Polska We Wrocławiu renegocjacje

Wrocław od lat cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem zarówno inwestorów, jak i najemców. To czyni go jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków w Polsce. Do głównych atutów miasta należą atrakcyjne położenie geograficzne, zapewniające bliskość rynków niemieckiego i czeskiego, dobrze rozwinięta infrastruktura oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników.

W obliczu pandemii Covid-19 wrocławski rynek nieruchomości biurowych w połowie I kwartału 2020 roku spowolnił. Niepewność oraz brak procedur działania w sytuacji zagrożenia epidemiologicznego doprowadziły do zawieszenia dużej części działań operacyjnych wielu firm w różnych sektorach naszego miasta. Konsekwencją tego było przesunięcie w czasie kluczowych decyzji odnośnie wielu procesów rozpoczętych lub kontynuowanych na początku 2020 roku. Znalazło to odzwierciedlenie w niższej niż w 2019 podaży nowo oddanej powierzchni. Pandemia wpłynęła i będzie wpływać na kształtowanie się nowych trendów rynkowych w sektorze nieruchomości biurowych we Wrocławiu, jednak biorąc pod uwagę plany inwestorów i utrzymujący się wysoki poziom popytu, możemy spodziewać się, że rok 2021 może być całkiem obiecujący dla rynku biurowego – mówi Dorota Kościelniak, dyrektor regionalny Colliers we Wrocławiu.

Najważniejsze wydarzenia 2020 na wrocławskim rynku biurowym

1. Dominacja renegocjacji
Rok pandemii upłynął pod znakiem renegocjacji umów najmu. Aż 4 tego typu transakcje z Wrocławia znalazły się na liście 11 największych transakcji 2020 r. w regionach. W III kw. 2020 Nokia przy wsparciu Colliers renegocjowała umowy najmu łącznie 29 000 mkw. w budynkach West Gate i West Link.

To właśnie te konkretne renegocjacje w dużej mierze ukształtowały wyjątkowo wysoki wskaźnik popytu, który tylko w III kwartale wyniósł we Wrocławiu prawie 44 350 mkw. Był to najlepszy kwartalny wynik spośród miast regionalnych – podkreśla Dorota Kościelniak.

Do największych transakcji zalicza się również renegocjacja prawie 12,1 tys. mkw. w budynku Dominikański B przez jednego z najemców oraz około 10,7 tys. mkw. przez DXC Technology w DH Renoma. Łącznie renegocjacje objęły w 2020 roku blisko 68,5 tys. mkw. (ponad 53 proc. wszystkich umów) i była to dwukrotnie większa powierzchnia niż w 2019 roku. Najczęściej działania podejmowane przez firmy zmierzały do uzyskania dodatkowych upustów czynszowych, które mogły być wykorzystane jeszcze w 2020 roku, oraz możliwie jak najkorzystniejszych budżetów na aranżację powierzchni najmu stosownie do zmieniającej się rzeczywistości.

2. Niesłabnący rynek nowych umów
Pomimo pandemii i związanych z nią zawirowań na rynku, a także wstrzymaniem się wielu organizacji z podejmowaniem decyzji odnośnie najmu powierzchni, we Wrocławiu odnotowano wysoki wskaźnik popytu, który w 2020 r. wyniósł prawie 128,4 tys. mkw. To blisko 5 tys. mkw. więcej niż w 2019. Największa ilość powierzchni została wynajęta w I i III kwartale. Nowe umowy stanowiły 21 proc. wszystkich transakcji w 2020 roku.

3. Start budowy Quorum
W grudniu 2020 roku rozpoczęła się realizacja pierwszego etapu kompleksu Quorum przy ul. Sikorskiego, który będzie największym projektem typu mixed-use we Wrocławiu. Inwestycja docelowo będzie oferować blisko 100 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowej i mieszkaniowej w czterech budynkach o zróżnicowanej wysokości od 6 do 35 pięter. Najwyższa z nieruchomości będzie drugą pod względem wysokości w stolicy Dolnego Śląska. Na terenie kompleksu powstaną również ogólnodostępne tereny zielone, a także deptak.

Podział na dzielnice biurowe, sypialniane czy te, w których lubimy spędzać czas wolny, powoli przechodzi transformację. Na atrakcyjności zyskują projekty typu mixed-use oferujące powierzchnie dostosowane do pełnienia zróżnicowanych funkcji – pracy, mieszkania, spędzania wolnego czasu czy robienia zakupów. Takie inwestycje pozwalają na tworzenie dzielnicowego mikrosystemu - stają się swoistym centrum życia dla lokalnych społeczności, które w bliskiej okolicy mogą zrealizować większość swoich potrzeb życiowych. Projekty mixed-use to przyszłość takich miast jak Wrocław – mówi Dorota Kościelniak.

