Działanie lokalne, myślenie globalne

Jak Axi Immo rozwijało się od momentu założenia, jak zmienił się rynek?

Renata Osiecka, partner zarządzający Axi Immo: Patrząc na rozwój Axi Immo w ciągu ostatnich 15 lat, stwierdzam, że decyzja o założeniu firmy w 2009 roku była jedną z najlepszych w mojej karierze. Rynek nieruchomości komercyjnych, podobnie jak wiele innych sektorów, przechodził transformację po kryzysie finansowym wywołanym upadkiem banku Lehman Brothers. Mimo licznych wyzwań dostrzegłam, że właśnie wtedy pojawiła się unikalna szansa na zbudowanie czegoś nowego i trwałego. Wierzyłam, że po kryzysie sektor nieruchomości komercyjnych w Polsce się odrodzi, a firmy zaczną poszukiwać możliwości dostosowania się do nowych realiów rynkowych. To był czas, kiedy inwestorzy koncentrowali się głównie na wielkich centrach handlowych oraz biurach. Magazyny stanowiły niewielki procent całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Z czasem – jak pokazała historia – zyskały status jednego z najbardziej perspektywicznych na rynku.

Nasz rozwój szedł w parze z rozwojem całego sektora. Polski rynek magazynowy, który początkowo był w dużej mierze lokalny, po latach stał się integralną częścią międzynarodowych łańcuchów dostaw. Pierwszy boom inwestycyjny, w którym Polska zyskała na znaczeniu jako kraj tranzytowy i miejsce lokalizacji centrów logistycznych obsługujących Europę, wiązał się z otwarciem parków dystrybucyjnych dla Amazona czy Zalando​. W tym samym czasie zyskiwaliśmy reputację lidera na polu doradztwa w sektorze magazynowym.

Obserwowaliśmy proces dojrzewania rynku magazynowego, który stawał się coraz bardziej zróżnicowany. Oferta magazynów typu big box została poszerzona o obiekty SBU, a następnie na pierwszy plan wysunęły się magazyny city logistics, co usprawniło realizację zamówień e-commerce. Wzmocnieniem dla sektora okazała się pandemia, która spowodowała dynamiczny wzrost sprzedaży towarów kosztem usług oraz przyspieszyła rozwój handlu internetowego. Z kolei zakłócenia w globalnych łańcuchach dostaw przyczyniły się do wzrostu popularności nearshoringu, co doprowadziło do uruchomienia procesu przenoszenia produkcji bliżej europejskich konsumentów. W ostatnich latach aktywność deweloperów stała się kluczowym wskaźnikiem rynku magazynowego. W ciągu dekady zasoby magazynowe w Polsce potroiły się, wzrastając o ponad 25 mln mkw. – z 8,2 mln mkw. do 33,5 mln mkw. Z mało istotnego rynku staliśmy się jednym z największych w Europie. Mimo spowolnienia gospodarczego w latach 2023-2024, Polska wciąż przoduje w europejskim wzroście. W II kwartale bieżącego roku osiągnęliśmy najwyższy popyt na powierzchnię magazynową na kontynencie.

Jak wspomniałaś, jesteście znani przede wszystkim jako firma doradcza w zakresie magazynów, ale nie są to jedyne usługi, jakie oferujecie. Macie plany dalszej ekspansji na inne sektory?

Rzeczywiście tak jest. Jednakże konsekwentnie rozszerzamy swoje portfolio usług na inne sektory rynku. Już w pierwszym roku działalności otworzyliśmy doradztwo w zakresie rynku biurowego. Wraz z ewolucją rynku nieruchomości rozszerzaliśmy swoje portfolio usług, reagując na zmieniające się warunki i potrzeby inwestorów. Dziś Axi Immo to firma licząca około 80 specjalistów, działających w różnych segmentach rynku. Oferujemy bardzo szeroki zakres usług w sektorach magazynowym i biurowym. Jesteśmy jedyną polską firmą doradczą w międzyagencyjnych forach, tj. PIRF i PORF. Jesteśmy w stanie przeprowadzić klientów przez wszystkie procesy inwestycyjne – od przygotowania kompleksowych analiz rynkowych, przez doradztwo transakcyjne, zakup gruntów, prowadzenie projektów BTS/BTO, aż po wyceny, transakcje inwestycyjne i zarządzanie nieruchomościami.

