Kolej na zmiany

Warszawa Zachodnia to nie jedyne przedsięwzięcie PKP z udziałem dużych, międzynarodowych firm deweloperskich. Te najważniejsze w trakcie realizacji to także Centra Komunikacyjno-Handlowe w Katowicach i Poznaniu. Wartość inwestycji przygotowywanych przez PKP wspólnie z deweloperami przewyższa 1,5 mld zł. W ciągu najbliższych lat gruntownego liftingu doczeka się kilkadziesiąt dworców kolejowych. Impulsem do przyspieszonej rewitalizacji są światowe trendy, które z powodzeniem łączą w tego typu inwestycjach cel publiczny z komercyjnym. W Polsce pozytywną rolę w procesie rewitalizacji odgrywają dodatkowo zbliżające się Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej. W stolicy Wielkopolski węgierski inwestor TriGranit wykorzystuje dobre praktyki zaczerpnięte z projektów już zakończonych: "West End City Center" w Budapeszcie oraz "Emonika City Center" w Lublanie, gdzie z sukcesem przekształcił dworce kolejowe. Nowoczesne dworce to miejsca przyjazne nie tylko dla podróżujących, ale przede wszystkim dla lokalnej społeczności zainteresowanej usługami handlowymi i rozrywkowymi o wysokim standardzie.

Wartość inwestycji nazwanej "Poznań Główny City Center" to około 160 mln euro. PKP wniesie do przedsięwzięcia tereny o powierzchni czterech hektarów, a Konsorcjum TriGranit - konieczny kapitał oraz know-how. Zintegrowane Centrum w Katowicach szacuje się na blisko 240 mln euro - finansowanie oraz doświadczenie gwarantuje hiszpański Neinver. Ile takich imponujących projektów powstałoby jeszcze, gdyby nie archaiczne rozwiązania w polskim prawie, spowalniające zagospodarowanie terenów kolejowych?
Problem zaczyna się od regulacji dotyczących PKP, wynikających ze specyficznego statusu tej spółki kolejowej, w szczególności z ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe. Ustawa ta przekazuje decyzje o zagospodarowaniu nieruchomości kolejowych pod kontrolę Ministra Infrastruktury. Uzyskanie pozwolenia Ministerstwa na jakiekolwiek działania inwestycyjne jest czynnikiem niezależnym od zainteresowanych stron, czyli PKP oraz inwestora. To tę okoliczność postrzega się jako ryzyko deweloperskie i finansowe, które może towarzyszyć inwestycjom na terenach kolejowych.

Prawne zawiłości
Specyfika nieruchomości kolejowych wyraża się również w ustawowych uprawnieniach PKP PLK SA do nieruchomości PKP. Chodzi o grunty definiowane jako linie kolejowe. Planowany przez inwestora na gruntach PKP projekt wymaga zazwyczaj dodatkowego porozumienia z PKP PLK (ustawowy zarządca sieci kolejowej) i w konsekwencji jest negocjowany znacznie dłużej. Najprostszym rozwiązaniem tego problemu byłoby ustanowienie tzw. prawa zabudowy, które pozwoliłoby realizować infrastrukturalne inwestycje nad torami i terenami kolejowymi. Takie przedsięwzięcia nie mają w naszym kraju tradycji. Szkoda, bo tory kolejowe przecinają przede wszystkim centra miast, gdzie opcja zabudowania terenu jest wyjątkowo atrakcyjna, i dla dewelopera, i dla lokalnych mieszkańców. Zgodnie z polskim prawem, wszystko, co znajduje się nad lub pod torami kolejowymi dzieli los prawny gruntów, na których są one zlokalizowane. Prywatny inwestor nie ma możliwości uzyskania prawa własności do zabudowy umiejscowionej nad torami kolejowymi. Obecnie najczęściej proponowaną alternatywną jest wieloletnia dzierżawa gruntu, która nie zapewnia jednak zabezpieczenia dla udzielonego finansowania na gruncie. W rezultacie nie znajduje uznania wśród banków i funduszy inwestycyjnych. Rozwiązania, w których różnicuje się poziomy działki od lat dobrze funkcjonują w Szwecji i Stanach Zjednoczonych. Te "trójwymiarowe" mechanizmy spotyka się w miastach azjatyckich, gdzie przeludnienie winduje cenę metra kwadratowego ziemi. W tamtejszym prawodawstwie znana jest "działka powietrzna", którą sprzedaje się niezależnie od "podłoża".
Pojawia się przed nami obraz złożonych pod względem prawnym inwestycji. A to tylko kilka z typowych przeszkód w zagospodarowaniu mienia PKP. Wśród powszechnie wymienianych jest również obowiązek podporządkowania się wizji konserwatora zabytków (wiele dworców to perły polskiej architektury), wykluczenie gruntów kolejowych, jako tzw. terenów zamkniętych, z zakresu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, czy nieuregulowany od lat stan prawny i geodezyjny tych nieruchomości. To ostatnie uwarunkowanie powoduje często konieczność przeprowadzenia postępowania spornego, które jest kosztowne i długotrwałe.

Szukanie rozwiązań

Wskazane problemy nie są znane lub mają marginalne znaczenie w obrocie pomiędzy podmiotami prywatnymi. Ze względu na ich nietypowość, zarówno ze strony inwestora prywatnego, jak i PKP, niezbędna jest szczególna staranność i kreatywne podejście biznesowe. Zabezpieczenie niekiedy wzajemnie sprzecznych interesów wymaga profesjonalnych negocjacji. Zapobieganie nieporozumieniom oraz wychodzenie naprzeciw oczekiwaniom obu stron przedsięwzięcia jest procesem czasochłonnym. Pociąga za sobą jednocześnie skomplikowane rozwiązania prawne. Chociaż współpraca podmiotu publicznego i prywatnego to w Polsce wciąż nowość - jest o co walczyć. Polskie Koleje Państwowe mają imponujący potencjał, jeżeli chodzi o nieruchomości nie tylko gruntowe, ale także budynki i infrastrukturę. Jest to około 50 tys. różnych budynków, a w nich 50 tys. mieszkań. Wszystkie tereny, łącznie z tymi pod 19 tys. kilometrów linii kolejowych, zajmują nawet sto tysięcy hektarów, czyli tysiąc kilometrów kwadratowych. To tyle, ile ma powierzchnia Moskwy. Bez wątpienia, usunięcie przez ustawodawcę barier administracyjnych i cywilnoprawnych zwiększyłoby zainteresowanie inwestowaniem w obiekty kolejowe. Trzeba wspomnieć, że PKP chcą także same aktywnie uczestniczyć w działaniach na rynku finansowym. Do zamkniętych funduszy Skarbca TFI oraz TFI PZU zamierzają wnieść głównie tereny, które nie znalazły jeszcze nabywców. Fundusz budowałby na takich nieruchomościach i podnosił ich wartość. Zarządca zarabiałby, kiedy rosłaby cena powierzonych funduszowi gruntów, np. poprzez uzyskanie warunków zabudowy działki. Do tego celowa jest jednak modyfikacja ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe. Podpisanie z deweloperami umów inwestycyjnych dotyczących nowych dworców w Warszawie, Katowicach czy Poznaniu oznacza, że powoli wypracowujemy mechanizmy, które sprawdzają się w toku realizacji inwestycji na terenach kolejowych. Aby w pełni wykorzystać możliwości obu partnerów, potrzebujemy jednak nowego prawa.Kolej na zmiany!

Michał Siwko, Rafał Trusiewicz z Kancelarii Prawnej Radców Prawnych Trusiewicz Siwko