4. Nowe budynki biurowe
W ubiegłym roku oddano do użytku prawie 58,5 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Wśród zakończonych inwestycji znalazły się m.in.: pierwsza faza Centrum Południe firmy Skanska (23,7 tys. mkw.), pierwszy z czterech planowanych budynków kompleksu West 4 Business Hub, realizowanego przez Echo Investment (14,4 tys. mkw.), a także ostatni etapu projektu City Forum firmy Archicom – City 2 (12,1 tys. mkw.). Deweloperzy nie zwalniają tempa - w budowie jest kolejnych 77,4 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

5. Biura serwisowane zyskują na znaczeniu

Obserwujemy stale rosnącą aktywność dostawców biur serwisowanych i coworków. Mowa tu szczególnie o udziale właścicieli nowych projektów biurowych, którzy już na etapie projektowania budynku planują pojawienie się takich przestrzeni w biurowcu. Ci, którzy już ten krok mają za sobą, decydują się na zwiększenie tych przestrzeni. Przykładem może być firma Cavatina, która w ubiegłym roku powiększyła swoją powierzchnię serwisowaną Quick Work w budynku Carbon Tower – mówi Mateusz Cieślik, ekspert z wrocławskiego biura Colliers.

Na ekspansję decydowali się także operatorzy - dodatkową powierzchnię dobrał np. City Space w budynku Nobilis.

W 2020 roku nie zabrakło też otwarć nowych coworków. Na Wyspie Słodowej pojawił się Concordia Design Hub.

Pandemia wymusiła na firmach bardziej elastyczne podejście do przestrzeni pracy, coraz częściej zostawiając pracownikom wybór, skąd chcą wykonywać swoje obowiązki. Powierzchnie flex mogą dzięki temu zyskiwać na znaczeniu – prognozuje Mateusz Cieślik.

Prognozy 2021 dla Wrocławia

1. Popyt nie ulegnie zmianie
Zeszłoroczny popyt na powierzchnie biurowe, pomimo wpływu ograniczeń gospodarczych wprowadzonych w wyniku Covid, ukształtował się na bardzo wysokim poziomie, co pozwala z optymizmem patrzeć na rok 2021. Na początku pandemii Colliers przeprowadził badanie na grupie ponad 100 firm, z którego możemy wnioskować, że w obecnym roku popyt na nowoczesną powierzchnię biurową nie spadnie. Większość najemców (ponad 55 proc.) uznało, że długofalowo po ustaniu pandemii popyt na powierzchnie biurowe utrzyma się na stabilnym poziomie. Około 19 proc. ankietowanych wykazało w swoich odpowiedziach, że może dojść do zmniejszenia zajmowanych obecnie przestrzeni biurowych, a około 12 proc. stwierdziło, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe wzrośnie w przyszłości.

2. Reorganizacja przestrzeni biurowej i zmiana funkcji biura
Wbrew początkowym przypuszczeniom, że praca zdalna może wyeliminować zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, dziś możemy powiedzieć, że biura z pewnością nie znikną. Po blisko roku pracy zdalnej wiele firm, ale także wielu pracowników, przekonało się, że przestrzeń biurowa jest niezbędnym narzędziem dla zachowania optymalizacji pracy nad większością prowadzonych procesów.

Większość naszych klientów potwierdza, że odpowiednie środowisko pracy wpływa pozytywnie na relacje międzyludzkie, co jest podstawą dla dalszego efektywnego rozwoju firm. 2021 rok we Wrocławiu będzie kontynuacją procesów modyfikacji przestrzeni biurowej związanej z wprowadzeniem modelu pracy hybrydowej. Wdrożenie takich rozwiązań rozważa obecnie wiele firm w rozmaitych branżach, w tym w IT, BPO czy SSC – zwraca uwagę Dorota Kościelniak.

Organizacje większą wagę będą przywiązywać do dostosowania przestrzeni pod potrzeby pracy zespołowej, spotkań czy szkoleń. Biura staną się przede wszystkim miejscem integracji pracowników, nawiązywania relacji, burzy mózgów i wymiany dobrej energii.

3. Więcej nowych transakcji
Przewidujemy, że w 2021 udział nowych transakcji na rynku może wzrosnąć. Główną przyczyną, dla której część firm zdecyduje się na zmianę biura, będą kwestie techniczne i finansowe. Łatwiej i taniej jest bowiem zaprojektować i wykończyć nowe biuro pod klucz w nowoczesnym budynku biurowym, niż dokonać reorganizacji przestrzeni w starszych obiektach.

4. Elastyczność najmu
Hasłem przewodnim roku 2021 będzie także elastyczność m.in. najmu. Organizacje będą oczekiwać możliwości najmu powierzchni na krótszy okres niż w przypadku standardowych umów. Pozwoli to wielu firmom przeczekać okres niepewności i podjąć właściwą decyzję w odpowiednim czasie dla swojego biznesu. Odpowiedzią na tę potrzebę będą oferty podnajmu, których liczba w tym roku zauważalnie wzrosła, a także powierzchnie typu flex.

5. Elastyczność pracy
Większej elastyczności będą oczekiwać również pracownicy, którzy mając możliwość pracy w modelu hybrydowym, będą chcieli częściej korzystać z biur coworkingowych i serwisowych, głównie w pobliżu miejsca zamieszkania. Sądząc po rosnącej liczbie wrocławskich coworków dołączających do platformy Colliers Mobility Pass (platforma ta oferuje możliwość korzystania z różnych biur coworkingowych w ramach jednego abonamentu), operatorzy zauważają ten trend i starają się na niego odpowiedzieć już dziś, otwierając coworki poza centrami miast.