W górę, czyli idzie dół?

Deweloperzy nie odpuszczają. Wizja Warszawy jako pewnego rodzaju repliki Manhattanu w Europie Środkowo-Wschodniej regularnie powraca. Żądza budowy wysokich budynków ma wytłumaczenie. Nie, to nie jest sezonowa zachcianka, coś, co każda firma chce mieć w swoim portfelu. Drapacze chmur nie tylko "dobrze wyglądają", ale są symbolem wiary w lepsze jutro. Dlatego jednak plany realizacji wielu obiektów ogłaszane są w jednym czasie. Co to oznacza?

Otóż omawiane zjawisko jest niekoniecznie pozytywne. Związek między chęcią budowy drapaczy chmur, a ewentualnym nadchodzącym kryzysem, nie jest niczym nowym. Powiązanie to wyjaśniono tak zwanym ?indeksem drapaczy chmur". Andrew Lawrence, szef działu badań w Dresdner Kleinwort Wasserstein zauważył coś interesującego - plany budowy najwyższych budynków na świecie zwykle pojawiają się tuż przed kryzysem gospodarczym i są jednocześnie zapowiedzią rychłego krachu. Słynny nowojorski Empire State Building ukończono na początku Wielkiego Kryzysu, w roku 1930. Natomiast World Trade Center i chicagowski Willis Tower (dawniej: Sears Tower) otwarto w roku 1973, tuż przed krachem na giełdzie w latach 1974-1975 i już w trakcie kryzysu naftowego. Należy także wspomnieć o Burj Khalifa w Dubaju, najwyższym budynku na świecie, który stał się też największym pomnikiem szalonego, napędzanego kredytami rozwoju emiratu.

Obserwacje te pomogły Lawrence'owi w sformułowaniu teorii: w dobrym klimacie gospodarczym tanie kredyty napędzają wzrost cen działek budowlanych. W tym samym czasie firmy zaczynają tworzyć odważniejsze wizje rozwoju, z których wynika większe zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Gdy ziemia jest droga i występuje duże zapotrzebowanie na biura, wysokie budynki wydają się rozwiązaniem najlepszym. Co prawda, ich budowa jest niesłychanie droga (jestem przekonany, że koszt samych wind mógłby być równy kosztowi budowy niskiego obiektu), lecz wszyscy pamiętamy, że uzyskanie kapitału w latach boomu raczej nie stanowi problemu. Kapitał jest dostępny, co umożliwia deweloperom stosowanie drogich, nowoczesnych technologii, koniecznych do realizacji tego rodzaju projektów. Wszystkie te czynniki łączą się i następuje ich kulminacja wraz z końcem okresu wzrostu.

Spośród wszystkich odważnych, przedkryzysowych wizji dla centrum Warszawy, zrealizowano tylko jeden projekt mieszkaniowy w pobliżu hotelu Hilton. Postępują prace związane z realizacją projektu mieszkaniowego Złota 44, zaprojektowanego przez Daniela Libeskinda. Wieżowiec o 54 kondygnacjach będzie gotowy jesienią przyszłego roku, z wielu powodów z dużym opóźnieniem w stosunku do pierwotnego harmonogramu. W pobliżu rośnie jeszcze inny reprezentacyjny apartamentowiec - Cosmopolitan Twarda 2/4, którego projektantem jest Helmut Jahn.

Tymczasem w ostatnim czasie odkurzono lub ujawniono plany budowy kolejnych wież. Swoje wieżowce chcą stawiać m.in.: Grupa PHN, Ghelamco, Echo Investment, Włodarzewska Development, UBS, BBI Development, Skanska, Mennica Polska... Zapewne to jeszcze nie cała lista.

Czas pojawienia się tych projektów jest bardzo interesujący. Choć Polska nie ucierpiała poważnie z powodu kryzysu, to twierdzenie, że jest w okresie wzrostu byłoby przesadą. Tak naprawdę, taki okres jeszcze się na dobre nie rozpoczął. Najnowsze dane z warszawskiego rynku biurowego wykazują, że całkowita ilość powierzchni biurowych w stolicy przekracza dziś 3,5 mln mkw., podczas gdy odsetek powierzchni niewynajętych to 6,7 proc. W fazie budowy jest około 555 tys. mkw. powierzchni. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku wynajęto 440 tys. mkw., co wskazuje na możliwość pobicia rekordu, jeżeli chodzi o wielkość wynajętej powierzchni z roku 2010 (549 tys. mkw.). Dane wyglądają obiecująco. Gdy dodamy do tego fakt, że Warszawa nadal jest preferowaną lokalizacją firm międzynarodowych, zainteresowanych zakładaniem tu central na Europę Środkowo-Wschodnią, to perspektywa staje się jeszcze bardziej obiecująca. Czy jednak pozostanie ona tylko perspektywą? Instytucje finansujące wyciągnęły wnioski i są zainteresowane finansowaniem wyłącznie najlepszych projektów na rynku.