Mury runą… i co dalej?

Gdy inwestorzy stają przed decyzją: burzyć, modernizować czy zmienić funkcję, muszą wziąć pod uwagę rozmaite czynniki. Jak mówi Anna Staniszewska, associate director w zespole doradztwa strategicznego w CBRE, najważniejszym wskaźnikiem są tu kwestie finansowe. – Może okazać się, że wartość obiektów znajdujących się na atrakcyjnych działkach jest niższa niż terenów niezabudowanych, jednakże przyjęcie określonej strategii powinna poprzedzać wnikliwa analiza rentowności oraz szans i ryzyk związanych z poszczególnymi scenariuszami – zaznacza. Tłumaczy też, że zainteresowanie najemców koncentruje się obecnie na nowoczesnych budynkach, które wpisują się w korporacyjne strategie ESG, a dla HR-u stanowią dodatkowy argument, który pomaga pozyskiwać pracowników. W związku z tym popyt na starsze powierzchnie spada, a pustostanów przybywa. Na czynniki finansowe zwraca uwagę również Monika Dębska-Pastakia, partner associate, Deal Advisory, Real Estate w KPMG. – Gdy mamy do czynienia z przestarzałym budynkiem handlowym, przekształcenie go np. na cele mieszkaniowe często nie wchodzi w grę. Koszty takiej operacji mogą być bardzo wysokie i w wielu przypadkach nie ma po prostu możliwości, by dokonać takiej zmiany. Oczywiście są wyjątki, wśród których można wyróżnić Solec 22, czyli pochodzący z lat 60. XX wieku stołeczny biurowiec zaadaptowany na akademik – mówi Dębska-Pastakia i wskazuje, że budynki biurowe najczęściej są przerabiane na potrzeby sektora PRS. Marcin Juszczyk, przewodniczący Urban Land Institute w Polsce, również wspomina o rosnącej popularności takich projektów. – Wiąże się to oczywiście z wyzwaniami natury prawnej i technicznej, ale doświadczenia zagranicznych firm pokazują, że jest to opłacalny proces. Poza deweloperem zyskuje na tym społeczność – dzięki powiększającemu się zasobowi mieszkaniowemu i ograniczeniu rozlewania się tkanki miejskiej obrzeża – a także środowisko, którego nie obciąża dodatkowa emisja zanieczyszczeń – mówi.

Im starszy budynek, tym wyższe stają się jego koszty operacyjne. Zastosowane materiały i technologie są zazwyczaj mniej energooszczędne, a z biegiem czasu pojawiają się częstsze awarie, spada wydajność systemów i wzrasta potrzeba regularnych przeglądów. Modernizacja takich obiektów często jawi się jako zadanie prawie niemożliwe, a przede wszystkim kosztowne. Anna Staniszewska zaznacza jednak, że nie zawsze musi tak być. – Nie można generalizować, mówiąc, że wyburzenie będzie zawsze tańsze od rewitalizacji. Wszystko zależy od wielu zmiennych. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, wykonując pogłębione feasibility study oraz analizę wrażliwości, aby podjąć decyzję, co się bardziej opłaca. Oczywiście, trzeba też zastanowić się, w jakim czasie oczekujemy zwrotów i w jakiej wysokości – zauważa ekspertka CBRE. – Zaletą rewitalizacji jest możliwość realizacji zmian relatywnie szybko w porównaniu z okresem przygotowawczym do budowy i samą budową, a przede wszystkim mniejsze obciążenie dla środowiska. Niestety może okazać się, że jeśli budynek jest w bardzo złym stanie technicznym i wymaga gruntownej renowacji, to modernizacja może okazać się niewystarczająca – przyznaje. Kiedy więc zapada decyzja o wyburzeniu, pojawia się także wyzwanie związane z zagospodarowaniem odpadów, które powstają w trakcie tego procesu.

