POLSKA Rynek magazynowy z rekordem i dobrą prognozą

Rok 2020 był bez wątpienia wyjątkowy – gospodarka kraju i rynek nieruchomości komercyjnych musiały zmierzyć się z bezprecedensowymi wyzwaniami. Chociaż wydaje się, że początkowo wysoki poziom niepewności obniżył się, to jednak przedsiębiorcy nadal muszą przemyśleć swoje modele biznesowe i dostosować je do nowych realiów – mówi Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie doradczej Cresa.

Zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych wyniosły 20,7 mln mkw. w 2020 roku, co oznacza wzrost o 12 proc. w ciągu roku. Deweloperzy dostarczyli na rynek około 2 mln mkw. powierzchni, z czego blisko 300 tys. mkw. zostało oddane do użytku w ostatnim kwartale. Większość powierzchni – 676 tys. mkw. została ukończona w III kwartale. Oznacza to, że nowa podaż była niższa w porównaniu do roku poprzedniego o 29 proc., głównie ze względu na mniejszą ilość powierzchni budowanej spekulacyjnie. Najwięcej powierzchni oddano do użytku na Mazowszu i Śląsku, odpowiednio 441 tys. mkw. i 424 tys. mkw.

Na koniec IV kwartału 2020 roku w budowie było około 2 mln mkw. Najwięcej powierzchni powstawało w województwie śląskim (około 400 tys. mkw.) i woj. mazowieckim (około 368 tys. mkw.). Najbardziej aktywnym deweloperem był Panattoni, który odpowiadał za 61 proc. powierzchni w budowie. Drugim z kolei była firma 7R, z 23 proc. udziałem.

Aktywność najemców była najwyższa w IV kwartale 2020 roku, z popytem brutto na poziomie 1,5 mln mkw. (z wyłączeniem najmu krótkoterminowego). Największy udział procentowy miały w nim nowe umowy najmu (49 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (31 proc.), umowy dotyczące obiektów BTS (14 proc.) oraz ekspansje (6 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami były firmy z sektora e-commerce. Odnotowano także zwiększony popyt ze strony sektora 3PL, firm kurierskich i dystrybutorów detalicznych, a także lekkiej produkcji.

Największe transakcje w 2020 roku to dwie podpisane przez Amazon: rekordowa transakcja zawarta dla parku BTS Panattoni w Świebodzinie (województwo lubuskie) na około 200 tys. mkw., a także umowa na 73 tys. mkw. w Hillwood Łódź Górna (Polska Centralna).

Wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec IV kwartału 2020 roku wyniósł 6,9 proc, co oznacza spadek o 0,6 p.p. rok do roku. Najwyższy poziom wakatów odnotowano w świętokrzyskim (20,6 proc.) i kujawsko-pomorskim (9 proc.). W istniejących obiektach magazynowych w Polsce 1,4 mln mkw. pozostało niewynajęte w porównaniu do około 551 tys. mkw. niewynajętej powierzchni w budynkach pozostających w budowie.

Łączna wielkość transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym i przemysłowym w 2020 roku była rekordowo wysoka i wyniosła 2,6 mld euro, co oznacza wzrost o 65 proc. w porównaniu z rokiem 2019.

Prognoza dla rynku magazynowego

Rozwój ekonomiczny, który miał miejsce w Polsce w ostatnich latach, wpłynął korzystnie na sytuację kraju w czasie globalnej pandemii Covid-19. Dzięki temu Polska stała się jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla nowych inwestycji.

Jeśli chodzi o dynamikę podaży i popytu, oczekujemy, że rok 2021 będzie kontynuacją tych samych trendów, które obserwowaliśmy w 2020 roku Deweloperzy będą kłaść większy nacisk na projektowanie magazynów lub zakładów produkcyjnych przemysłu lekkiego. Bardziej zaawansowane technologicznie i przyjazne dla środowiska budynki nie są już obecnie tylko pożądaną opcją, ale stanowią konieczność – mówi Iga Kraśniewska, research manager w dziale badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Wzrośnie liczba obiektów magazynowych powstających na terenach miejskich na największych rynkach regionalnych. Rozwijać się będą także rejony przy skrzyżowaniu ważnych szlaków komunikacyjnych, blisko zachodniej granicy czy tereny przy dość dynamicznie rozwijających się portach morskich. Zgodnie z prognozami firmy Cresa wzrośnie też liczba inwestycji typu BTS, ponieważ najemcy rezygnują z tradycyjnych hal magazynowych i produkcyjnych, preferując obiekty zaprojektowane zgodnie z ich wymogami w zakresie działalności operacyjnej i wyposażenia.

Firmy, które doświadczyły zakłóceń w międzynarodowych łańcuchach dostaw, będą częściowo przenosić funkcje produkcyjne i logistyczne bliżej rynków zbytu, także do Polski. Firma Cresa przewiduje również wzrost zainteresowania Polską ze strony firm prowadzących działalność w Wielkiej Brytanii, które z powodu brexitu będą poszukiwały możliwości przeniesienia produkcji do Europy kontynentalnej.

W 2021 roku czekają nas zmiany strukturalne, reorganizacje łańcuchów dostaw i dostosowanie się do nowych realiów. Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych jest w świetnej kondycji, o czym świadczy silna dynamika podaży i popytu na rynku magazynowym. Polska jest bardzo atrakcyjnym miejscem dla najemców i inwestorów pod względem dostępności obiektów, terenów inwestycyjnych, kosztów prowadzenia działalności, zachęt inwestycyjnych, wykwalifikowanych zasobów ludzkich czy wysokości stawek czynszowych w Europie – mówi Tom Listowski.