Kontrolowany boom

Radosław Górecki "Eurobuild CEE": Inwestorzy instytucjonalni wręcz oszaleli na punkcie centrów handlowych.

Piotr Kaszyński, partner i dyrektor działu powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield: Rzeczywiście. Dostrzegamy, że rynek inwestycyjny to dziś główne koło zamachowe sektora nieruchomości handlowych. Jesteśmy świadkami ogromnego ożywienia. Na rynku jest dużo kapitału, a fundusze aktywnie poszukują ciekawych inwestycji. Ciekawych, czyli dużych, dominujących, regionalnych centrów handlowych. To bardzo dobre wieści dla deweloperów. Dzięki transakcjom inwestycyjnym uwalniany jest kapitał, który może być przeznaczany na uruchamianie nowych projektów. A to jest kluczowe w rozwoju tego rynku.

Mówi Pan, że jest dużo dostępnego kapitału. To ciekawe, bo globalna sytuacja gospodarcza jest, delikatnie mówiąc, niestabilna. Czekamy na bankructwo Grecji, kolejne państwa mają obniżane ratingi. Panuje niepokój. Skąd więc bierze się ten kapitał?
Trzeba pamiętać, że kryzys dotyka głównie budżetów narodowych. Państwa nie mają możliwości dalszego zadłużania się i refinansowania zaciągniętych kredytów. Natomiast w korporacjach kryzysu nie ma. Obecną sytuację często porównuje się z kryzysem z lat 30. Tylko wtedy mieliśmy do czynienia z problemami w prywatnych korporacjach, a dziś mamy kryzys narodowych gospodarek. Prawda jest taka, że korporacje europejskie i amerykańskie od lat 30. nie miały tak potężnych rezerw kapitałowych. Firmy są bogate i mają gotówkę. Bogate firmy szukają więc możliwości zainwestowania gotówki w bezpieczne inwestycje.

I chce pan powiedzieć, że nieruchomości handlowe są takimi inwestycjami?
Nieruchomości gwarantują stabilność. Obrót nimi jest stosunkowo mało płynny, ale mimo wszystko bezpieczny. Jest dużo firm, które chcą teraz kupować stabilne inwestycje.

I rynki takie, jak Polska, Czechy i inne kraje w Europie Środkowo-Wschodniej gwarantują stabilność?
Tak jest. Głównie Polska, która jest stosunkowo mało zadłużona i wciąż się rozwija. Naszym atutem jest położenie geograficzne. Mamy wykształconą i zmotywowaną siłę roboczą, która jest przygotowana do działania w wolnej gospodarce. To powoduje, że wielu inwestorów, którzy kupują u nas nieruchomości, postrzega nasz rynek jako nieprzegrzany, i - co za tym idzie - perspektywiczny. Stąd tyle transakcji w ostatnim czasie.

Nie obawia się Pan, że bankructwo Grecji będzie takim zimnym prysznicem? Inwestorzy się przestraszą i wszystko stanie, jak po upadku Lehman Brothers.
Po pierwsze - nie wierzę w bankructwo Grecji. Oczywiście, jest problem z obsługą greckiego długu, ale jest to głównie zmartwienie banków, które pożyczały Grecji pieniądze. Uważam jednak, że - wcześniej czy później - znajdzie się rozwiązanie. Moim zdaniem, większym zagrożeniem jest sytuacja we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii. Warto pamiętać, że Europa Zachodnia żyła na kredyt. Trzeba mieć jednak świadomość, że te pieniądze nie zostały przejedzone. Dzięki nim ten region wykształcił społeczeństwo, zbudował infrastrukturę i dziś z powodzeniem może konkurować z innymi gospodarkami. Dlatego nie kreśliłbym czarnego scenariusza. Gigantyczny krach finansowy nam nie grozi.

Skąd więc będzie płynąć gotówka?
Głównie z funduszy i korporacji z Europy Zachodniej, ze Stanów Zjednoczonych i Bliskiego Wschodu. Co ciekawe, nie ma popytu z Azji. Fundusze azjatyckie zajęte są swoimi rynkami, które bardzo dynamicznie się rozwijają. Moim zdaniem, jeszcze przez długi czas nie będą zainteresowane inwestycjami w naszym regionie.