Na mur beton

W lipcu 2024 roku w Dąbrowie Górniczej wystartowała inwestycja spółki Heidelberg Materials Polska – pierwszy nie tylko w Polsce, ale też całym regionie zakład służący do recyklingu odpadów betonowych na skalę przemysłową. Łącząc elementy gospodarki obiegu zamkniętego oraz dekarbonizacji, proces ReConcrete polega na odzyskiwaniu zaczynu cementowego (RCP). – Już w pierwszych próbach pilotażowych programu ReConcrete wykazaliśmy, że beton może być w pełni poddany recyklingowi, bez utraty jakości. Nasz zakład stanowi kamień milowy we wdrażaniu tej technologii – mówi Jon Morrish, członek zarządu Heidelberg Materials. Fabryka może przetwarzać do 100 ton odpadów betonowych na godzinę.

– Kwestię wywozu zanieczyszczeń po wyburzeniach regulują przepisy prawa, a dokładniej Ustawa z dnia 14 grudnia 2012 roku – mówi Anna Staniszewska z CBRE. – Z jej treści wynika, że odpady budowlane muszą trafić do Punktu Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych. Transportem odpadów zajmują się wyspecjalizowane firmy – wyjaśnia. Przewoźnik ma obowiązek zapewnić, że podczas transportu odpady nie ulegają zmieszaniu. Pojazdy muszą być odpowiednio oznakowane, zabezpieczone oraz szczelne, aby zapobiec ewentualnemu wyciekowi czy zanieczyszczeniu materiałów. Już w przyszłym roku zaczną obowiązywać nowe regulacje, które jeszcze precyzyjniej wskazują, co powinno się stać z odpadami budowlanymi. – Zgodnie z unijną dyrektywą 2008/98/WE z 19 listopada 2008 roku, dotyczącą odpadów, od 1 stycznia 2025 deweloperzy i firmy remontowe będą zobowiązani do segregacji odpadów powstających podczas inwestycji, z uwzględnieniem sześciu kategorii: drewno, metale, szkło, tworzywa sztuczne, gips oraz odpady mineralne i ceramiczne, w tym kamienie. Inwestorzy mogą samodzielnie prowadzić selektywną zbiórkę tych odpadów lub zlecić to zadanie profesjonalnej firmie zewnętrznej. Dyrektywa wprowadza kluczowe pojęcia, takie jak hierarchia odpadów, zapobieganie ich powstawaniu oraz zasady gospodarki cyrkularnej – mówi Staniszewska. Dokument wyznacza również konkretne cele dotyczące recyklingu: 70 proc. odpadów z działalności budowlanej i rozbiórkowej ma obowiązkowo podlegać ponownemu przetworzeniu.

Na terenie dawnych zakładów odzieżowych na poznańskich Jeżycach w 2022 roku wystartowała realizacja dużego projektu mieszkaniowego Modena. Inwestycja Cordii zakłada zachowanie i rewitalizację dwóch budynków, jednak większość starych obiektów musiała zostać wyburzona, o czym opowiada Joanna Kasperczyk, dyrektorka projektów w Poznaniu, Cordia Polska. – Głównym odpadem pozyskanym z rozbiórek budynków był gruz betonowo-ceglany, dlatego już w trakcie tych prac prowadzona była segregacja odpadów i ich sortowanie. Równoczesnym procesem było odzyskiwanie i oczyszczanie odpadu gruzowego, w wyniku czego stał się on materiałem budowlanym, który został wykorzystany w tworzeniu podbudów podczas realizacji inwestycji drogowych oraz infrastrukturalnych – mówi Kasperczyk.

