Logistyka w rozmiarze XXL

Połączenie z autostradą A4 poprzez węzeł Kąty Wrocławskie, 20 km do Wrocławia, w odległości 50 km leży Wałbrzyska Specjalna Strefa Ekonomiczna – lokalizacja na przecięciu europejskich szlaków transportowych jest więcej niż dobra, ale prace budowlane ruszyły tu stosunkowo niedawno. Projekty, realizowane bok w bok przez kilku deweloperów, są na różnych etapach zaawansowania, docelowo mają tu powstać zabudowania o łącznej powierzchni 430 tys. mkw.

Grunt pod wszystkie inwestycje przygotowała spółka Satoia, która zajęła się również pozyskaniem niezbędnych pozwoleń na budowę oraz kompleksowym przygotowaniem terenu, w tym wybudowaniem infrastruktury drogowej oraz doprowadzeniem mediów. – Umowę warunkową na zakup pierwszej działki w Kątach Wrocławskich podpisaliśmy w Sylwestra, 31 grudnia 2020 roku. W styczniu odezwali się do nas kolejni właściciele – łącznie kilkadziesiąt osób, całe rodziny: rodzice, dzieci, wnuki… Bo tak wyglądają kwestie własności w Polsce – wspomina Marcin Ochyra, prezes zarządu Satoi. W efekcie tych działań spółka mogła dysponować imponującym terenem o łącznej powierzchni 80 ha.

Cztery projekty

Do dziś cały ten teren został scalony, ponownie podzielony i sprzedany czterem różnym inwestorom, z których ostatni nie został jeszcze oficjalnie ujawniony. Ale możemy już napisać, że P3 buduje tu zoptymalizowany pod kątem operacji e-commerce park logistyczny P3 Wrocław I o powierzchni 265 tys. mkw. (to nie błąd!), którą zajmie jeden najemca – start budowy ogłoszono w lutym tego roku. Z kolei 7R w czerwcu oficjalnie odda tu do użytku swój pierwszy projekt z linii 7R Green Saver – inwestycję 7R Park Wrocław West II o powierzchni 43 tys. mkw. wynajął w całości operator logistyczny Yusen Logistics. Kolejnym inwestorem jest grupa ECE, która realizuje w Kątach zabudowę o powierzchni 78 tys. mkw. – To pierwszy całkowicie samodzielny projekt logistyczny ECE w Polsce – podkreśla Leszek Sikora, managing director, ECE Projektmanagement Polska, informując jednocześnie, że firma pracuje nad kolejnymi projektami magazynowymi, również w formule partnerstwa z doświadczonymi, lokalnymi deweloperami. Jeśli chodzi o najemców pod wrocławskim adresem, ECE zdradza jedynie, że koncentruje się na użytkownikach logistycznych. – Zakładamy oddanie obiektu do użytku na koniec lata 2024 roku – zapowiada Leszek Sikora.

Jak to się robi

Udział Satoi w projektach wiązał się m.in. z pozyskaniem przez spółkę pozwoleń na budowę, procedura ruszyła już w pierwszych dniach po podpisaniu warunkowej umowy zakupu terenu. – Zawsze przygotowujemy jakościową dokumentację, czyli nie pracujemy tylko po to, żeby zachować otwartą drogę administracyjną i przetrzymać grunt na lepsze czasy – deklaruje Arkadiusz Rodziewicz, członek zarządu Satoi. – Nasza dokumentacja praktycznie pozwala wejść na plac budowy w tym samym miesiącu. Nikt inny w Polsce tego nie robi, bo taka procedura wiąże się z gigantycznym ryzykiem, wymagającym zainwestowania milionów złotych – zapewnia Marcin Ochyra.

Gdy pojawia się zainteresowany inwestor, projekty są modyfikowane pod kątem konkretnych wymagań. – W 7R nie działamy schematycznie i zawsze dopasowujemy się do indywidualnych potrzeb klienta oraz założeń konkretnego projektu, dlatego nie zawsze korzystamy z pełnej dokumentacji projektowej dostarczonej przez sprzedającego działkę – podkreśla Magdalena Kostjan, business development & leasing director, 7R. – W przypadku projektu w Kątach, dzięki firmie Satoia, która częściowo przygotowała działkę pod zabudowę, mogliśmy się skupić na opracowaniu koncepcji oszczędnego i niskoemisyjnego magazynu oraz stworzeniu wyjątkowego projektu, który docenił najemca – wyjaśnia.

