Polska C&W: przede wszystkim nowe umowy i ekspasje

Na tak wysoki wynik aktywności najemców wpływ miały zarówno realizacje decyzji inwestycyjnych podjętych jeszcze w 2019 roku i na początku ubiegłego roku, tj. w okresie poprzedzającym pandemię koronawirusa, jak i gwałtowny wzrost dynamiki rozwoju branży e-commerce spowodowany ograniczeniami handlu stacjonarnego w kolejnych miesiącach 2020 roku. Przedłużenia umów najmu dotyczyły pozostałych 1,54 mln mkw., co również świadczy o swoistej, wysokiej odporności firm z sektora magazynowego w trudnych warunkach rynkowych – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield.

W strukturze popytu, podobnie jak przed rokiem, największy udział miały dwie branże tj. logistyczna/KEP (34 proc.) oraz handlowa (17 proc.), napędzane przez rosnący popyt konsumentów na produkty szybko zbywalne (FMCG), elektronikę/AGD oraz meble/artykuły wyposażenia wnętrz.

Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w poziomie czynszów magazynowych, choć na niektórych rynkach widoczny był nieznaczny trend spadkowy w związku z dużym poziomem podaży i wzrostem pustostanów. Czynsze bazowe wahają się od 2,50-3,80 euro za mkw. miesięcznie w przypadku obiektów typu big-box do 4-5,25 euro za mkw. miesięcznie w przypadku obiektów typu SBU (Small Business Units) w obszarach miejskich na kluczowych rynkach. Zachęty finansowe oferowane przez deweloperów sięgają zazwyczaj 10-30 proc. stawki bazowej czynszu, w zależności od warunków najmu. Składają się na nie okresy bezczynszowe wynoszące od jednego do dwóch miesięcy za każdy rok najmu oraz kontrybucja finansowa na wybrane prace wykończeniowe, czy koszty potencjalnej relokacji najemcy.

Pod koniec IV kwartału 2020 roku na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia było około 1,42 mln mkw., co stanowiło 6,8 proc. całkowitej podaży w Polsce. Silny wzrost popytu w IV kwartale 2020 roku oraz relatywnie niski poziom nowej podaży w porównaniu do poprzednich kwartałów przyczyniły się do znaczącego spadku poziomu pustostanów o ponad 300 tys. mkw. Mniejsza dostępność powierzchni magazynowej oraz wysoki poziom zabezpieczenia umowami przednajmu projektów w budowie, może wskazywać na prawdopodobne, nieznaczne ograniczenie skali zachęt finansowych oferowanych najemcom w 2021 roku na niektórych rynkach regionalnych.

W 2020 roku na rynku magazynowym ukończono prawie 2 mln mkw. powierzchni magazynowej, a całkowite jej zasoby w Polsce wzrosły o 11 proc. rok do roku. W porównaniu do rekordowego 2019 roku, wolumen nowej podaży spadł o 27 proc. (lub 0,74 mln mkw.). Pomimo podobnej liczby ukończonych inwestycji zauważalny był znacznie niższy udział dużych projektów o powierzchni przekraczającej 50 tys. mkw. W 2020 roku wyniósł on 370 tys. mkw. w porównaniu do 1 mln mkw. w 2019 roku, gdy finalizowano kolejne duże inwestycje dla firm takich jak Amazon, Zalando, Leroy Merlin, Castorama i Carrefour. Natomiast pod koniec ubiegłego roku w budowie znajdowało się ponad 2 miliony mkw., o około 100 tys. mkw. więcej niż rok wcześniej. Około 73 proc. wolumenu inwestycji w budowie zostało już zabezpieczone umowami przednajmu (pre-let), co stanowi znaczący wzrost tego wskaźnika o 23 pp. rok do roku wynikający zarówno z wysokiego popytu oraz tendencji do ograniczania inwestycji spekulacyjnych w związku z wyższym ryzykiem rynkowym w czasie pandemii Covid-19.

W 2021 roku planowane jest rozpoczęcie wielu nowych projektów deweloperskich, w tym dużych jak np. Wrocław Campus 39 firmy Panattoni Europe (180 tys. mkw., Wrocław), 7R Park Gdańsk-Port (123 tys. mkw., Trójmiasto), Hillwood Rokitno (110 tys. mkw., Polska Zachodnia) czy DL Invest Park Teresin (100 tys. mkw., okolice Warszawy).

Oprócz parków magazynowych oferujących większe moduły magazynowe (big-box) oraz inwestycji typu BTS (build to suit), deweloperzy aktywnie rozwijają inwestycje w ramach nabierającego rozpędu trendu rozwoju logistyki „ostatniej mili”. Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie deweloperzy realizują kolejne projekty tego typu na Okęciu, w rejonie Żerania, Targówka Przemysłowego i Bielan. Na celowniku deweloperów są także inne miasta w Polsce jak np. Poznań, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk, Gdynia czy Rzeszów. Zmianie ulega standard obiektów magazynowych oferując dogodne rozwiązania dla realizacji specyficznych operacji związanych z logistyką pod e-commerce czy lekką produkcją. Silny wpływ na standard nowych obiektów ma również trend ekologiczny i automatyzacja. Deweloperzy i najemcy coraz chętniej inwestują w nowe technologie IT, automatykę przemysłową, energię odnawialną i przyjazne środowisko pracy – mówi Adrian Semaan, senior research consultant, Cushman & Wakefield.

Podczas gdy wiele branż przeżywa ogromne trudności w związku z pandemią, rynek magazynowy odnotował silny wzrost. To głównie zasługa długofalowego rozwoju napędzanego w dużej mierze wysoką dynamiką rozwoju sektora e-commerce, który w warunkach ograniczeń handlu stacjonarnego dodatkowo zyskał na znaczeniu. Strategiczna lokalizacja Polski na przecięciu głównych szlaków handlowych, a także dalsze inwestycje w infrastrukturę transportową w powiązaniu z rozwojem logistyki miejskiej i transgranicznej, pozwalają z optymizmem patrzeć na kondycję rynku w 2021 roku. Długofalowy wzrost przewidują również inwestorzy, którzy na projekty przemysłowe wydali w 2020 roku rekordowe 2,6 mld euro – dodaje Joanna Sinkiewicz.