E-commerce napędza podaż w magazynach

Na koniec 2019 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 18,6 mln mkw., a od początku roku oddano do użytku 2,72 mln mkw. – Rynek magazynowy w Polsce wciąż rozwija się w dynamicznym tempie. Rekordowe wyniki po stronie podaży wynikają zarówno z wysokiego popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe (przede wszystkim w 2018 roku), jak i z dostępności kapitału oraz zaufania inwestorów, którzy aktywnie poszukują atrakcyjnych nieruchomości przemysłowych w naszym kraju – mówi Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Obecnie, jak wynika z danych Cushman & Wakefield, pięć głównych rynków nadal odpowiada za około 81 proc. zasobów powierzchni magazynowych w Polsce. Największym rynkiem pozostaje region Warszawy i okolic, przy czym zmniejszył się dystans dzielący go z Górnym Śląskiem i Polską Centralną, na których odnotowano najwyższy poziom podaży w 2019 roku przekraczający 500 tys. mkw. Jednym z szybciej rozwijających się rynków był również Wrocław, gdzie w ostatnim roku zasoby powierzchni magazynowej wzrosły o 386 tys. mkw.

Pod koniec czwartego kwartału 2019 roku w budowie znajdowało się prawie 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej. Prawie 80 proc. inwestycji zlokalizowana jest na czterech rynkach regionalnych: Górnym Śląsku (493 tys. mkw.), w Warszawie (470 tys. mkw.), Wrocławiu (278 tys. mkw.) i Trójmieście (263 tys. mkw.).

Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield, dalszy rozwój infrastruktury drogowej oraz ograniczona dostępność kadr w głównych aglomeracjach, determinują także dynamiczny rozwój oferty magazynowej na mniejszych rynkach regionalnych.

W strukturze regionalnej nowych inwestycji nadal dominować będą główne huby logistyczne zlokalizowane w rejonie Warszawy, Łodzi, Górnego Śląska, Wrocławia czy Poznania. Ponadto inwestycje deweloperskie realizowane są na mniejszych rynkach regionalnych jak Trójmiasto, Lublin czy Rzeszów i coraz częściej dotyczą również nowych lokalizacji na rynkach wschodzących. – Po Zielonej Górze, Opolu, Białymstoku i Kielcach przyszedł czas na nowe, takie jak np. Olsztyn, Legnica, Gorzów Wielkopolski czy Radom – komentuje Adrian Semaan, research consultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Łączna wielkość transakcji najmu trzeci rok z rzędu osiągnęła 4 mln mkw. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje wyniósł 2,72 mln mkw. (czyli 68 proc. wszystkich transakcji). Rezultat ten jest o 11 proc. niższy w porównaniu z średnią z dwóch poprzednich lat i wynika głównie z mniejszej liczby dużych transakcji, w tym na realizację projektów BTS o powierzchni ponad 100 tys. mkw. W strukturze branżowej popytu nadal największy udział posiadają operatorzy logistyczni (36 proc.), sieci handlowe (14 proc.), lekka produkcja (11 proc.) i sektor motoryzacyjny (7 proc.). Aktywne były także firmy kurierskie (4 proc).

Ubiegły rok to także duża aktywność inwestorów na rynku magazynowym, odnotowano w nim rekordową liczbę 36 transakcji, a łączna liczba inwestycji na rynku magazynowym wyniosła 1,4 mld euro. W ciągu ostatnich 12 miesięcy stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości typu „multilet” uległy kompresji do poziomu 5,7 proc. Natomiast za najlepsze projekty realizowane w formule „singlelet” z długoterminowymi umowami najmu, osiągnęły poziom 4,25 proc.

Perspektywy na 2020 rok dotyczące aktywności inwestycyjnej w sektorze przemysłowym są także korzystne. Na podstawie liczby transakcji, które są w trakcie realizacji, aktywności inwestorów poszukujących okazji inwestycyjnych i spodziewanej liczby inwestycji w sektorze logistycznym w Polsce, eksperci szacują, że wartość inwestycyjnych transakcji może wynieść 2 mld euro.

Według Cushman & Wakefield popyt na powierzchnię magazynową będzie uwarunkowany głównie dynamicznym rozwojem sektora e-commerce. – Następować będzie także dalszy rozwój automatyzacji procesów logistycznych, a za sprawą zmian klimatycznych i na rynku pracy obserwować będziemy także rosnącą presję na rozwój zrównoważonego budownictwa w zakresie tworzenia przyjaznych środowisk pracy i optymalizacji kosztów związanych z eksploatacją obiektów – podsumowuje Joanna Sinkiewicz.