Monika Dębska-Pastakia z KPMG zwraca też uwagę na problem z przechowywaniem materiałów pochodzących z rozbiórek. – Na małych placach budowy często brakuje na to miejsca. Dobrze byłoby, gdyby od razu znalazł się chętny na odbiór. Niestety, w Polsce wciąż brakuje podejścia do rozbiórek, które pozwalałoby na efektywny odzysk materiałów. W związku z tym proces ten przypomina często ręczną pracę, a to znacząco podnosi koszty. W dodatku, technologia stosowana w budownictwie również komplikuje sprawę – podkreśla. Większość budynków jest mocno scalona, a to utrudnia ich demontaż i ponowne wykorzystanie. – Łatwiej jest odzyskać materiały w przypadku lekkich konstrukcji, takich jak wyposażenie biurowców czy centrów handlowych, jednak w przypadku bardziej solidnych części budynków, szczególnie zewnętrznych, proces odzysku staje się o wiele bardziej skomplikowany. Jeśli materiały były klejone lub montowane na stałe, ich ponowne użycie w kolejnych projektach budowlanych jest trudniejsze. Dlatego kluczowe jest projektowanie budynków z myślą o przyszłym demontażu. Budynki składane – na przykład montowane na śruby – ułatwiają proces rozbiórki i odzysku – zapewnia Dębska-Pastakia.

Dekada rozbiórek

Pod koniec 2023 roku firma Vantage Development otrzymała pozwolenie na rozbiórkę 27 obiektów u zbiegu ulic Krakowskiej i Wilczej we Wrocławiu. W budynkach magazynowych i produkcyjnych, których miejsce zajmie duży kompleks mieszkaniowy, siedzibę miała m.in. fabryka chemii gospodarczej Persan. W tym samym roku VFM Real Estate rozpoczęło budowę osiedla Corso w Łodzi, które powstaje na terenie po centrum handlowym Art-Dom. W jego skład oprócz 13 budynków mieszkalnych wchodzą lokale usługowe, handlowe i gastronomiczne oraz ogólnodostępna przestrzeń dla mieszkańców miasta. Michał Wrzosek, dyrektor ds. inwestycji i akwizycji w VFM Real Estate, przekonywał, że całkowite wyburzenie dawnych zabudowań umożliwi stworzenie nowej tkanki miejskiej.

W lipcu 2023 roku zakończyła się także rozbiórka nadziemia stołecznego Atrium International, biurowca należącego do Strabag Real Estate, w którego miejscu powstaje kompleks Upper One. Prace trwały ponad pół roku, a obejmowały demontaż i przekazanie do recyklingu wszystkich nadających się do tego elementów wykończeniowych i budowlanych. Strabag podawał, że do maja odzyskano 388 ton żelaza i stali, 25 ton kabli i 20 ton drewna, zaś z 70 ton materiałów izolacyjnych przetworzeniu poddano 30 proc. – Przestarzały funkcjonalnie i technicznie budynek Atrium International przestał odpowiadać na wyzwania rynku pracy. Nowy kompleks ma być odzwierciedleniem jakości na lata – zarówno pod kątem środowiska pracy, designu, jak i budownictwa niskoemisyjnego – wyjaśniał Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający spółki deweloperskiej Strabag Real Estate. Anna Staniszewska z CBRE dodaje, że wysokoemisyjność sektora budowlanego czyni cyrkularność budynków na każdym etapie ich życia bardzo istotnym i aktualnym tematem. – Argumentem, który przyspieszy ten proces, będzie presja instytucji finansujących projekty, które będą musiały spełniać rosnące kryteria w zakresie cyrkularności i standardów ESG – przekonuje Staniszewska.

Próby czasu nie przetrwała chociażby młoda, bo otwarta w 2009 roku, poznańska Galeria Malta, sprzedana przez firmę Sierra Balmain w 2021 roku. Już w grudniu 2023 obiekt został zamknięty, a niedługo później zaczął stopniowo znikać z powierzchni ziemi. Na zwolnionym w ten sposób terenie ma powstać inwestycja mieszkaniowa. W tym samym roku Develia sprzedała centrum handlowe Arkady Wrocławskie Vastintowi, który ma zamiar wyburzyć istniejący gmach, a na działce wybudować kompleks mixed-use.