Niemniej cały czas jesteśmy otwarci na dalszy rozwój i ekspansję na nowe obszary działalności. Jednym z dynamicznie rozwijających się segmentów, w który zamierzamy inwestować, są centra danych, które zyskują na znaczeniu w związku z rozwojem rozwiązań chmurowych i sztucznej inteligencji. Chcemy rozszerzać ofertę w ramach sektora PRS.

Firma rozwija swoje kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomościami, certyfikacji ESG oraz optymalizacji energetycznej. Naszą najnowszą, otwartą w 2022 roku linią biznesową jest spółka związana z Wycenami i Doradztwem. Zespół prowadzi Grzegorz Chmielak, który pozostaje także szefem działu rynku inwestycyjnego.

W jaki sposób Axi Immo będzie się rozwijać w ciągu najbliższych kilku lat?

Chcemy intensywnie koncentrować się na rozwijaniu swoich mocnych stron, oferując coraz bardziej wyspecjalizowane usługi, aktywnie odpowiadając na dynamicznie zmieniające się potrzeby rynku. Z uwagą śledzimy zmiany zachodzące w sektorach, w których działają nasi klienci, aby dostarczać im kompleksowe, dopasowane rozwiązania. Kluczowym elementem naszej strategii będzie dalsze poszerzanie portfolio usług, szczególnie w obszarach, gdzie widzimy największy potencjał. Przewidujemy, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rozwijał się w sposób podobny do rynków zachodnich, z repozycjonowaniem istniejących projektów oraz inwestycjami w nowe formaty, które już dziś budzą duże zainteresowanie inwestorów. Chcemy nie tylko reagować na zmieniające się warunki rynkowe, ale także je kształtować, budując długofalowe relacje z klientami. Równocześnie inwestujemy w rozwój talentów wewnątrz firmy oraz pozyskujemy specjalistów. W sektorze magazynowym dostrzegamy ogromny potencjał, napędzany rozwojem e-commerce i zmianami w globalnych łańcuchach dostaw. Oczekujemy dalszego wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe, co daje szansę na wzmocnienie naszej pozycji na rynku. Kluczową rolę w tej transformacji odgrywają wymogi związane z ESG – certyfikacje zrównoważonego rozwoju stają się standardem oczekiwanym zarówno przez inwestorów, jak i banki. Dodatkowo, będziemy pracowali nad większą implementacją sztucznej inteligencji w naszej działalności biznesowej. Chcemy próbować wprowadzać AI do analiz rynkowych czy automatyzacji procesów operacyjnych. Spróbujemy wykorzystać narzędzia przyszłości, aby lepiej zrozumieć potrzeby klientów czy przewidywać trendy rynkowe.

Czy kiedykolwiek rozważaliście wejście na rynki zagraniczne?

Od początku działalności skupialiśmy się na lokalnym rozwoju swoich usług, a przede wszystkim na jeszcze lepszym zrozumieniu lokalnego charakteru i specyfiki funkcjonowania firm. Dziś, oprócz naszej siedziby głównej w Warszawie, mamy biura w pięciu miastach regionalnych. Naszym najstarszym regionalnym biurem są Katowice. Niemniej stale szukamy sposobów, aby zaistnieć w świadomości międzynarodowych klientów. Uważam, że nawet najlepszy, jeśli działa w pojedynkę, dużo traci. Z tego względu zdecydowaliśmy się dołączyć do kilku międzynarodowych organizacji, takich jak IRELS, SIOR, a w ostatnich latach naszym partnerem został Carter Jonas. Jako organizacja dostaliśmy przysłowiowy wiatr w żagle, kiedy otrzymałam nominację na stanowisko SIOR European Chapter President.

A co możecie powiedzieć o ESG?

