Lekko wystygłe bułeczki

Chyba nikt się nie spodziewał, że deweloperzy rozpoczną ten rok z takim przytupem. Z danych GUS wynika, że w I kwartale rozpoczęli budowę blisko 42 tys. mieszkań. To pod tym względem absolutnie najlepszy początek roku w historii rynku deweloperskiego w Polsce! Gorszy od tegorocznego był nawet początek 2021 r., gdy budownictwo deweloperskie napędzały rekordowo tanie kredyty mieszkaniowe.

Metropolie gonią

Rzecz jasna trudno w podobny sposób uzasadnić tegoroczne inwestycyjne ożywienie, które GUS odnotował m.in. w sześciu z siedmiu największych metropolii (12-procentowy spadek rozpoczynanych mieszkań miał miejsce w Warszawie). Szczególnie duże wrażenie robi wzrost aktywności łódzkich firm deweloperskich, które w pierwszym kwartale rozpoczęły budowę blisko 4,2 tys. mieszkań, czyli niewiele mniej niż przez cały ubiegły rok! Według GUS, wyraźne ożywienie na placach budów widoczne jest też we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach. W Trójmieście i Poznaniu zaczęło się ono już w końcówce ubiegłego roku.

Jednak z punktu widzenia kupujących ważniejsze jest to, że w największych miastach wzrosła nie tylko liczba mieszkań rozpoczętych, ale również wprowadzonych do sprzedaży. Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszych czterech miesiącach tego roku na rynku pojawiło się tam łącznie niemal 23,6 tys. nowych mieszkań. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku nowa podaż wzrosła aż o 120 proc.!

W efekcie zwiększyła się oferta – pod koniec kwietnia kupujący nowe mieszkania mogli przebierać w blisko 51 tys. ofert. Łącznie było ich o 3 proc. więcej niż rok wcześniej, choć w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście deweloperzy wciąż nie uzupełnili oferty do poziomu sprzed roku. Natomiast w porównaniu z końcówką ubiegłego roku szczególnie imponujący wzrost oferty odnotowaliśmy we Wrocławiu – aż o 36 proc. i w Poznaniu – o 32 proc.! W Trójmieście oferta wzrosła o 28, a w Warszawie – o 19 proc.

Należy jednak w tym miejscu podkreślić, że w kwietniu deweloperzy wyraźnie wyhamowali nową podaż. Wyjątkiem był Wrocław. Tam mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej. I najprawdopodobniej to właśnie pojawienie się na rynku dużej puli mieszkań spowodowało, że wrocławscy deweloperzy jako jedyni zwiększyli w kwietniu ich sprzedaż. W pozostałych metropoliach odnotowaliśmy potężne tąpnięcie. Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w Łodzi kwietniowy spadek sprzedaży nowych mieszkań wyniósł aż 74 proc.! Słabszy wynik odnotowaliśmy w tym mieście ostatnio w sierpniu 2022 r., a więc w okresie zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych!

Kredyt nie jest już bezpieczny?

Oczywiście było do przewidzenia, że zawieszenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. spowoduje przejściowy spadek popytu na mieszkania, przy czym w styczniu i lutym nie było to widoczne. Wiele umów deweloperskich zawierali bowiem beneficjenci tego programu, którzy nawet dwa miesiące czekali na pozytywną decyzję banku. Jednak w kwietniu zabrakło dopalacza w postaci Bezpiecznego Kredytu. Z kolei zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców Kredyt mieszkaniowy #naStart mogła skłonić część potencjalnych nabywców mieszkań do odłożenia decyzji zakupowej do czasu, aż pojawi się on w ofercie banków.

Wzrost bez końca

Jednak prawdopodobnie nie tylko splotem tych dwóch okoliczności należy tłumaczyć kwietniowe załamanie sprzedaży mieszkań w większości metropolii. Problem w tym, że ceny mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich są już bardzo wyśrubowane. Najpewniej mocno zawiedli się więc ci, którzy wyczekiwali cenowej stabilizacji. Tymczasem początek roku przyniósł dalszy wzrost cen. W kwietniu tegorocznym liderem podwyżek był Poznań. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w tym mieście aż o 7 proc., czyli najbardziej ze wszystkich metropolii.

W czołówce wyścigu cenowego są także Warszawa i Łódź z 5-procentowym wzrostem średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie. W Krakowie średnia poszła w ciągu czterech miesięcy w górę o 4 proc., we Wrocławiu – o 3, a w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – tylko o 1. Jedynie w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie jest taka sama jak w grudniu ubiegłego roku. Oczywiście nie ma gwarancji, że nie zmieni się to w kolejnych miesiącach, sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest bowiem dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich czy stosunkowo tanich – jak na dane miasto – mieszkań. Np. w Trójmieście deweloperzy wprowadzili w kwietniu do sprzedaży mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosiła 12,2 tys. zł, a więc znacznie poniżej średniej dla wszystkich lokali, która przekracza 15 tys. zł. Efektem jest stabilizacja.

Również w Warszawie średnia cena metra kwadratowego utrzymała poziom z poprzedniego miesiąca. Z kolei w Poznaniu ceny nowych mieszkań pną się w tym roku systematycznie w górę. Tylko w kwietniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 3 proc., przekraczając pułap 13 tys. zł. Sytuacja w tym mieście jest jednak nietypowa – wskaźnik popytu na mieszkania notowany przez Big Data RynekPierwotny.pl spadł tu w tym roku z 13 do 5 proc. Wskaźnik ten jest swego rodzaju indeksem „rozgrzania rynku”, pokazuje on bowiem odsetek sprzedanych przez deweloperów mieszkań w ich łącznej ofercie – im wyższy jest ten wskaźnik (a więc tempo wyprzedaży oferty), tym wyższe ryzyko wzrostu cen. Natomiast spadek indeksu popytu może wskazywać na malejącą presję cenową. Jak widać, sytuacja kupujących nowe mieszkania w Poznaniu jest wyjątkowo komfortowa, jednak deweloperzy najwyraźniej uznali, że mogą sobie pozwolić na podwyższanie cen, a kolejne miesiące pokażą, czy kupujący zaakceptują te podwyżki.

Na zamożnych klientów stawiają także krakowscy deweloperzy. Wprowadzone przez nich w kwietniu na rynek mieszkania kosztowały średnio ponad 18,1 tys. zł za mkw. W kwietniu w stolicy Małopolski praktycznie zniknęły z rynku mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za mkw., choć w Warszawie takie lokale jeszcze są, ale ich znalezienie stało się prawdziwym wyzwaniem. Także w innych metropoliach odsetek takich lokali szybko się zmniejsza, np. we Wrocławiu – z 14 do 5 proc. w ciągu zaledwie czterech miesięcy.

W Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Ale czy będą one dostępne za rok, skoro od grudnia w Łodzi oferta skurczyła się z 32 do 23 proc., za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za mkw. zwiększył się z 15 do 29 proc.?

Jeśli obniżki, to dobrze ukryte

Niestety, należy się liczyć z tym, że ceny lokali wprowadzanych do sprzedaży będą coraz wyższe z powodu rosnących kosztów budowy. Z drugiej strony jest szansa, że w ofercie deweloperów zwiększy się udział lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych. Ponadto zaostrzająca się konkurencja na rynku może zmusić niektórych deweloperów do stosowania ukrytych obniżek cen – nie zmienią się one w deweloperskich cennikach, za to mogą pojawić się różnego rodzaju promocje, szczególnie w przypadku mniej popularnych lokalizacji.