kolejny etap Studio (Skanska Property Poland, 24 tys. mkw.) oraz Upper One (Strabag Real Estate, 35,9 tys. mkw.) w miejscu Atrium International, którego rozbiórka dobiega końca. W wyniku ożywienia aktywności deweloperskiej w roku 2025 na rynek może być dostarczonych nawet ponad 300 tys. mkw. nowej powierzchni.

Czas renegocjacji

Popyt w pierwszym półroczu br. wyniósł nieco ponad 325 tys. mkw., co oznacza spadek o 32 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nowe umowy najmu wygenerowały 57 proc. całkowitego wolumenu wynajmowanej powierzchni (43 proc. w 2022 r.), renegocjacje stanowiły 35 proc. całości (39 proc. rok wcześniej), podczas gdy ekspansje i przednajem tylko po 4 proc. (odpowiednio 8 i 10 proc. w 2022).

– Po wyhamowaniu aktywności deweloperów w ostatnich dwóch latach na rynku czuć pierwsze oznaki zbliżającego się odbicia. Zanim jednak najemcy znów będą mogli wybierać wśród nowo oddanych projektów, w dalszym ciągu będziemy obserwować liczne renegocjacje lub relokacje do budynków już istniejących, ale dysponujących wolną powierzchnią o odpowiednim standardzie – zapowiada Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

Zgodnie z danymi Savillsa, na koniec czerwca tego roku współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 11,4 proc. i spadł o 0,5 p.p. w ujęciu rocznym. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 22,5-25,5 euro za mkw. miesięcznie, a na Służewcu – na poziomie 13,00-15,00 euro za mkw. miesięcznie. Najemcy muszą się jednak liczyć z rosnącymi kosztami opłat eksploatacyjnych.

Analiza to podstawa

– Zgodnie z prognozowanymi w zeszłym roku podwyżkami opłat eksploatacyjnych, obecnie w nowoczesnych budynkach biurowych w Warszawie obserwujemy, że zaczęły one przekraczać 30 zł za mkw. miesięcznie, a zdarzają się również stawki powyżej 35 zł. Najemcy coraz częściej decydują się na dokładną analizę tych kosztów zarówno w zajmowanych obecnie biurach, jak i tych. do których planują się przenieść, w wyniku czego zamierzają uzyskać oszczędności – dodaje Krzysztof Sakierski, dyrektor działu doradztwa strategicznego, Savills.

***

O Savillsie

Założony w 1855 roku w Wielkiej Brytanii Savills ma obecnie sieć ponad 600 biur w obu Amerykach, Europie, Afryce, regionie Azji i Pacyfiku oraz na Bliskim Wschodzie. Firma oferuje szeroki zakres profesjonalnych usług doradczych, zarządczych i transakcyjnych.