Czy jest tu lekarz?

Podczas pandemii rynek biurowy doznał jednego z największych wstrząsów w swojej historii, z czego do dziś się nie otrząsnął. Ale każde poważniejsze zakłócenie status quo przynosi nowe możliwości – skutkiem pandemii stało się poszerzenie naszej wiedzy o zdrowiu, a także zwiększenie zapotrzebowania na usługi medyczne. Prywatne kliniki reprezentują w obliczu tych zmian ten segment rynku, który zdecydowanie nie ucierpiał w ciągu ostatnich czterech lat, stając się dla właścicieli obiektów biurowych coraz bardziej cenionym lokatorem – nie tylko lokali usługowych na niższych kondygnacjach, ale też przestrzeni pierwotnie zaprojektowanych dla tradycyjnych najemców biurowych.

Prestiżowe zdrowie

Według Piotra Chemperka, associate directora działu doradztwa dla sektora opieki zdrowotnej w Colliersie, jeszcze kilka lat temu właściciele nieruchomości niechętnie lokowali kliniki medyczne w swoich obiektach biurowych, a to ze względu na specyficzną naturę takiej działalności. – Pandemia, wojna w Ukrainie, popularyzacja nowych trybów pracy i niepewność na rynku nieruchomości spowodowały wzrost zainteresowania obecnością firm medycznych w budynkach biurowych, centrach handlowych i obiektach mieszkalnych, w skrócie – blisko klienta. W dodatku właściciele zauważyli, że wzbogacenie nieruchomości o takich najemców podnosi jej status i wartość. Za to upowszechnianie się modelu hybrydowego mocno zmieniło rynek. Dążąc do optymalizacji zajmowanej powierzchni, niektórzy najemcy zdecydowali się na jej redukcję, co doprowadziło do zwiększonego zainteresowania właścicieli nieruchomości firmami medycznymi. One stale się rozwijają i poszerzają swoje portfele, tym samym stając się stabilnymi partnerami biznesowymi – podkreśla ekspert. Zauważa też, że z pozyskiwaniem takich najemców wiąże się jeszcze jedna zachęta. – Firmy medyczne nie tylko zapewniają ruch w budynku, ale mają również pozytywny wpływ na inne lokale usługowe i handlowe – tłumaczy Piotr Chemperek.

Podobną opinię ma na ten temat Olga Adamek, senior leasing managerka w firmie EPP: – Popyt na usługi medyczne zawsze był i będzie, zatem ten typ najemcy jest znacznie odporniejszy na zmieniającą się sytuację ekonomiczną, gwarantując właścicielowi stabilność. Umowy najmu z klinikami są zazwyczaj długoterminowe, co jest korzystne dla obu stron. Głównym powodem tego stanu rzeczy są stosunkowo wysokie koszty wejścia, związane z wymaganym wyposażeniem i adaptacją przestrzeni, a także przyzwyczajenie pacjentów do danej lokalizacji. Obecność placówki medycznej w kompleksie stanowi również potwierdzenie wysokich standardów, jakie spełnia budynek. Równie ważny jest fakt, że współpraca z kliniką może poprawić reputację nieruchomości i przyciągnąć innych najemców. Bliskość kliniki jest ponadto cenna dla mniejszych usługodawców, takich jak kawiarnie, sklepy czy inne punkty, które korzystają ze wzmożonego ruchu na terenie nieruchomości i wokół niej – wyjaśnia Olga Adamek.

Piętnaście minut sławy

Jedną z koncepcji, która nabierała rozpędu przed pandemią i zyskała duży impuls do rozwoju dzięki wyzwaniom związanym z opieką zdrowotną, jest idea 15-minutowego miasta. – Właściciele i zarządcy nieruchomości biurowych są tego konceptu bardzo świadomi i dokładają wielu starań, aby ich projekty były zgodne z tą ideą – przekonuje Olga Adamek. – Łatwy dostęp do niezbędnych udogodnień zachęca najemców do wyboru danej lokalizacji i jest korzystny dla ich pracowników. Obecność placówki medycznej w kompleksie biurowym pozwala pracownikom zadbać o swoje zdrowie na miejscu, oszczędzając czas związany z dojazdami do innych części miasta – podkreśla ekspertka.

