Polska Zmiany w warszawskich biurach

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, w 2020 roku Warszawa wzbogaciła się o 314 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co zwiększyło jej całkowite zasoby do 5,9 mln mkw. Do tej pory w stolicy tylko raz, w 2016 roku, przybyło więcej powierzchni biurowej. Około połowę nowej podaży stanowiły obiekty oddane do użytku w okolicy ronda Daszyńskiego. Niewątpliwie był to również rok dużych inwestycji, gdyż na tak wysoki wolumen złożyło się zaledwie 12 projektów. Największe z nich to: The Warsaw HUB B i C (88,9 tys. mkw.), Mennica Legacy Tower (47,9 tys. mkw., wieża) oraz Varso I i II (46,6 tys. mkw.). Na koniec grudnia 2020 roku w budowie pozostawało około 559 tys. (wliczając Skyliner, oddany do użytku w styczniu 2021 roku), czyli najmniej od 10 lat. Ponad 90 proc. tej powierzchni to projekty rozpoczęte jeszcze przed pandemią.

Zgodnie z danymi Savillsa, w 2020 roku w Warszawie podpisano umowy najmu na 602 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 31 p.p. rok do roku i stanowi najniższy wynik od 2011 roku. Pomimo bardzo ostrożnej postawy przyjętej w wyniku pandemii przez większość najemców, wielu z nich zdecydowało się na zwiększenie powierzchni w ramach aktualnie zajmowanego biura. Udział ekspansji (8,7 proc.) był w 2020 roku wyższy niż rok wcześniej (6,5 proc.).

Zgodnie z prognozami, w drugiej połowie roku, w następstwie pandemii, wzrósł udział renegocjacji, jednakże aktywność na rynku najmu, wbrew obawom, nie ograniczyła się jedynie do przedłużeń umów. W tym okresie najemcy niemal tak samo często decydowali się pozostać w obecnej siedzibie, jak przenieść się do nowej lokalizacji. W skali całego roku przedłużenia aktualnych umów stanowiły 37 proc. wszystkich transakcji, a więc o zaledwie 3 p.p. więcej niż rok temu.

Na rynku odnotowano również znaczący wzrost ofert biur dostępny w formie podnajmu. Szacuje się, że na koniec grudnia 2020 roku w tej formule w Warszawie dostępnych było ponad 110 tys. mkw. Całkowita powierzchnia, jaką udało się wynająć w tej formule w całym zeszłym roku, to jednak zaledwie około 15 tys. mkw.

W 2020 roku aktywność na rynku najmu powierzchni biurowej w Warszawie była zauważalnie niższa, niż rok wcześniej, co jest jednak zrozumiałe w obliczu wyzwań, z jakimi przyszło się mierzyć firmom w obliczu pandemii. Popyt na poziomie ponad 600 tys. mkw. pokazuje jednak, że rynek się nie zatrzymał. Zdecydowaną większość wolumenu transakcji najmu stanowiły przy tym nowe umowy, w tym umowy przednajmu. Wielu najemców odłożyło w czasie decyzje dotyczące biur, ale nie mogą być one odwlekane w nieskończoność. W 2021 roku coraz więcej firm będzie wybierać gdzie i w jakim trybie chciałyby, by w przyszłości pracowali ich pracownicy – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

W 2020 roku, pomimo pandemii, podpisano największą umowę najmu w historii warszawskiego rynku biurowego. Nowa siedziba główna PZU o powierzchni 46,5 tys. mkw. mieścić się będzie w budynku wieżowym Generation Park Y. Drugą pod względem wielkości (20 tys. mkw.) umowę najmu podpisała firma DSV w nowo wybudowanej siedzibie na warszawskim Służewcu. Mokotów był drugą najpopularniejszą lokalizacją pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej w 2020 roku, co pokazuje, że ta część Warszawy nadal potrafi przyciągać najemców. Trzecia na podium transakcja, czyli renegocjacja i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19,8 tys. mkw.), to potwierdzenie, że spółki z udziałem Skarbu Państwa zadomowiły się już w nowoczesnych obiektach biurowych.

Po fali podnajmów, która zalała rynek biurowy w 2020 roku, kolejnym etapem optymalizacji kosztów najmu może być chęć poszukiwania alternatywnych lokalizacji. Zyskać na tym mogą starsze biurowce, zwłaszcza te w lokalizacjach pozacentralnych o niższym czynszu oraz obiekty, które w czasie pandemii przeszły modernizację i oferują obecnie zbliżoną jakość do nowych projektów. Jeśli ostrożne podejście deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji utrzymałoby się w dłuższej perspektywie, to za kilka lat tendencja powrotów najemców do starszych biurowców będzie jeszcze silniej odczuwalna, ze względu na ryzyko pojawienia się luki podażowej – dodaje Daniel Czarnecki.

Na koniec grudnia 2020 roku współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 9,9 proc., co oznacza wzrost o 2,1 p.p. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Jak podaje Savills, zauważalna jest różnica pomiędzy budynkami starszymi, mającymi 10 lub więcej lat, w których poziom pustostanów wynosi 11,7 proc., a budynkami, które powstały po 2010 roku, gdzie średni wakat spada do 7,6 proc.

Pomimo niższej aktywności najemców, w 2020 roku czynsze za nowoczesną powierzchnię biurową pozostały na niezmienionym poziomie. Zgodnie z danymi Savills, w najlepszych lokalizacjach centralnych utrzymują się one w przedziale 22,5 – 25,5 euro za mkw. miesięcznie, a na Służewcu, największym pozacentralnym obszarze biznesowym stolicy, wynoszą od 13 do 15 euro za mkw. miesięcznie. Najemcy mogą jednak liczyć na dodatkowe pakiety zachęt, zwłaszcza w starszych budynkach.

Nadal jest za wcześnie, by określić w jakim zakresie w dalszej przyszłości stosowany będzie model pracy zdalnej, jednak funkcjonowanie większości przedsiębiorstw całkowicie bez wykorzystania powierzchni biurowej wydaje się bardzo mało prawdopodobne. Rynek niewątpliwie jest w trakcie transformacji. Pomimo wciąż niskiego obłożenia powierzchni biurowej, pustostany nie przekroczyły poziomu, jaki odnotowywany był w stolicy w latach 2014-2016. Presji nie poddają się póki co również czynsze. Te dane, w połączeniu z naturalnym potencjałem biznesowym, jakim dysponuje Warszawa, pozwalają z optymizmem spoglądać na przyszłość rynku biurowego – podsumowuje Daniel Czarnecki z Savillsa.