Mieszkania i akademiki na celowniku

Według Savillsa, łączna wartość globalnych transakcji inwestycyjnych w sektorze prywatnych akademików wzrosła w ostatnich pięciu latach o 87 proc. – Dojrzałość rynku brytyjskiego i amerykańskiego w połączeniu z niewielką podażą i dużym popytem na prywatne domy studenckie oznacza, że w nadchodzącym roku największe możliwości inwestowania w tym sektorze zaoferują miasta Europy Południowej. Niemniej jednak zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe, obiekty colivingowe i domy seniora na całym świecie sprawia, że wszystkie rynki oferują możliwości lokowania kapitału – przekonują analitycy Savillsa.

Study in...?

Z raportu Savills Global Living wynika, że największa podaż prywatnych domów studenckich występuje w Wielkiej Brytanii, gdzie zakwaterowanie może znaleźć 27 proc. wszystkich studentów, a najmniejsza – w Europie Południowej. We Włoszech, które są czwartym największym rynkiem w Europie pod względem liczby studentów, wskaźnik ten w skali całego kraju nie przekracza 5 proc.

Z analizy danych o poszczególnych miastach uzyskanych od firmy Student Marketing, która prowadzi badania i gromadzi dane dotyczące domów studenckich i mikroapartamentów, wynika, że najmniejsze możliwości zakwaterowania studentów oferują: Rzym (zaledwie 6,5 tys. łóżek na 220,5 tys. studentów, czyli zakwaterowanie znajdzie tylko 3 proc. studiujących), Porto (3,5 proc.), Florencja (3,8 proc.), Barcelona (4,9 proc.) i Madryt (5,7 proc.). Według Savillsa miasta te zapewniają inwestorom najlepsze możliwości lokowania kapitału ze względu na dużą liczbę studentów zagranicznych i wysokie średnie stawki czynszów w prywatnych akademikach.

– Liczba studentów zagranicznych w Polsce wzrosła pięciokrotnie w ostatniej dekadzie i w bieżącym roku akademickim wynosi już 73 tys. Polska zajmuje szóste miejsce w Europie pod względem populacji studentów, a przy tym odnotowuje dynamiczny wzrost gospodarczy i oferuje bardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią. Wszystko to sprawia, że nasz kraj będzie jednym z najpopularniejszych kierunków inwestycyjnych dla wielu inwestorów, którzy są już obecni w krajach Europy Zachodniej i poszukują możliwości wzrostu w stabilnym środowisku – przekonuje Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska.

Znaki czasów

W roku akademickim 2017/2018 w Polsce studiowało blisko 1,3 mln studentów, jednak w 490 akademikach oferowanych przez uczelnie państwowe i prywatne zakwaterowanie może znaleźć tylko niespełna 130 tys. osób, czyli 10 proc. studiujących. Potencjał tego rynku dostrzegły m.in. takie firmy jak Student Depot, Basecamp, Golub GetHouse (Livinn) czy chociażby Zeitgeist Asset Management. Część z już realizowanych lub planowanych inwestycji oferować będzie bardzo wysoki standard. Z szacunków Savillsa wynika, że w Polsce segment prywatnych domów studenckich zapewnia miejsca dla około 4 tys. studentów.
– Przewidujemy, że oprócz prywatnych akademików coraz większą popularnością będzie się cieszył inny sektor rynku mieszkaniowego, tj. mieszkania na wynajem instytucjonalny. Ze względu na zbliżający się szczyt aktualnego cyklu koniunkturalnego wiele funduszy jest zainteresowanych zwiększeniem alokacji kapitału w aktywa bardziej odporne na ewentualnie spowolnienie – dodaje Kamil Kowa.

Wśród pierwszych w Polsce projektów w sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny alalitycy Savillsa zwracają uwagę na aktywa zarządzane przez fundusz Catella obejmujące część budynku Złota 44 w Warszawie, budynek Pereca 11 oraz obecnie realizowany kompleks trzech budynków w Krakowie przy ul. Rakowickiej. Kolejne duże inwestycje to Browary Warszawskie, czyli projekt zarządzany przez spółkę Resi4Rent z grupy Griffin RE oraz Liberty Tower, inwestycję Golub GetHouse. Również domy seniora w przyszłości mogą zyskiwać na popularności – populacja osób powyżej 65. roku życia liczy już w Polsce ponad 6,5 mln osób – czytamy w opracowaniu.

– Domy studenckie w Europie są powszechnie uznawane za pełnoprawną kategorię aktywów charakteryzującą się wystarczającą płynnością. Coraz więcej inwestorów, w tym zagranicznych i instytucjonalnych, uważa inwestowanie w akademiki za idealny sposób na dywersyfikację portfeli i uzyskanie wyższych zwrotów z inwestycji niż w przypadku tradycyjnych klas aktywów. Inwestorzy doceniają także fakt, że domy studenckie uważane są za aktywa odporne na recesję, ponieważ liczba studentów zagranicznych stale rośnie – rosła nawet w czasie kryzysu sprzed dekady – podkreśla Samuel Vetrak, dyrektor generalny Student Marketing.

Według Savillsa, w 2017 roku wartość inwestycji w sektorze prywatnych domów studenckich osiągnęła rekordowy poziom 17,5 mld dolarów w skali globalnej, co oznacza wzrost o 4 proc. z 16,9 mld dolarów w 2016 roku. Ponad połowa tej wartości (51 proc., 8,9 mld dolarów) przypadła na Wielką Brytanię i Europę Zachodnią – to wzrost o 35 proc. w porównaniu z 6,6 mld dolarów w 2016 roku. Największą aktywność inwestycyjną w sektorze domów studenckich w Europie odnotowano w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Hiszpanii.

Student pie

Savills wskazuje także na zainteresowanie operatorów domów studenckich sektorem nieruchomości mieszkaniowych i colivingowym oraz na związane z tym możliwości rozłożenia ryzyka inwestycyjnego na kilka różnych rodzajów aktywów. Łączna wartość inwestycji w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań na ośmiu największych rynkach europejskich przekroczyła w ubiegłym roku 27 mld euro, czyli wzrosła o 19 proc. od 2013 roku, ale nadal stanowi niewielki ułamek inwestycji w USA. W Europie Szwecja, Holandia, Dania i Niemcy mają dobrze rozwinięte rynki mieszkań na wynajem instytucjonalny, które oferują największą płynność.

– Ze względu na coraz lepszą jakość zarządzania, umacnianie się marek poszczególnych operatorów oraz niewystarczającą podaż profesjonalnie zarządzanych nieruchomości prywatnych na wynajem na wielu rynkach, podmioty takie jak The Fizz i Milestone wprowadzają na rynek nowe produkty wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów. Sektor instytucjonalnego najmu mieszkań w Wielkiej Brytanii jest nadal na wczesnym etapie rozwoju – w 2017 roku całkowita wartość transakcji inwestycyjnych wzrosła tam o 20 proc. w porównaniu z rokiem 2016 do 2,6 mld funtów, co stanowi zaledwie 18 proc. obrotu odnotowanego w Niemczech. W ubiegłym roku 70 proc. stanowiły transakcje typu forward funding oraz terminowe transakcje kupna. Zainteresowanie budową nowych obiektów może przyczynić się do wzrostu aktywności transakcyjnej w przyszłości – podsumowuje Marcus Roberts, dyrektor działu mieszkaniowych rynków kapitałowych, Savills, Europa.