W związku z tym idealną lokalizacją dla placówki medycznej – zdaniem Piotra Chemperka – jest obiekt w ścisłym centrum, dobrze skomunikowany i zapewniający parking. To wszystko oferują przeważnie biurowce. – Firmy medyczne chętnie lokują się w dużych budynkach biurowych, najlepiej kompleksach, które zapewniają dostęp do bardzo licznej grupy potencjalnych klientów – pracowników biur, ale także klientów centrów handlowych i mieszkańców większych osiedli. Lokalizacje poza centrum z dużą liczbą potencjalnych pacjentów także leżą w obszarze ich zainteresowań, choć każdy region i miasto mają pod tym względem własną specyfikę – wyjaśnia ekspert. Zgadza się z tym twierdzeniem Anna Rulkiewicz, CEO największej w Polsce sieci prywatnych przychodni medycznych Lux Med. – Jedną z istotnych potrzeb naszych pacjentów jest dogodna lokalizacja placówki. Dlatego też staramy się umiejscawiać je blisko ich miejsc pracy czy zamieszkania – tłumaczy.

Lux Med ma obecnie ponad 290 przychodni medycznych, 15 szpitali i około 3 tys. przychodni partnerskich. Tylko w ostatnim roku grupa otworzyła 19 nowych placówek w takich lokalizacjach, jak Warszawa, Gliwice, Kraków, Wrocław, Łódź, Toruń i Elbląg. Obiekty te świadczą usługi ambulatoryjne, diagnostyczne, rehabilitacyjne, stomatologiczne, psychologiczne, szpitalne i opieki długoterminowej – wiele z nich mieści się właśnie w biurowcach. – W ciągu ostatnich kilku lat zaobserwowaliśmy, że rynek wynajmu powierzchni uległ diametralnej zmianie. Właściciele budynków starają się zaoferować najemcom jak najciekawszą komercjalizację powierzchni w obszarze usług, handlu czy gastronomii – mówi Anna Rulkiewicz. Potwierdza również trend, zgodnie z którym właściciele budynków biurowych zwracają się do sieci medycznych, aby zapełnić wolną przestrzeń w swoich obiektach: – Coraz częściej udział powierzchni biurowej jest zmniejszany na rzecz innych usług, w tym właśnie opieki medycznej. Właściciele budynków zdecydowanie dostrzegają wartość dodaną wynikającą z posiadania takiej placówki – między innymi dlatego, że stabilny płatnik czynszu z długoterminowym okresem najmu zwiększa wiarygodność dla inwestorów lub instytucji finansujących – zauważa ekspertka. W rezultacie Lux Med jest teraz w pełni przygotowany do wynajmu takich nieruchomości. – Współpracujemy z właścicielami budynków w zakresie wynajmu na różnych poziomach. Wykorzystujemy istniejące relacje z nimi, współpracujemy z agencjami pośredniczącymi, mamy też oczywiście wewnętrzny zespół, który analizuje rynek nieruchomości – dodaje CEO Lux Medu.