Wykonanie w toku

Budowę swojego obiektu 7R powierzyło spółce Kajima Poland, a Atlas Ward jest obecnie generalnym wykonawcą obiektów o łącznej powierzchni 285 tys. mkw., w tym 35 tys. mkw. dla czwartego inwestora (zakończenie prac przewidziane jest na I kwartał 2025 roku). Atlas Ward był również odpowiedzialny za przygotowanie wspólnej drogi dojazdowej łączącej hub z autostradą. Choć projekty są na różnym etapie zaawansowania, prace w większości były prowadzone równolegle. – Okazało się, że na 80 ha, pod warunkiem dobrego przygotowania zaplecza budowlanego, można jednocześnie realizować kilka naprawdę dużych projektów – przekonuje Marcin Ochyra.

Arkadiusz Rodziewicz podkreśla z kolei, że udział Satoi nie kończy się na etapie uzyskania pozwolenia na budowę, ani na etapie sprzedaży terenu inwestorowi. – Nasza praca jest kontynuowana – działamy z inwestorem, ale też z gminą i mieszkańcami, aż do momentu, gdy budynki powstaną, a możliwe, że nawet dalej – mówi. Tę zaletę współpracy podkreśla też ECE. – Satoia sprzedała nam ten interesujący grunt, ale również wydatnie służy pomocą w bieżących uzgodnieniach lokalnych – zaznacza Leszek Sikora.

ESG w cenie

Na rynku magazynowym, tak jak w przypadku wszystkich nieruchomości komercyjnych, rosną wymagania związane ze sferą ESG – to zarówno element strategii najemców, jak i finansujących instytucji. Projekty w Kątach Wrocławskich powstają zgodnie z wymogami certyfikacji BREEAM – od poziomu Excellent po Outstanding. – Kwestie ESG traktujemy bardzo poważnie, we wszystkich aspektach tego programu. Dla przykładu: przewidzieliśmy ponad 60 proc. powierzchni dachu – tj. około 4,5 ha – dla instalacji fotowoltaicznej, instalujemy również rozwiązania zapobiegające „zaśmiecaniu” środowiska oświetleniem – wylicza Leszek Sikora.

Obiekt 7R będzie się ubiegał o certyfikację BREEAM na poziomie Outstanding. – Pierwszy magazyn 7R z linii Green Saver, budowany w Kątach Wrocławskich, jest w całości przeznaczony dla firmy Yusen Logistics, której strategia zrównoważonego rozwoju jasno określa cele w zarządzaniu ryzykiem środowiskowym – mówi Magdalena Kostjan. Według wyliczeń 7R, w nowym obiekcie redukcja zapotrzebowania na energię pierwotną na 1 mkw. rocznie spadnie o niemal 70 proc. w stosunku do obowiązujących przepisów. Inwestycja obejmuje też plany dotyczące własnego magazynu energii, który ma przechowywać energię wytwarzaną przez systemy fotowoltaiczne. – Nasi najemcy podejmują działania w duchu zrównoważonego rozwoju, dlatego doceniają innowacyjne projekty, które są zgodne z ich strategią rozwoju i ESG na kolejne lata – mówi Magdalena Kostjan. – Na przełomowe realizacje przychylnie patrzą także inwestorzy. Green Saver w Kątach Wrocławskich zdobył zielone finansowanie – łącznie 87 mln zł od Banku Pekao SA. Jesteśmy przekonani, że ten model technologiczno-biznesowy jest przyszłością nie tylko 7R. Gdy stanie się na rynku standardem, z dumą będziemy mogli powiedzieć, że byliśmy pierwsi – podkreśla Magdalena Kostjan.

Na inwestycji w wielu wymiarach – nie tylko poprzez potencjalne miejsca pracy czy wpływy z podatków i opłat – zyskała także gmina. W ramach inwestycji Atlas Ward rozbudował drogę powiatową i wybudował nową drogę gminną, a obecnie realizuje drugi etap infrastruktury sieciowej – kanalizację sanitarną i deszczową oraz sieć wodociągową.

Jest bessa, czyli będzie hossa

Arkadiusz Rodziewicz zauważa, że w ocenie Satoi coraz większa grupa inwestorów jest gotowa zapłacić za działkę w atrakcyjnej lokalizacji z jakościowym pozwoleniem na budowę, czyli grunt, który pozwala rozpocząć prace budowlane zaraz po transakcji. – Na rynku jest obecnie bardzo dużo działek, kupujemy również od deweloperów i funduszy. Tworzymy swój bank ziemi, bo wierzymy, że inwestorzy będą przychodzić do nas, a nie bezpośrednio do zbywców działek – przekonuje Marcin Tadeusz Ochyra.

Jak zapewnia ekspert, inwestorzy nie chcą czekać dwa lata na dokumentację, jeśli wiedzą, że za trzy do sześciu miesięcy (w zależności od skali projektu) mogą mieć gotowy budynek i przekazać go najemcy, bez żadnych zawirowań i niespodzianek. – Jesteśmy jak wehikuł czasu – przenosimy inwestorów od razu w przyszłość – podsumowuje prezes Satoi.