Okno od frontu

Zdaniem analityków rynku, największy popyt na mieszkania panuje obecnie w zachodnich oraz centralnych regionach kraju. Sytuacja ustabilizowała się także w stolicy i Odessie. Niestety, na wschodzie i południu kraju nastąpiło albo całkowite zamrożenie projektów – jak w Charkowie – albo drastyczny spadek popytu, a razem ze spadkiem – osłabienie kondycji branży budowlanej.

Ceny w górę

Średnia cena za mieszkanie typu studio wzrosła w ciągu roku we Lwowie o 12 proc. – dziś tego typu lokale kosztują tam średnio około 58,5 tys. dolarów. W Użhorodzie ceny wzrosły o 7 proc. (51,6 tys. dolarów za mieszkanie), w Czerkasach o 10 proc. (38,4 tys. dolarów), w Iwano-Frankowsku o 18 proc. (31,7 tys. dolarów), a w Równem o 8 proc. (37,2 tys. dolarów). Względna stabilność waluty krajowej ma również pozytywny wpływ na stabilizację cen za metr kwadratowy oraz całego rynku.

W 2022 roku deweloperzy wznowili jedyne te projekty, które przed wybuchem wojny były już na końcowym etapie, w 2023 zaś podjęto prace, które znajdowały się we wcześniejszych fazach, a nawet rozpoczęto nowe inwestycje. Tempo budowy także przyspieszyło, nadal było jednak dalekie od wolumenów z 2021. W pierwszych trzech kwartałach 2023 odnotowano 15 proc. spadku, jeśli chodzi o wolumen mieszkań wprowadzonych na rynek w stolicy w porównaniu z tym samym okresem roku 2022. W regionie Kijowa spadek ten wyniósł 35 proc., a we Lwowie – aż 38 proc. Może to przełożyć się na niedobór nowych metrów kwadratowych, co jest złą wiadomością dla osób chcących zaciągnąć preferencyjny, 7-procentowy kredyt hipoteczny (obejmuje mieszkania nie starsze niż trzy lata).

Chociaż siła nabywcza kupujących spadła, a inwestorzy jeszcze nie powrócili tłumnie na rynek, deweloperzy odnotowują wzrosty sprzedaży – w niektórych regionach nawet o 70-80 proc. w stosunku do poziomu sprzed wojny. Dzieje się tak dzięki programom ratalnym oferowanym przez deweloperów i rządowym programom finansowania. Analitycy są zgodni, że programy rządowe eOselya i eRestoration miały pozytywny wpływ na rynek we wszystkich regionach, z drugiej jednak strony ataki rakietowe, ogólna niepewność i niepokoje społeczne stanowią czynniki, które hamują rozwój rynku nieruchomości w Ukrainie.

Do innych tendencji, które są obecnie charakterystyczne dla wszystkich regionów, należą:

▪ stopniowe ożywienie popytu (szczególnie w regionach zachodnich i centralnych),

▪ umiarkowany wzrost cen za mkw.,

▪ przesunięcie popytu w kierunku gotowych mieszkań (w tym lokali po renowacji),

▪ zwiększone zainteresowanie projektami podmiejskimi (w tym budownictwo prywatne).

Zmiany nastąpiły zarówno w strukturze popytu i preferencjach nabywców, jak i w regionalnym rozmieszczeniu inwestorów oraz ich wymaganiach dotyczących jakości zabudowy mieszkaniowej. W związku z tym analitycy podzielili kupców na nowe kategorie: tych, którzy kupują domy do zamieszkania (młodzi ludzie lub rodziny przesiedlone wewnątrz kraju), inwestorów (głównie lokalnych), nabywających mieszkania w celu zachowania lub powiększenia kapitału, personel wojskowy oraz osoby biorące udział w programie rządowym eOselya.

Bezpieczeństwo przede wszystkim

Niezależnie od regionu, kupujący zwracają przede wszystkim uwagę na swoje bezpieczeństwo, rozumiane zarówno jako cechy nowego budynku (lokalizacja, technologia i dostępność schronów), jak i bezpieczeństwo inwestycji, czyli minimalizacja ryzyka zakupowego. Oczywiście także cena należy do kluczowych czynników, na których koncentrują się potencjalni nabywcy, zwłaszcza ci korzystający ze wspomnianych wyżej programów rządowych.

Popyt na mieszkania w konstrukcji szkieletowo-monolitycznej (z prefabrykatów) wzrósł ze względu na ich wyższą odporność w porównaniu z konstrukcjami murowanymi. Pożądane stały się również osiedla mieszkaniowe ze schronami lub podziemnymi parkingami przystosowanymi do pobytu długoterminowego. Tempo budowy i dostępność ukończonych etapów oraz inne udogodnienia zapewniane przez deweloperów również znalazły się na liście priorytetów nabywców od czasu rosyjskiej inwazji.

Najem pożądany

Nadal rośnie popyt na lokale na wynajem, częściowo w wyniku zwiększonej migracji w obrębie kraju. Sierpień 2023 roku był miesiącem rekordowym w historii pod względem zainteresowania ze strony najemców.

Co ciekawe, pod względem kosztów najmu Kijów zajmuje dopiero trzecie miejsce w kraju. Cena wynajmu jednopokojowego mieszkania w stolicy wynosi obecnie średnio 328 dolarów miesięcznie, podczas gdy we Lwowie koszt ten wynosi 404 dolary, a w Użhorodzie – 381 dolarów. Z kolei koszt wynajmu dwupokojowego mieszkania w Kijowie jest równy cenom lwowskim i wynosi 454 dolary. Sytuacja we Lwowie wynika najprawdopodobniej ze skromniejszego zasobu małych mieszkań, które zostały wynajęte już w 2022 roku, pozostawiając na tym rynku głównie droższe opcje.

Analitycy przewidują, że – przy sprzyjających warunkach – tendencje, które pojawiły się w roku 2023, nasilą się w roku bieżącym. Rynki regionalne powoli wracają do równowagi po wywołanych paniką zakłóceniach w obszarze cen i popytu, które pojawiły się w ciągu pierwszego roku wojny. Czynniki zewnętrzne nadal będą oczywiście odgrywać znaczącą rolę, zatem wszystkie prognozy mogą być obecnie co najwyżej ostrożnie optymistyczne.

Artykuł został przygotowany specjalnie dla „Eurobuild CEE” przez Property Times, we współpracy z Ukraińskim Klubem Nieruchomości (URE Club).