Parę lat wcześniej w stolicy Dolnego Śląska głośno było także o budynku Solpolu, o którego zachowanie walczyli miejscy aktywiści i architekci. W 2021 roku zapadła jednak decyzja, że niekonwencjonalny budynek – nazywany ikoną postmodernistycznej architektury – zostanie zburzony. W jego obronie stawał m.in. Wojciech Jarząbek, architekt ze Studia A+R, który w książce „Postmodernizm polski. Architektura i urbanistyka” Alicji Gzowskiej i Lidii Klein przekonywał: „(...) skoro nie ma drugiego takiego budynku, to jest on dobry przez swoją wyjątkowość”.

Próbę zachowania tego, co wyjątkowe, podjęła też spółka Rutkowski Group, realizująca projekt Giżyckiego Centrum Pokoleń. Pochodzący sprzed II wojny światowej budynek, w którym wcześniej znajdowało się kino Fala, został zamknięty w 2009 roku. Planowane jest wyburzenie jego części, jednak zachowana ma być frontowa ściana z mozaiką, która jest wpisana do rejestru zabytków. Uwzględnienie oryginalnych konstrukcji w projekcie Modena zapowiada też Joanna Kasperczyk z Cordii. – We wnętrzach budynków zostaną zachowane i odrestaurowane schody granitowe. Ciekawym elementem ozdobnym, który ujrzy światło dzienne, będą stare kolumny, które zostaną wykorzystane jako element dekoracyjny – mówi.

Kabel z second handu

Oprócz betonu, gruzu i złomu, odpady powstające w wyniku rozbiórek to też elementy instalacji elektrycznej czy nawet meble. Istnieją materiały, które ponownie wykorzystać jest relatywnie łatwo. Czy są jednak również takie, z którymi po prostu nic nie da się zrobić? – Bardzo trudny do odzysku jest np. karton-gips, który bardzo łatwo się łamie i trudno go w jakikolwiek sposób użyć. Podobnie karkołomne mogą okazać się próby ponownego wykorzystania okablowania. Technologie i spoiwa, które przez lata miały na celu wzmocnienie stawianych konstrukcji i zapewnienie ich trwałości, teraz utrudniają demontaż i oddzielenie od siebie poszczególnych materiałów – tłumaczy Monika Dębska-Pastakia, której zdaniem gospodarka obiegu zamkniętego działa bardzo prężnie w wielu krajach Europy: Holandii, Francji czy Wielkiej Brytanii. Proekologiczne praktyki są tam jednak stosowane nie tylko na poziomie dużych i prestiżowych inwestycji, ale też na mniejszą skalę. Jak zauważa Dębska-Pastakia, w wielu krajach znacznie powszechniejsze jest chociażby kupowanie elementów wyposażenia domu (nawet armatury łazienkowej) z drugiej ręki. Czy Polsce przydałaby się w tym zakresie zmiana świadomości? Jeśli przyjdzie nam do głowy pomysł na zagraniczną wycieczkę w poszukiwaniu inspiracji, warto pamiętać o paszporcie.

– Zgodnie z wytycznymi Zielonego Ładu, kolejnym krokiem w kierunku zmniejszenia wpływu budownictwa na środowisko będzie wprowadzenie cyfrowego paszportu produktu w branży budowlanej. Będzie to zbiór danych umożliwiających identyfikację produktu za pomocą unikalnego identyfikatora, dostępnego elektronicznie, np. poprzez kod QR lub kod kreskowy. Paszport DPP będzie zawierał informacje dotyczące zrównoważonego rozwoju, gospodarki obiegu zamkniętego, regeneracji i recyklingu – wyjaśnia Anna Staniszewska z CBRE.

Decyzje o przyszłości budynków to nie tylko wybór między wyburzeniem a modernizacją, ale także próba świadomego i mądrego wykorzystania zasobów, które już posiadamy. Proces ten wymaga nie tylko chłodnych kalkulacji, ale również troski zarówno o dziedzictwo, jak i środowisko. Sporo współczesnych obiektów trzeba będzie pożegnać bez żalu, robiąc miejsce dla tych bardziej przyjaznych – i nam, i całej planecie. Są jednak i takie, którym warto pozwolić się zestarzeć.