A jakiej wielkości lokali poszukują centra medyczne i na jaki okres podpisują umowy? – Decyzja o wynajęciu przestrzeni, niezależnie od metrażu, zależy od strategii firmy, przede wszystkim zaś od konkretnego zakresu usług, jakie mają być świadczone w budynku. Najczęstsze umowy najmu podpisywane są na powierzchnie od 300 do 2 tys. mkw. W sporadycznych przypadkach przekroczona jest nawet ta górna wartość, ale standardowe placówki medyczne zajmują około 1,1 tys. mkw. – stwierdza Piotr Chemperek. – Jeśli zaś chodzi o długość trwania kontraktów, to najczęściej jest to okres siedmiu lat, rzadziej dziesięciu, a to ze względu na obecną niepewność rynkową i potrzebę uzyskania gwarancji odświeżenia lokalu, która jest formą zachęty finansowej otrzymywanej w przypadku odnowienia umowy – wyjaśnia ekspert. – Najemcy z sektora medycznego niezwykle rzadko rezygnują z zajmowanych powierzchni i znacznie częściej przedłużają swoje kontrakty. Czynsze i opłaty eksploatacyjne są zazwyczaj na poziomach rynkowych i nie różnią się specjalnie od średniej stawki w sektorze biurowym – dodaje Piotr Chemperek, a Olga Adamek z EPP zgadza się z jego oceną i dodaje: – Profil działalności najemcy nie jest z zasady czynnikiem, który determinuje finansowe warunki kontraktu – zarówno lokatorzy biurowi, jak i dostawcy usług są traktowani tak samo. Mimo to umowy z firmami medycznymi są zwykle zawierane na dłuższy okres niż z graczami z innego sektora – minimalnie na ponad pięć lat. Dzieje się tak z dwóch przyczyn: ze względu na kosztowny proces adaptacji przestrzeni przez najemcę, ale także przywiązanie pacjentów do określonej lokalizacji – przekonuje Olga Adamek.

Zielona przychodnia

W kontekście warunków najmu pojawia się jednak pytanie o specyficzne wymagania centrów medycznych, choćby w zakresie wyposażenia i układu wynajmowanej powierzchni, których nie mają inni najemcy. – Trudności związane z tym aspektem umowy są z pewnością większe niż w przypadku najemców biurowych ze względu na charakter działalności i oczekiwania firm medycznych. Do najczęstszych wymogów technicznych, które muszą być spełnione, aby podpisać taki kontrakt, należy zezwolenie na świadczenie usług medycznych w budynku, a także doświetlenie lokalu światłem dziennym, odpowiednia wysokość pomieszczeń oraz możliwość zainstalowania dedykowanej centrali wentylacyjnej – wylicza ekspert z Colliersa i dodaje, że ze względu na wzrastające znaczenie operatorów medycznych jako najemców, deweloperzy i właściciele budynków już na etapie ich planowania starają się uwzględnić przestrzeń, która będzie nadawać się do prowadzenia tego typu działalności, co wymaga wielu konsultacji z projektantami i architektami, koncentrujących się na specyfikacji technicznej w obszarze ochrony zdrowia. Anna Rulkiewicz z Lux Medu uważa co prawda, że aby zawarcie takiej umowy było możliwe, nie są potrzebne drastyczne zmiany, zgadza się jednak, że określonych działań adaptacyjnych nie da się uniknąć, czego wymagają zarówno najemcy, jak i prawo: – Pod wieloma względami nasze wymagania są podobne jak sektora biurowego czy handlowego, choć jednocześnie musimy się kierować określonymi wytycznymi Ministerstwa Zdrowia. Infrastruktura wielu budynków biurowych pozwala na przystosowanie ich do celów medycznych, nawet gdy konieczna jest zmiana przeznaczenia powierzchni. Działalność medyczną prowadzi się w oparciu o najwyższe standardy bezpieczeństwa, co również wymaga dużego wsparcia ze strony właścicieli nieruchomości, chociażby w sferze odpowiedniego utrzymania infrastruktury technicznej budynku, ale także otoczenia, które musi zapewniać najwyższy komfort i bezpieczeństwo zarówno pacjentom, jak i pracownikom. Na tę kwestię zwracamy szczególną uwagę – zapewnia Anna Rulkiewicz.