ESG stało się nieodzownym elementem prowadzenia działalności przez firmy z rynku nieruchomości. Dziś aspekty związane z ESG mają ogromny wpływ na sposób funkcjonowania przedsiębiorstw, szczególnie w kontekście nieruchomości komercyjnych. Klienci coraz częściej oczekują, że ich inwestycje będą zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju, co obejmuje minimalizowanie śladu węglowego, efektywność energetyczną budynków oraz społeczną odpowiedzialność biznesu. Spółka zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, której szefem od lat pozostaje Janusz Gutowski, rozbudowuje kompetencje w tym zakresie. Klienci mogą liczyć na nasze wsparcie w zakresie przygotowania do audytów związanych z certyfikacją budynków zgodnie z wytycznymi ESG oraz doradztwem w zakresie optymalizacji energetycznej. Pomagamy w realizacji projektów, które nie tylko spełniają wysokie standardy środowiskowe, ale również przynoszą wymierne korzyści finansowe w postaci obniżonych kosztów operacyjnych. Wprowadzanie standardów ESG przynosi także korzyści długoterminowe. Inwestorzy i najemcy, zwłaszcza międzynarodowi, coraz częściej preferują nieruchomości, które są zgodne z tymi zasadami.

Czy te wymogi można więc uznać już za obowiązkowe?

Chociaż wymogi ESG nie są jeszcze formalnie obowiązkowe dla wszystkich naszych klientów i partnerów biznesowych, to ich rola w branży nieruchomości komercyjnych rośnie z roku na rok. Coraz więcej inwestorów i najemców oczekuje, że nieruchomości, w które inwestują lub które wynajmują, będą spełniały określone standardy środowiskowe i społeczne. W niektórych krajach europejskich, zwłaszcza w Skandynawii czy Niemczech, wymogi związane z ESG są już traktowane jak obowiązkowe kryteria przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, a w Polsce ten trend również się nasila.

Z naszej perspektywy kwestie związane z ESG stają się kluczowym elementem niemal każdej transakcji.

A jakie trendy będą kształtować rynek w nadchodzącym roku?

Jednym z kluczowych trendów pozostanie ESG. Rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju wpływa na wszystkie sektory, a inwestorzy, banki i najemcy coraz częściej poszukują nieruchomości spełniających wysokie standardy efektywności energetycznej i posiadających odpowiednie certyfikaty. Budynki o takich parametrach zyskają na wartości rynkowej, co czyni ESG podstawowym czynnikiem kształtującym przyszłość rynku.

W sektorze biurowym widać duży popyt na nieruchomości w centralnych dzielnicach biznesowych (CBD), zwłaszcza w Warszawie. Rynek regionalny odczuwa jednak skutki pracy hybrydowej, co zmniejsza zapotrzebowanie na duże huby BPO i SSC. Inwestorzy preferują lokalizacje core w CBD, które charakteryzują się stabilnymi parametrami finansowymi. Coraz większy trend stanowi repozycjonowanie budynków biurowych, szczególnie w obszarach, które kiedyś dominowały jako zagłębia biurowe. Przykładem może być Mokotów-Służewiec w Warszawie, gdzie dawne biurowce są wyburzane, a w ich miejsce powstają hotele, osiedla mieszkaniowe czy inwestycje najmu instytucjonalnego. Dostosowywanie biur do nowej rzeczywistości pracy hybrydowej także będzie miało kluczowe znaczenie. Rosnący nacisk na elastyczność, przestrzenie coworkingowe oraz biura serwisowane to odpowiedź na zmieniające się potrzeby pracodawców i pracowników. Z kolei w czasie Expo Real wielu ekspertów zapowiadało ożywienie w sektorze inwestycyjnym. Po pandemii inwestorzy ponownie rozważają zakup projektów biurowych i magazynowych. Końcówka II kwartału bieżącego roku wraz z zapowiadanymi dużymi transakcjami portfelowymi i sprzedażą pojedynczych aktywów sygnalizują, że w przyszłym roku możemy spodziewać się powrotu pełnej aktywności na rynku inwestycyjnym. Ważnym czynnikiem pozostaną adekwatność cen oraz wysokość stóp procentowych. Oprócz tego w sektorze magazynowym nearshoring pozostanie istotnym trendem. Elektromobilność również nabiera znaczenia, a wiele azjatyckich firm już zdecydowało się na rozwój produkcji w Polsce.