Rozumiem, że to duże zainteresowanie centrami handlowymi w Europie Środkowo-Wschodniej przekłada się na wzrost ich wartości.
Rzeczywiście tak jest. Można powiedzieć, że końcówka roku 2011 to rynek sprzedającego. Z reguły na jeden sprzedawany obiekt przypada czterech do pięciu potencjalnych nabywców. I mam tu na myśli poważnych graczy - takich, którzy są w stanie zamknąć z sukcesem transakcje. Tu też kryje się odpowiedź na pytanie, czy Polski rynek handlowy jest już nasycony.

No właśnie - jest?
Generalnie rzecz ujmując, śmiało można powiedzieć, że polski rynek wciąż nie jest nasycony. Wciąż oferuje duże możliwości. Nadal jest miejsce na nowe, większe obiekty. Inwestorzy i deweloperzy, którzy dysponują dziś gotówką i czasem, są w stanie wybudować dużą liczbę atrakcyjnych projektów. Dla kupujących zaś pojawia się problem z dostępnością atrakcyjnych nieruchomości. Najlepsze centra handlowe są bowiem rzadko wystawiane na sprzedaż.

Dlaczego tak się dzieje? Przy takim popycie można przecież uzyskać dobrą cenę.
To wynika z tego, że właściciele - mam tu na myśli głównie fundusze - nie mają problemów z pustostanami. Poza tym proces administracyjny, pozwalający na rozpoczęcie kolejnych projektów, jest bardzo wydłużony. Dlatego relatywnie łatwo określić zagrożenia dla danego obiektu ze strony konkurencji. Nie ma więc powodów, żeby pozbywać się obiektów gwarantujących stabilne przychody.

Z jednej strony mamy więc szał zakupów, ale z drugiej - w wielu centrach handlowych dochodziło do buntu najemców. Dlaczego?
Część najemców nie była w stanie wygenerować odpowiednich obrotów. Mówiąc wprost - nie stać ich było na opłacenie czynszu. Do napięć najczęściej dochodziło w obiektach, które zostały zbudowane z kredytów o napiętych parametrach. Bo w takim przypadku znaczące obniżki czynszu muszą być uzgadniane z bankiem finansującym. A te różnie do tego podchodzą. Często odmawiają zgody. I wtedy powstaje problem. Jeśli właścicielowi centrum handlowego nie uda się pomóc najemcom w taki sposób, żeby mogli zarobić na czynsz, dochodzi do konfliktu kończącego się wyjściem najemcy z obiektu. Ale nie jest to znaczące zjawisko.

W Europie Środkowo-Wschodniej jest kilka obiektów handlowych, które zbankrutowały. Czy w Polsce też są takie projekty?
Bankructwa centrów handlowych to nic nadzwyczajnego. To normalny proces. Pewnie w dalszej przyszłości podobnie będzie i w Polsce. Póki co, takich obiektów nie widzę. Nasz rynek nie był na tyle przegrzany. Sektor bankowy - na szczęście - nie miał okazji pożyczania pieniędzy na spekulacyjne projekty. I dziś też takich możliwości nie daje. By uzyskać finansowanie, trzeba mieć co najmniej 30 proc. własnego kapitału oraz podpisane umowy wstępne na 50-60 proc. powierzchni. Oczywiście, z biegiem czasu będzie rosła konkurencja, która spowoduje, że mniejsze i słabsze projekty będą tracić klientów i najemców.

I co wtedy? Bankructwo? Rozebranie obiektu? Przekwalifikowanie?
Wszystko zależy od lokalizacji i czasu. Jeśli plan miejscowy pozwoli, żeby zamiast centrum handlowego wybudować mieszkania lub biura, a w danej chwili będzie na nie popyt, to taka pewnie będzie decyzja inwestora. Zresztą ten trend już się zaczyna. Coraz częściej burzone są obiekty, które są stosunkowo nowe. Wyburza się już budynki powstałe 10, 15 lat temu. Taka jest po prostu kolej rzeczy. ?

Z USA do POLSKI
Piotr Kaszyński - partner i dyrektor działu powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield Polska. Wraz z 13-osobowym zespołem pracował przy wielu prestiżowych obiektach handlowych w Polsce. Wśród nich są m.in.: Złote Tarasy, Galeria Mokotów, Promenada, Stary Browar oraz Galeria Malta, Galeria Kazimierz i parki handlowe IKEA. Po ukończeniu Florida Atlantic University, pracował jako agent nieruchomości w USA. Po powrocie do Polski w roku 1998, dołączył do Cushman & Wakefield. Obecnie wraz z zespołem pracuje przy następujących projektach: Galeria Katowicka, Galeria Kabaty, Felicity, Millenium Hall. Reprezentuje również najemców, np. TK Maxx.