Olga Adamek z EPP podkreśla z kolei konieczność współpracy deweloperów z operatorami medycznymi: – Choć pandemia jest już za nami, jej skutki będą odczuwalne przez lata, na co wskazują liczne raporty i publikacje. W związku z tym niektórzy wynajmujący zdecydowali się na współpracę z dostawcami usług medycznych i zaprojektowanie obiektu biurowego lub powierzchni z myślą właśnie o tym sektorze. Wzbogacenie oferty biurowca o usługi z zakresu ochrony zdrowia może nastąpić zarówno na etapie realizacji i komercjalizacji nowej nieruchomości, jak i w ramach rozszerzenia funkcjonalności budynku już istniejącego – zapewnia ekspertka.

Ostatnie umowy zawarte przez Lux Med to m.in. 600 mkw. w łódzkim Textorial Parku i odnowienie kontraktu na wynajem prawie 2,2 tys. mkw. w kompleksie O3 Business Campus w Krakowie, którym zarządza EPP. Operator posiada tam gabinet stomatologiczny w budynku A oraz przychodnię w budynku C, a lokatorem w obiekcie jest od 2018 roku. – Nasza nieruchomość już wtedy posiadała kilka dodatkowych udogodnień, takich jak kawiarnia, sklep czy bankomat. Celem było dla nas rozszerzenie i uzupełnienie zakresu usług, a placówka medyczna pasowała do tego planu idealnie. Niedawno Lux Med przedłużył umowę najmu w kompleksie na kolejne pięć lat – podkreśla Olga Adamek.

Kompleks jest zasilany energią elektryczną w 100 proc. pozyskiwaną ze źródeł odnawialnych i posiada certyfikat BREEAM In-Use, co również jest bardzo istotne dla operatorów z sektora ochrony zdrowia. Jak wyjaśnia Anna Rulkiewicz: – Dbamy o to, by wybierać budynki o niskim współczynniku oddziaływania na środowisko. Jednocześnie prowadzimy w ramach grupy szereg projektów, które wspierają redukcję emisji dwutlenku węgla w całej naszej działalności – podkreśla.

Do umów najmu ze wszystkimi lokatorami EPP dołącza zielone aneksy, które zobowiązują obie strony do akceptacji i stosowania zrównoważonych praktyk. – Naszym obowiązkiem jako strony wynajmującej jest zapewnienie efektywności energetycznej wszystkich systemów, takich jak wentylacja, klimatyzacja, ogrzewanie czy oświetlenie, a także sprzętu. Przykładowo, modernizujemy systemy HVAC i wymieniamy oświetlenie w częściach wspólnych na energooszczędną technologię LED – wylicza Olga Adamek. – Postanowienia zielonej umowy mogą również zawierać odpowiedzialne gospodarowanie zasobami wodnymi, selektywną zbiórkę odpadów oraz stosowanie zrównoważonych materiałów podczas budowy, eksploatacji i użytkowania budynku, na przykład poprzez wykonywanie prac wykończeniowych z wykorzystaniem ekologicznych materiałów – zdradza ekspertka.

Technika dla medyka

Warta poruszenia jest również kwestia rewolucji technologicznej, którą przyspieszył wybuch pandemii. Jak zauważa Olga Adamek, pandemia spowodowała znaczący wzrost popularności telemedycyny, a to może stanowić szansę dla właścicieli i zarządców obiektów biurowych. – Wymagałoby to stworzenia przestrzeni dostosowanej do zdalnego świadczenia usług medycznych oraz zapewnienia odpowiedniej infrastruktury technologicznej – ocenia.

Motorem rozwoju sektora może też być starzejące się (przynajmniej w Polsce) i coraz zamożniejsze społeczeństwo, bardziej świadome kwestii zdrowotnych, o coraz większych potrzebach w zakresie opieki medycznej. Aby zaspokoić więc nasze postpandemiczne oczekiwania i wypełnić przestrzeń stabilnymi najemcami o wysokim statusie, deweloperzy i zarządcy nieruchomości muszą zadbać o to, aby kliniki mogły znaleźć w ich budynkach bezpieczną przystań.