Rozwiniesz temat nearshoringu?

Trend nearshoringu wciąż się nasila, a jego efekty stają się coraz bardziej widoczne na polskim rynku. Polska, dzięki swojej centralnej lokalizacji, rozwiniętej infrastrukturze logistycznej i konkurencyjnym kosztom operacyjnym, stała się kluczowym miejscem dla firm przenoszących produkcję bliżej rynków europejskich. Wiele międzynarodowych przedsiębiorstw, aby zminimalizować ryzyko związane z zerwanymi łańcuchami dostaw oraz zmniejszyć zależność od Azji, decyduje się na ulokowanie swoich inwestycji właśnie w Polsce. Najbardziej widoczne efekty nearshoringu możemy już teraz zaobserwować w postaci nowych inwestycji w centra logistyczne i produkcyjne. Przykłady to m.in. rozwój zakładów produkcyjnych w sektorze motoryzacyjnym, takich jak fabryki baterii litowo-jonowych m.in. na Górnym Śląsku. W najbliższych latach trend ten będzie jeszcze bardziej widoczny, szczególnie w regionach będących hubami logistycznymi. Inwestorzy coraz częściej wybierają nasz kraj ze względu na dostępność wykwalifikowanej kadry, elastyczny rynek pracy oraz proinwestycyjne podejście. W kolejnych latach spodziewamy się dalszego wzrostu inwestycji, zwłaszcza w sektorze elektromobilności, który zapowiada się jako przyszłość transportu.

Jakie są obecnie największe zagrożenia dla rynku?

Polska jest silnie związana gospodarczo z rynkiem niemieckim, co oznacza, że recesja niemieckiej gospodarki wpływa na nasz sektor przemysłowy i logistyczny. Niemcy to główny odbiorca polskiego eksportu, a spowolnienie tam może osłabić popyt na nasze produkty. Mimo to pozostajemy atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów dzięki silnej konsumpcji wewnętrznej i korzystnemu położeniu w regionie Trójmorza. Wśród kolejnych zagrożeń należy wymienić nadal dość wysokie stopy procentowe, które wpływają na koszt finansowania nowych inwestycji oraz na rentowność transakcji. Wysokie stopy procentowe ograniczają dostępność kapitału, co sprawia, że inwestorzy podejmują decyzje bardziej ostrożnie, a niektóre transakcje mogą być opóźniane lub wstrzymywane. Jednak już pierwsze obniżki i dalsza perspektywa spadku stóp procentowych powinny pozytywnie wpłynąć na rynek w kolejnych kwartałach. Zagrożeniem są też rosnące wymogi związane z ESG. Choć standardy zrównoważonego rozwoju przynoszą korzyści w długim okresie, to dla niektórych firm i inwestorów mogą stanowić wyzwanie ze względu na konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów na modernizację budynków czy certyfikację nieruchomości. Wprowadzenie nowych regulacji oraz rosnące oczekiwania klientów w tym zakresie mogą spowolnić rozwój niektórych projektów, zwłaszcza tych, które nie spełniają najnowszych standardów. Nie można również zapominać o ryzykach geopolitycznych, które mają istotny wpływ na stabilność rynku. Wojna w Ukrainie, napięcia na linii USA – Chiny oraz inne globalne konflikty mogą wpływać na dostępność surowców, stabilność łańcuchów dostaw oraz ogólną sytuację makroekonomiczną, co w konsekwencji może odbić się na rynku nieruchomości komercyjnych. Biznes, w tym inwestorzy, lubi stabilność i przewidywalność, o co w dzisiejszym świecie niestety niełatwo.

A czy rynek w Polsce można uznać już za dojrzały?

Jestem przekonana, że tak. Obserwujemy tu te same trendy, które dominują na rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej – od formatów asset class, przez szeroko zakrojone projekty redevelopmentu terenów brownfieldowych, po dostępność zaawansowanych usług na tym samym poziomie, co w krajach zachodnich. Działają tu ci sami międzynarodowi inwestorzy, a dynamika transakcji jest równie intensywna, jak na innych dojrzałych rynkach europejskich. Polska już dziś jest postrzegana w kontekście największych rynków magazynowych w Europie. Szybki wzrost podaży powierzchni magazynowych, połączony z rosnącym zainteresowaniem międzynarodowych inwestorów i najemców, potwierdza wysoką dojrzałość naszego rynku. Polska stała się kluczowym centrum logistycznym dla całej Europy, co jednoznacznie wskazuje na zaawansowanie i stabilność tego segmentu. Mimo to nasz rynek wciąż ma ogromny potencjał do dalszego rozwoju. Wzrost znaczenia ESG, wdrażanie nowych technologii oraz dynamiczna ekspansja sektora e-commerce będą nadal napędzać popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe, biurowe oraz inne obiekty komercyjne. Ten rozwój nie tylko stymuluje innowacje, ale także tworzy nowe możliwości inwestycyjne, pozwalając na dalszą ewolucję rynku w kierunku jeszcze większej elastyczności i dostosowania do globalnych trendów.

Było o zagrożeniach, to teraz może powiesz kilka słów o nowych możliwościach.

Liczymy, że na rynku pojawią się nowe możliwości, szczególnie w związku z obserwowanymi zmianami w polskiej polityce oraz z możliwym wprowadzeniem REIT-ów. Ustawa ta może nie tylko przyciągnąć dodatkowy kapitał, ale przede wszystkim wzmocnić pozycję polskich inwestorów, co stworzy szanse na rozwój różnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. REIT-y mogą przynieść większą dostępność inwestycji oraz umożliwić udział mniejszych inwestorów, co ożywi rynek i nada mu nowy impuls.

Ponadto sektor centrów danych ma ogromny potencjał, zwłaszcza w obliczu rosnącego zapotrzebowania na usługi chmurowe oraz rozwoju sztucznej inteligencji. Wzrost aktywności w tym obszarze otwiera nowe ścieżki inwestycyjne i daje możliwości dla deweloperów oraz inwestorów.

Warto też zwrócić uwagę na zmieniającą się strukturę rynku. Spowolnienie aktywności zagranicznych inwestorów może stworzyć przestrzeń dla polskiego kapitału, który wykazuje coraz większą odwagę i gotowość do działania w sektorze nieruchomości komercyjnych. Redevelopment, czyli ponowne zagospodarowanie terenów i nieruchomości, staje się coraz popularniejszym rozwiązaniem, a nowe formaty są bardziej dostosowane do aktualnych potrzeb rynku. W rezultacie, zarówno zmiany polityczne, jak i rosnąca rola lokalnych inwestorów mogą przynieść nowe otwarcie i ożywienie na rynku nieruchomości.

Twoje największe nadzieje i obawy to…?

Największe nadzieje wiążemy z dalszym ożywieniem na rynku inwestycyjnym. Liczymy, że w miarę obniżek stóp procentowych oraz stabilizacji sytuacji makroekonomicznej, rynek wróci na ścieżkę dynamicznego wzrostu, a liczba dużych transakcji inwestycyjnych będzie rosła. Po stronie obaw wskazałabym większe napięcia geopolityczne, których reperkusje ciągle odczuwamy w całym sektorze nieruchomości.

U steru od startu

Renata Osiecka jest założycielką i właścicielką firmy Axi Immo, specjalizującej się w kompleksowych usługach doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych w sektorach magazynowym, gruntowym, biurowym i inwestycyjnym.

Posiada ponad 25-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, w ramach którego zarządzała zespołami i doradzała inwestorom w projektach nabycia i sprzedaży nieruchomości. Kierowała departamentem odpowiedzialnym za rozwój projektów deweloperskich w regionie CEE i zarządzała portfelem nieruchomości jednego z największych globalnych deweloperów magazynowych.

Prowadzi aktywną działalność międzynarodową, współpracując z europejskimi i światowymi organizacjami nieruchomościowymi. Pełniła funkcję European Chapter President oraz była przewodniczącą komitetu ds. Diversity & Inclusion w stowarzyszeniu SIOR, jest członkiem MRICS.